原创 张岳

从7月末到9月中，房地产利好政策的出台，呈现出一种“刺激到你相信为止”的架势。

自深圳“认房不认贷”后，市场真的燥起来了。

“带看成交”暴涨，新政落地后，二手房带看量环比前15天（8月15日-8月29日）增长74%、成交量环比增长62%。若是与去年同期对比，增幅更是超两倍。（数据来源：深圳贝壳研究院）

“金九”成色渐显，9月15-17日，三天时间四盘齐开，共卖了1448套房。仅三天时间就完成上个月超6成的成交量。（数据来源：深圳房地产信息网）

“万人抢房”重现，9月18日，深业云海湾花园公布认购资格审核结果，共10896户抢718套房，相当于15个家庭抢1套房源，中签率仅约6.6%。（数据来源：深圳房地产信息网）

然而一个回暖的市场，又会给购房者带来哪些影响？

01

两个新趋势

现在市场不缺房子，缺的是好房子。

当市场由冷转热，受情绪裹挟跑步进场的购房者，看似选择变多了，实际上选择更难了。

如何选到与需求匹配，适合自己的好房子，有两个趋势值得参考：

趋势一：购房者偏爱西部

今年上半年，新盘开盘去化6成以上的楼盘共18个，其中近一半分布在西部市场。如下图所示：

在市场冷淡期，购房者更加理性，他们用真金白银投票深圳西部，除了房产本身的资产配置作用，更多原因是这里提供更多高薪就业机会，买在这里可以实现“职住一体”。

从产业、企业上看：西部宝安区国家级专精特新“小巨人”企业211家，省级级专精特新中小企业897家，这个企业量级几乎相当于一个经济大省的省会城市。

宝安区国家高新技术企业总量达7000多家，连续6年居全国县区第一，国高企业密度每平方公里达18家，是深圳平均水平的1.6倍、大湾区的15倍。

从人口、人才红利上看：放眼全国，宝安区人口仅次于浦东新区；七普数据显示，宝安区每10万人中拥有大学文化程度的人口数增至24203人。

因为高新企业、高薪就业机会和高学历人才高度聚集在西部，所以才导致西部的房子更热销。

趋势二：购房者偏爱“大”户型

深圳人越来越偏爱“更大”的房子。数据显示，近七年深圳二房户型成交占比从36%下降至26%，三房户型占比从29%上升至41%，四房户型成交占比从6%上升至16%，而五房及以上户型成交占比也从1%上升至6%。（数据来源：乐有家研究中心）

偏爱大户型趋势背后，是深圳人购房逻辑从“置换思维”到“一步到位”的转变。

在过去房价大涨的年代，先上车“老破小”，后置换“远新大”是很常见的操作；但现在时代变了，房票、首付、首贷资格都异常珍贵，置换成本极高，买错一套房可能以后再没有改善的机会。

在深圳西部想实现“一步到位”相当奢侈，然而近期宝安区一个大动作，让我们看到了转机。

02

深圳西部将有大动作

今年6月末，深圳市与中山市首次联合全球招商，并在招商大会取得三个成果：

签订了深圳市宝安区与中山市翠亨新区高质量融合发展框架协议；

签订了深圳与中山交通一体化合作协议；

位于中山境内、总规划面积66平方公里的深中经济合作区首次亮相。

这是深中通道通车倒计时一年之际，珠江口东西两岸进一步融合的重大信号。

深圳相关领导比喻称：“深中两地深度融合，未来将像上海浦东、浦西的关系一样，融于一体。”

中山市委书记则表示：“要把中山打造成深圳产业空间的支撑点、生活的后花园。”

深圳作为全国工业第一大市，GDP高达3万多亿元、常住人口超过1700万人，城市面积却不到2000平方公里，用地问题严峻。对于深圳而言，在“东深圳”深汕合作区之后，再造“西深圳”深中经济合作区，有强烈的现实必要性和紧迫性。

根据官方通告，深中通道建设通车后，深圳西部和中山东部的通勤距离压缩在30分钟以内。“深圳—中山”的半小时生活圈，恰好是一线城市上班族的理想通勤时间边界。（数据来源：南方PLUS）

图源：读创

紧随其后，7月7日，深圳市住房和建设局、市委组织部、市人才安居集团等部门、企业联合到中山市调研，研究合作共建高端人才社区。

当天，中山翠亨集团有限公司与深圳市人才安居集团有限公司签约，两地国企将在人才住房领域开展深层次合作。

深中共建人才社区背后的信息量极大，因为深圳不可能把人安排到中山就不管了，除了交通配套保证通勤外，教育和医疗也是最基本的。

尤其是教育，如果深圳的小孩在中山上学，那么学籍会很麻烦，不排除未来深中两地实现学籍、社保和工作场景的打通，深圳也可能把一些优质学校引入中山，这种案例在深汕合作区早有先例（深圳中学高中园）。

目前已有大量深圳企业和人才愿意扎根中山翠亨新区。

数据显示，今年1—8月，翠亨新区赴深招商19次，落地傲雷等优质深企10多个，累计成功举办招商引资推介活动9场，成功落地中国黄金、傲雷、粤浦大健康、新益昌、新盛世、新领医药和领存科技等一批优质项目28个，合计总投资118.27亿元

深圳一家高新企业（深圳市江波龙电子股份有限公司）甚至还设立1亿元专项资金，为员工提供为期5年、借款年利率为2%的购房借款，支持和鼓励员工到翠亨新区购房安居。

江波龙副总裁杨晓斌表示：“员工都争抢着申请到中山这边来。”

