Q&A | 壹 关键词：中远两湾城、内环、大盘 █ 问： 将军，有中介向我推了一套中远两湾城的房子，单价只有6万多，太不可思议了，内环内的位置，小区也算是商品房吧，还有苏河景观，这个价格是不是严重错杀了，现在买进去的话，安全垫够厚不？ 〔暗黑大将军〕： 两湾城作为内环商品板楼的门槛，其实价格一直处于比较低的水平，并不是说它在内环，就一定比中外环价格贵了。 首先大盘的房价就会比正常大小的楼盘价格低，拖后腿的房源太多了。其次6万多对于这个小区，必然也不是标准产品，楼层、户型、面积，三个角会有一个到两个角崩塌，而每个角的价值都相当于一个环线。适合两湾城这个小区的价格区间段，就是正常楼层的标准户型，总价控制在700-900范围。如果总价高超出小区天花板，则必然单价要低，所以并非错杀，而是合理价值。 你买进这类产品，也不过是低进低出，大户型高总价低单价这类产品当中，所谓的“安全”都只存在于想象。 ​ Q&A | 贰 关键词：金汇、世博、东明路 █ 问： 之前买房，没什么经验，听中介介绍买了金汇的龙湖春天玺，现在发现太远了，我上班在后滩，通勤太不方便，打算卖掉置换700-800万的两房，世博附近有什么推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 金汇确实太远了，超出了目前城市开发能覆盖到的范围，也不在郊区本身的资源覆盖范围，置换是必要的。 世博附近这个预算的两房，基本就是2000年后的板楼，品质是要比金汇的房子差挺多的。 位置最好的是雪野家园，正好卡在中央活动区的范围内，北边就是滨江，可以说一半踩入了豪宅区，户型也很不错，还是别墅、洋房、小高层混合的低密度楼盘。 附近位置稍欠缺的是上南花苑，小区的园林可以说在世博范围数一数二，楼梯电梯混合，也是低密度，居住感受也比较好。 ​位置差不多，但小区品质稍弱一点的是天意州。同样低密度，优点在于面积可以买大一些。 ​其他的东明路的两个标杆，住友昌盛和东明家园，房龄都更新一些，品质在区域内也很好，但自住率太高，出房非常少。东明路出房最多的是新昌里公寓，同样低密度小区，花园小区，不过全是楼梯房，同样品质之下，价格就会低一些。 ​如果想要房龄新一些，还是建议去大华锦绣，800多点已经可以买到人车分流，干挂石材的小三房了。 ​ Q&A | 叁 ​关键词：1500万、花木、三房 █ 问： 家里老人住惯了花木，不愿意挪动，目前有两个方案，一个是保留花木苑一房，我在附近买一套两房。还有一个方案是花木苑卖掉，1500万左右，我们直接附近买套三房，将军觉得哪个好？ 〔暗黑大将军〕： 花木苑本身楼梯为主，品质乏善可陈，小区总价也不是那么低，还是受众最窄的一房。如果不图收租，建议还是置换一下，提高居住舒适度的同时，让手里的房产更优质。 1500万在花木，属于一个卡在中间的预算。对于2线小区，比如上海绿城、香梅花园一二期，浦东世纪花园，九城二期等来说，完全够用，可以买到楼层户型都不错的三房。 但是对于品质或者位置最好的一线小区，比如仁恒河滨城，陆家嘴中央公寓，锦绣兰庭，买是能买，位置楼层户型角度，会差点意思。 Q&A | 肆 关键词：圣和静安公馆、老盘新开、苏河湾 █ 问： 静安的圣和静安公馆，将军觉得怎么样，60多平，总价相对不高，可以买到市中心的电梯次新，是不是未来有一定稀缺性呢？ ​〔暗黑大将军〕：这个盘在海宁路的南边，属于苏河湾的核心位置，地段角度挤入静安最集中的豪宅区，与传统市中心一河之隔，不说最顶级但也足够好了。 小区虽然是新房，实际是老盘新开，2018年就已经建成并交房使用，部分开发商自持的现在才卖出来。不过小区干挂石材，人车分流，公区的硬指标都很不错，比时下很多真新房的品质都要高。 不过缺陷也非常明显，第一它贴着海宁路北横通道，噪音影响首当其冲。第二小区是长条形的一字排开，不是方正地块，因此也没办法做集中的景观，小区内花园都是过道绿化。第三小区户型堪忧，虽然房龄新，但设计还是十多年前的水平，一大堆手枪格局，被周边其他新盘踩在脚下。 然后你预算要买60多平的一房，相比两房来说总价是不高，但从一房的角度，全市范围已经是极高的总价，千万级一房，市场流通性不会好的，功能上实在不够用。 本身这也不是守市中心的预算，建议还是斟酌下，退一点地段或者品质，买各方面的素质都比较正常的楼盘。