现在购房市场充斥着惶恐和不安，房企的不确定性，交房的不确定性，让所有买房人都缺乏安全感。

期房成了备选，二手房反而一路高歌，讨论度水涨船高，不少早前买过的业主也进入了讨论的大军。有的人在考虑置换，研究挂牌价格的时候想起了当年被自己抛弃的PLAN B，翻看二手房交易平台的价格后，拍案而起，直爆粗口，因为当年PLAN B的二手成交均价狂甩原配价格半条街。随后，开始陷入悔恨的漩涡，懊恼自己没有赶上那列开往春天的列车。这种情况不在少数，最明显的还体现在2016年下半年这波大涨周期里高新的金科城与惠济的融创城开珑府。（后面统一称为融创珑府）2016年楼市的疯狂程度，蜗牛走进售楼部都得把单间换成两室一厅再出来。而当年金科城与融创珑府两个三环外的楼盘，更是同期购房者比了又比的存在，吸引了不少人的前呼后拥。如今8年过去了，他们怎么样了？今天是2015-2018年热门楼盘复盘的第三篇《金科城&融创珑府》，一块来聊聊。

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2016年7月，金科城与融创珑府相隔一周前后脚进入市场。

金科城城先开盘，均价在9800元/㎡左右，和前期释放价格基本一致。

融创前期透露的11000元/㎡左右的价格，高一些，最终成交价在12000元/㎡左右。

入郑首秀的金科城，当年在外以品质著称，热度非凡，导致购房者对他叠满了滤镜，也是因为低价，诚意满，不少人与融创珑府价格比较后，纷纷投入了金科城的怀抱，随后，金科城开盘即清盘。当时买金科城的人，多数是因为价格低而买的，虽然当时也宣传可学区，但2016年的房地产市场烈火烹油，除了刚需，投资客也蜂拥而至，不少人见房就抢，根本没有学区这个概念。所以作为硬通货的学区，当年更像是一个盲区，几乎不被人注意到。而到如今阴差阳错的，反而是因为学区番位直升，当时定位高端府系产品的融创珑府反而成了平平无奇的小区。融创珑府开盘后比之前释放的价格上涨了一些。让不少购房者大为恼火，不愉快的隐疾从开始就埋下了。开盘时，融创珑府均价比金科城高2000元/㎡左右。而2023年贝壳二手房上的价格，却出现了极大的反转，高位买入的珑府，被金科城狂甩一大截！真的是一大截！单看近期几套的成交均价，价差一言难尽！

拉了二手房数据以后发现，其实二手房app上显示的并不算夸张。2023年融创珑府1号院二手均价在15086元/㎡，而金科城一期二手均价19410元/㎡，两者接近4500元/㎡的价差，金科城距开盘时价格几乎翻倍。一个在北，一个在西，且金科城的品质也不如珑府。为什么如今相差这么大？

▲融创城开珑府2023年实拍图

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可以说金科城的二手房表现，是远远超出预期的，很多人图便宜买的金科城，没成想倒成了最大的赢家。金科城最终翻身，其实也不是靠的产品，而是主要靠的硬通货学区，打出了一片天地。学区这俩字在金科城功高至伟。郑州中学（初中），郑州中学附属小学（玉兰街校区）的双名校配套，让金科城的二手房价格直接起飞。相比一直主打宜居的惠济区，这几年，高新区发展肉眼可见，速度更快更靠谱。高新区在郑州本来教育就不弱，再加上这两年交通短板也在陆续补上了，长椿路、雪松路等也在陆续修通，和主城区的连接也更紧密了。联通高新区、金水区、北龙湖的地铁8号线正在建设中，8号线冬青街站，距离金科城也只有几百米。

商业配套也成为新区中的佼佼者，除了公园茂，这几年好消息也在不断传出，高新万达、正弘汇，一个又一个商业的开业，让高新区的商业版图也逐渐完善。早年高新区离市区较远，交通不便，倒逼高新一路发展成长，有产业、有教育、有商业，高新区这几年是新区里建设速度最靠谱的，这也为金科城房价涨幅最多的打了一个很好的基础。当然最重要的还是这个学区，而如今正是这个学区，让卖房者更加慎重，买房者挤破了头，谁都想给孩子创造一个好的学习环境。品质、商业、舒适度，在孩子上学问题上，都被排在了第二梯队。金科城虽然品质不如珑府，但是背靠学区这座大山，金科城还是一路火到现在。而不过相差一周开盘的融创城开珑府，却没如开盘一样，一路高歌昂扬。

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位于惠济区的融创珑府近些年都是不温不火的存在，早年打着离金水区近的这个地利一直在啃老本。虽然发展和配套背靠金水区，占据优势，却没把教育搞上去，教育配套至今仍是惠济区的短板。实话实说，融创城开珑府的产品定位，是要比金科城略高一些的，包括现有品质的呈现上。但在如今的楼市上只有品质是远远不够的，还需要更加强大的附加值，比如上述所说的学区。所以融创珑府的二手房表现平平，2023年融创珑府壹号院的成交均价在15086元/㎡，2号院成交均价为14245元/㎡。

主要的问题也在于配套，周边没有能打的学校，也没什么商业配套，2号线毛庄站、7号线地铁离得不远不近的，很尴尬。开发商早期是有规划学校的，分别为惠济区外国语小学和郑州市实验中学，均为公立学校，由开发商承建。但惠济区外国语小学最后不了了之。好在，融创珑府现在还有个惠济区实验小学英才校区，而初中说好的郑州市实验初级中学据说也被天地湾截胡了，只能划到比较远的79中，学区这块并没有优势。珑府最大的优势，大概就是生态了，距离贾鲁河比较近，虽说这几年贾鲁河的建设，成效明显，但是城市大环境下，卷天卷地卷空气的就业环境，大概不会有几个人会有很大的闲情逸致，经常走进自然景观吧。所以对于刚需盘来说，生态环境对二手房的加成并没有那么大。各项平平的珑府也在不断推出的新盘中黯然失色。而珑府也不算最惨的，同区域内，比他稍晚一些的美景麟起城和锦艺四季城均价分别为12943元/㎡和14200元/㎡，价格还是落后于珑府的，所以珑府在品质上还是有加分的。

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如今同一时期的两个楼盘出现的巨大参差，又在告诉我们很多东西。首先是靠谱的区域，高新区这几年的发展速度是肉眼可见的，他作为一个不断向前奋进的新区，无论是商业也好教育也罢，每一步都在稳打稳扎的走着，且每一步都走的都很好，这是金科城房价涨幅最多的底气所在。而惠济区则更适合居住，一直被称为郑州的后花园，其他配套则落地缓慢，在这个浮躁的社会背景下，自然环境在现实需求面前好像又显得无足轻重。其次是楼盘本身的的配套，这其中以划片学校，也就是学区最为重要。如果你最近在关注二手房可能就会发现，在郑州近几年的过往楼盘里，名校双学区才是真正的硬通货，家长对学生的给予的厚望，用呕心沥血来说尚不为过，尤其是在内卷极其严重的当下。最后品质和生态环境反而不是那么重要了，这些对于学区和区域来说反而成了锦上添花的东西……所以，不同时代风向下，选择楼盘的低层逻辑都不相同，不同的人选择楼盘的底层逻辑也不同，到底谁的选择对呢？没有答案，只有在同样情境中，适合自己的可能才是对的吧......