2014年，海珠区江燕路广州万科派（万科里的公寓部分）开售，均价约2.7万/平方米。

在这个当年号称颜值最高的社区商业门外，我看到了最有老城区气息、最平民化的广州：道路两边是10层左右的楼梯楼，底层是士多、五金店、肉菜市场……人们穿着拖鞋、短裤，在士多店喝着瓶装可乐。

海珠还保留了很多老城的平民化气息

7年之后，片区又有一个楼盘即将推售。

我再次回到这里，时光仿佛在这里凝固了，除了万科派比以前繁华，其他的一切都没有变化。

一样的士多，一样的五金店，一样的肉菜市场，相同的，还有拖鞋、短裤和可乐。

改变最大的，是房价。

这个楼盘吹风价7.8万-8.5万/平方米，总价千万以上。

在一个没有江景，没有任何稀缺资源，周边都是非常平民化的地方，冒出这样的一个千万豪宅，风格有些不搭。

并且这个楼盘产权缩水了三分之一。

不知道，想买房的广州人，是否接受在一个如此平民化片区里的缩水豪宅？

有人判断，土豪难来，刚需难买。

对了，这个楼盘叫时代润南。

在楼盘不远的地方，开发商还开发了另一个楼盘，时代大家。

吹风价7.8万-8.5万/平方米

时代润南的一个特色就是，小。

整个楼盘占地1.3 万平方米，建面6.6万平方米，容积率3.2。

小归小，并不妨碍外界对它的关注度很高。

因为它在海珠区，现在海珠区很少一手楼盘卖了。

因为小，楼盘仅规划了两栋住宅楼，D栋（29层）和E栋（24层），共249户，预计将在7月首推E栋的140平方米3+1房户型，两梯两户，共94套房源。

时代润南仅有两栋住宅，其中一栋已接近封顶状态

值得一提的是，时代润南吹风价7.8万-8.5万/平方米，这明显是奔着豪宅改善盘的定位去。

时代润南所在的海珠昌岗板块并无一手住宅在售，均为二手住宅，而且楼龄普遍比较久，成交均价在3.3万-5.4万/平方米之间。

由于时代润南目前还没正式对外开放，想要一探其庐山真面目，需要提前预约并验资300万才可以参观。

产权缩水超过20年

验资300万才能看的楼盘，到底是什么来头？

事实上，时代润南是润南花园二期地块，该地块是广州市铸锻工业有限公司在1994年转让给润南花园的开发商，也就是广州华侨房屋开发有限公司。

作为转让条件之一，广州华侨房屋开发有限公司需要建好回迁房和部分单位福利房给到铸锻工业公司的员工，剩下的房源才能作为商品房对外出售，也就是现在的润南花园，该小区早期设计为9层高的楼梯楼，楼龄已经超过20年。

这也意味着属于润南花园二期的时代润南，其产权缩水也超过了20年。

其销售也很明确地表示，产权按照1995年计算（至于是1994年还是1995年，没那么重要了）。

那么，70年的产权，已经缩水了三分之一。

通过实地走访发现，时代润南于2017年8月才开始动工，期间还曾传闻资金不足，施工中断过，后来被时代中国收购，也就有了楼盘名的时代二字。

时代润南工地施工现场

2017年到现在施工也很长时间了，什么时候才能竣工收楼？

销售表示，为了配合政府的道路施工，时代润南前几年才开始动工，而且周边老旧小区居多，在施工的过程中对周边小区的影响要尽量做到最小，所以整个施工的进度也比较慢，预计2023年年中才能收楼。

离回迁房约20米

时代润南共有三种户型，分别是140平方米3+1房，170平方米3+1房和190平方米4+1房。

销售表示，目前只做了140平方米3+1房的样板房，而且这个户型只有首次开盘才有，也就是在7月即将推出的E栋。

时代润南140平方米3+1房样板房

虽说是样板房，但就在E栋的5楼，属于实体样板房，采光和通风都能实地感受到。

时代润南对外的宣传资料显示，140平方米3+1房户型有一个卖点是三室朝南，南北双阳台。

样板房也确实做到了南北双阳台，不过其中一个阳台却正对着润南花园的回迁房，目测距离20米左右，这样的楼间距，无论是采光和通风都会受到不小的影响。

时代润南与回迁房的距离非常近

销售表示，楼层低的户型的景观、视野确实不太好，但是价格相对会便宜，如果想要景观好一点，得选择九楼以上的楼层，不过楼层越高价格就越贵了。

相比E栋，D栋的景观、视野相对会好一点，可以望楼盘自身配套的园林和游泳池，但D栋的推出时间还没定。

此外，销售透露，E栋开盘前会有认筹，认筹10万就可以参与选房，不过不一定能选到心仪的房源，如果想要选到心仪的房源并锁定房源，就要认筹50万。

地铁站400米，变电站300米

看完楼盘的户型和自身的配套，再来看看周边的配套，地处老城区地段，无论是交通还是生活配套，都相对比较成熟。

交通配套方面，时代润南距离地铁2号线江泰路站约400米左右，步行大概需要6分钟左右，日常依靠地铁出行，还挺方便。

地铁出行比较方便

另外，地铁11号线在江泰路站也有设站，目前正在施工中，预计2023年建成通车。

商业配套方面，周边有肉菜市场、超市、便利店和万科里等配套，可以满足日常的购物需求。

教育配套方面，有润南花园幼儿园（私立），周边还有晓港中马路幼儿园、晓园小学、晓园中学和广州九十七中等学校，其中广州九十七中学属于省一级学校。

周边学校配套

按照小学划地段和中学摇号入读的原则，时代润南以后的业主小孩入读晓园小学和晓园中学的几率比较高，不过据说这两所学校在海珠区里属于比较普通的学校。

虽然配套比较成熟，但周边的环境却配不上豪宅改善盘的定位，多为老破旧的小区、五金店和布匹小作坊。

周边环境有待改善

如果是刚需盘，这样的周边配套还说得过去，但作为豪宅改善盘，略显尴尬。

需要提醒的是，在时代润南南边300多米的距离，有一个变电站，不过中间隔了润南花园、富荣新村和润泰大厦等几个小区，是否会造成影响，不得而知。不过，至少视觉上真的不好看。