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在房地产行业，有一个"去库存"的概念。去库存这个词，就容易让我们联想到打折商品清仓大甩卖。

我们来分析一下房地产去库存是怎么回事。

痴汉我是做过制造业的。库存管理是制造业里一个重要的课题。

货压在仓库里，就相当于把现金压在仓库里。库存的成本是很高的。

汽车制造企业为了把库存降到最低，都是要求供应商交货期以小时为单位的。例如邮件下单后2小时内送货到工厂。

所以，供应商都在汽车工厂附近建仓库或建厂。

小米手机刚上市的时候，为什么能把手机价格做的跟山寨机一样低？因为他们采用了全新的互联网预售模式，根据终端客户订单量来安排生产。网友眼中的饥饿营销，就是小米控制库存的结果。

可惜，房地产企业不能用以上的方法控制库存。

他们控制库存最主要的方法，就是卖期房。

一个楼盘，规划20栋楼。20栋楼不能同时施工。

最好的降低库存的方法，是先建一栋。一栋楼还没有建好，建到一半，就开始卖。

卖完第一栋，再建第二栋。

这样一来，库存最多也就半栋楼。

在实际情况中，要考虑客户，也就是购房者的偏好，一般一次开盘，至少拿出2~3栋楼来卖。

大家都知道，一栋楼，1楼2楼和顶楼，是很难卖的，因为客户不喜欢。一次开盘300套房子，前一周卖了280套。一个月后卖出了298套，剩了2套卖不掉。但是，不能再等了，后面又有二期300套盖好了。

卖来卖去，免不了剩下3~5套没有人要的鸡头鸡脚。去化周期要延伸到9~12个月，周边小区房价有上涨趋势了，趁机打个九折，把库存清掉。

房产这种产品很尴尬，不动产，不能调货，楼建在哪里，就只能放在哪里。这种产品又不能预订，目标客户基本靠猜。一旦规划设计出现偏差，房子建好客户群体不喜欢，库存去化周期就会很长。

房地产行业"去库存"的概念，是一个相对宏观的概念。一般以市为研究对象。

国家领导人对此是很关心的。

2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

看起来去库存似乎对房价有千丝万缕的联系。库存多了，似乎还有降价促销呢。有些网友看到这样的新闻，就觉得房价要下降了。

可惜，这是一个错觉。

库存，简单的理解，就是别人挑剩下的，没有人愿意买的。那些好楼盘，好位置，好楼层，是不会有库存的。

鹤岗的二手房，库存很多，你会去买吗？这种库存，就应该让他烂在仓库里。连同整个仓库，一起废弃。

基本上，仓库里卖不出去的货，都是残次品。

所以说"去库存"这个概念，跟我们没有任何关系。以后看到这类新闻，直接忽略即可。

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人生战略，房事当先