深中加速融合，也给深圳人居升级带来可行性解决方案。

深圳人偏爱西部，偏爱大户型，但这种房子在深圳不仅很少，而且很贵。如果把视野放大，你会发现中山马鞍岛是一个相当不错的选择。

马鞍岛是翠亨新区启动区，也是深中通道落脚点，并且在新一轮房地产周期中，马鞍岛具备以下三个决定性优势：

受益于国家级规划：马鞍岛受大前海的人口产业外溢，是粤港澳大湾区黄金内湾的重要节点；

拥有高新产业支撑：马鞍岛以生物医药、人工智能、数字经济等新兴产业为主；

价格洼地和产品优势：马鞍岛价格约为前海、宝中、碧海的1/5，产品更符合当下置业逻辑的丰富面积段的大四房户型，而且金九银十还有购房优惠。

对标纽约湾，东京湾等世界湾区，这些拥有上百年发展史的滨海城市群，其人居条件要远高于粤港澳大湾区。展望未来，深中融合，以黄金内湾为核心构建更高品质人居是大势所趋。

03

“一步到位”的机会来了

对于预算有限，但又想住大房子的深圳人来说，买深圳不如买马鞍岛。

对于当下多数年轻人或置业者来说，最大的机会，或已不在一线城市。

这里所说的机会，不是单纯指城市带来的就业机会或房产带来的增值属性，更包含城市背后所承载的生活的方式，生命的价值。

马鞍岛即和深圳保持紧密联系和妥帖距离，其更友善的房价，更丰盛的配套和崭新的城建，尤其是湾中新城目前热销的四房产品，将给你的生活带来丰富多彩的体验，而价格约为前海、宝中、碧海的1/5。

万科深业·湾中新城，类似于深圳航母级滨海地标综合体招商蛇口太子湾，是由万科和深业联手在马鞍岛打造的建面约155万㎡国际滨海地标综合体，位于马鞍岛头排位置，距离深中通道口约3公里，集“未来之门”地标双塔（含五星级酒店和甲级写字楼）、客运码头、会展中心、滨水休闲商业街、菁英品质教育、全系海景住宅、临湾高层办公、灵动办公产品八大业态于一体。

其中值得关注的是，建面约15万㎡的湾中会展中心和国家一类口岸中山港新客运码头。湾中会展中心集展览、会议等功能为一体，建成运营一年预计达100万人次；中山港新客运码头可直达深圳福永和蛇口、香港、澳门等码头，预计年平均通行人次约277万/人次。（数据来源：翠亨新区）可以想象，在深圳具备同等配置的项目，将会是一个怎样的存在？

客运码头效果图

目前项目在售产品涵盖建面约69-163㎡滨海美宅，建面约220-249㎡的一线海景大平层，还有建面约29-66㎡的湾中公馆。如下图所示：

效果图

在以上多元化产品类别中，倍受深圳人青睐的是三款四房产品，笔者看完后也不禁感叹，这对深圳置业者来说确实是一次难得的上车机会。

建面约122㎡四房两厅两卫，采用时下高端改善户型“宽且薄”的设计，五开间朝南，南北通透，“多开间、大面宽”代表着更多的采光、更好的通风、享受更多的阳光与风景。约6.6米宽景阳台，每一天都饱揽美景。

建面约122㎡户型图

建面约138㎡四房两厅两卫，采用近几年众多豪宅青睐的"大横厅"设计，通透、大气，社交属性更强，景观视野更开阔。

厨房采用“U型台面”设计，顺畅的操作动线可以满足2-3人同时下厨；约27㎡的奢阔主卧不仅享有步入式开放衣帽间，还与约7.5m宽景阳台连通，在阳台上摆放一张沙发、铺放一张毛毯，空闲的时间可以晒晒太阳，吹海风看海景，享受巨幕园景，感受片刻的惬意。

建面约138㎡户型图

建面约163㎡四房两厅三卫，客餐厅一体化，约5.4米开间空间感十足，三卫空间设计，让全家人洗漱不排队，父母同住互不打扰。

超大“L型”阳台，形成270°环幕视野，无界感的视觉体验犹如身处云端，无论从哪个角度切入，都能截取一幅蔚蓝大海的美丽画卷，甚至直视前海。

该户型还预留一个创意多功能空间，可根据主人的喜好随意切换，健身房、KTV、藏书阁或工作室，多一个空间，就给生活多一种可能。

建面约163㎡户型图

在世界500强企业万科和深圳市国资委直管集团深业的强强联手下，湾中新城展现出更强的确定性和兑现力。

最近1年，湾中新城发生了肉眼可见的变化，如小学幼儿园已动工，湾中会展中心开始做地下室，中山港新客运码头已封顶，整体界面景观更加漂亮，而且去年首开的两栋楼，预计可以提前交付……

市场是检验价值的唯一标准，从2022年8月首开到2023年8月，湾中新城一直是中山楼市的量价冠军，并且销售业绩呈断崖式领先。

生活在这座大城里，交通系统、优质学校、购物中心、甚至五星级酒店、商业办公等都一一配好，实现“衣食住行”的一站式解决。

不断完善的高端配套，最终都沉淀在房价中，集聚的高端人口和配套可能诞生一个新的繁华区，通过赋能区域带动板块价值进阶，购房者可以共享城市发展红利。

随着中山“认房不认贷”新政落地，首套房贷利率低至3.5%以及金九银十黄金购房节点的到来，现在是布局马鞍岛的最佳时机，湾中新城国庆推出9重钜惠：

1、买房分期，少压力大享受（指定房源）

2、买房送5年物业费（指定房源）

3、买房送家电10件套（指定房源）

4、每周10套优惠房源

5、买房送车位（指定房源）

6、国庆特惠95折（指定房源）

7、买房即可预约参与高尔夫攀岩业主课堂

8、买房可预约享定制私宴

9、来访既有机会得金秋蟹券礼

感兴趣的粉丝马上行动起来，不要错过这次机会。