楼市转折点出现！深圳取消二手房指导价！福州二套房贷利率上浮！中介都沸腾了：

一线城市“报复性反弹”很快会传导至二线城市，抓住低利率尾巴赶紧上车！

先别急着嗨，楼市回暖的真相，和你想的不一样。

4月20日晚上，“深圳二手成交指导价时代已过去”的消息疯传。

首付门槛一拔高，深圳楼市就熄火了。如果银行不再捆绑指导价放贷，市场有望被重新激活。

深圳向来是中国楼市的风向标，所以“取消二手房指导价”被奉为牛市开始的征兆。但传言变成谣言，只需要一天。

财联社4月22日发布消息称：

深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。

值得玩味的是，该辟谣新闻后面还加了一句：

记者从多家中介机构了解，尽管深圳二手房参考价政策不做调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

据此，不少人笃定“靴子”落地是迟早的事情。

如果真的取消二手房指导价，对深圳楼市确实是利好，但影响也很有限。

一方面，深圳二手房指导价早就“名存实亡”了。有数据显示，新政执行两年后，深圳近4成房源是低于参考价的价格成交。

另一方面，深圳之前，不少城市或明或暗都松绑了二手房指导价，但效果并不明显。

不管怎么说，深圳楼市的试探性动作，都预示着新一轮大松绑。而福州楼市的风向则不太一样。

4月21日，朋友圈的中介都在带节奏“福州二套房贷利率已上浮，买房抓紧了”：

首套LPR4.3%-50基点＝3.8%（未变动）

二套LPR4.3%+80基点＝5.1%（原为4.9%）

最新的5年期以上LPR报价还是4.3%，连续8个月“按兵不动”，但福州二套房贷的加点数从下限60个基点提高到80个基点。这意味着，改善客群的购房成本要增加了，但对以刚需为主导的福州新房市场来说，影响有限。

但还是有人慌了，福州首套房3.8%的房贷利率能撑多久？会不会跟二套房一起上调？是不是要趁史上最低利率抓紧上车？

我们先来做个阅读理解。

根据央行和银保监会今年初发布的《关于建立新发首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》：

若评估期内，新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均上涨的城市，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限（即LPR-0.2%）。

大白话来说，如果福州新房价格同比环比连涨3个月，首套房贷利率就会从3.8%上调到4.1%了。

而实际情况是，福州新房价格环比已经连续上涨3个月了，但是同比跌跌不休都快1年了，所以暂时还满足不了首套房贷利率上调的规则！

就算未来几个月，福州新房价格逆天地同比环比一直涨，那首套房贷利率也要等到10月份才能上调。

因为官方说的评估期是「上季度末月至本季度第二个月」，而一季度末月同比已经凉了，只能假设6、7、8月份连续上涨，那9月份就可以评估从四季度开始上调房贷利率。

换句话说，福州3.8%房贷利率至少还能撑5个月！

以上假设是基于福州房价一直涨的极端情况。那问题来了，福州楼市回暖了吗？

福州市不动产交易中心的数据是，3月份，福州五区住宅卖了2231套，环比上涨48%；二手房卖了4479套，创23个月以来新高。

但市场并没有跟数据同频高热。

案场一线销售反馈的真实情况是，三月下旬开始，福州各大售楼部的来访量明显下滑，认购量被涨价反噬。因为疫情积压的和最低房贷利率刺激的那波购房需求，在2月份和3月初就已经消耗得差不多了。

至于二手房成交量的火爆，是“以价换量”下的大力出奇迹。事实上，大批房东都在降价甩卖。

总的来说，福州楼市目前还处在调整阶段，现在谈“风向变了”为时尚早。

全国各地的楼市政策也还是以宽松为主，昨天杭州临平区就全域放宽楼市限购，接下来福州楼市应该也会有利好动作，比如落地房票安置政策。

上为正文。