《调查清样》—撰文 | 文一刀

“美丽的院子”是一座建成约十年的小区名字，小区位于西安雁塔区吉祥村丁白路西段，4月23日晚8点左右，三名男子与几名该小区业主委员会筹备组代表在这座小区内发生了一场激烈的争执。

前者声称筹备组人员展开的业主委员会筹备宣传干扰了业主生活，后者则据理力争。随着反对筹备宣传的中年男子骂骂咧咧尺度扩大，双方迅速由言语不合发展为准备互相上去“抡”对方的肢体冲突，就在围观众人聚拢过来解劝之时，三名男子中的另外两人合力将筹备组制作张贴的宣传海报猛撕下来扔在地上。

一名老太太一边念叨着“冲动是魔鬼”，一边与其他人一起将反对筹备宣传的中年男子拉到一旁，此前男子一边不断试图向前冲一边声嘶力竭地反复喊着：“选那么久选成没有、选成了没有？”、“跟真的一样，一天（搞得）跟真的一样”。

美丽的院子小区共1023户，属西安雁塔区小寨街道办四季社区，业主们从2012年底开始着手成立业主委员会但至今未有结果。2017年1月1日起，全面修订的《西安市物业管理条例》正式实施，虽然新版条例进一步明确了业主大会、业主委员会的成立程序，但美丽的院子小区成立业委会的进展依然艰难。

冲突中，那名男子发出那情绪激动的喊话恰恰道出了这个包括美丽院子在内西安许多小区近年来遭遇的两个关键问题：选了那么久，为什么没有选成？成立业主大会、业主委员会的明确程序是有了，但在现实中，那是真的吗？

多年来，横亘在业委会之梦前面的两大暗力始终存在。一方面，一般小区的物业公司特别是前期物业管理公司都是开发商的子公司，为在保证物业公司利益的基础上进一步保护开发商利益，部分开发商害怕业主大会成立后，业主委员会发动业主维权从而损害开发商既得利益，因此会与物业公司联合阻碍和拖延业委会的成立。

另一方面，小区业主之间往往相互交流很少，平时连碰个面都难，基本是一盘散沙，成立业委会，或者是缺少组织者和发起人，即使出现了组织者，也常会被误认为有所企图，想捞点油水落好处。这种现象背后则是许多业主在维护自身权益方面意识普遍淡化，对于业委会的成立缺乏足够热情的现实。

事实上，西安新版物业条例发布近一年半的实际情况表明，在利益驱动与博弈下，基层实践充分展露出“程序是死的、人是活的”、“上有政策、下有手段”等方面的“智慧与勇气”，一些小区的业委会梦想依然很卡壳：其中有遭遇暴力阻挠的，有被人威胁恐吓的，有被钱困住的，有资质不被认可的，还有选举失败的……

缺乏主管部门有效支持，开发商、物业公司设置障碍，组织选举难度大，业主意识淡漠....，由于汇集了成立业委会过程中可能出现的大多数问题，美丽的院子小区至今仍在进行中的暗斗与拉锯因此成为一个典型样本。

据该小区业主介绍，小区共两栋楼，第一栋于2009年4月份交房，第二栋楼2010年2月交房，最初成立业主委员会的想法起因于办理房产证，但因种种原因最初的尝试连筹备组都没有成立起来。但业主入住这8、9年间，因物业服务质量欠佳而导致的日常生活问题层出不穷，不少业主因此苦不堪言。对意见持续不断，

业主有关反映对小区现状描述称：“小区公共设施的收入物业公司一直没有向业主公开过账目，更没有给业主提供这些年来公共收益的去向。一号楼顶楼（33楼）也很多家业主的楼顶没有入住几年就出现漏水，有的可以说屋外下大雨屋内下小雨，开发商、物业公司直到现在都没有能够解决实质性问题。甚至有些业主因此不愿交物业费最终导致对付公堂，不了了之！我们小区的物业费是按每平方米1.3元来收取的（按照二级物业公司标准收取），但服务质量、物业管理水平远远达不到二级要求。不但外墙不断往下掉瓷片，监视探头这两年全部看不到画面（这两天才又重新安装调试），单元入户门禁已经相同摆设，长期不能使用，保安人员不专注搞好保安警卫工作，还要帮助保洁员打扫庭院卫生、协助倒垃圾。由于我们小区保安工作的松懈，甚至还出现过一晚上有三户业主连续被盗的现象”。

业主们提供的证据资料显示，小区物业管理看上去确实并不美丽。楼顶屋内漏水情况：

目前已知的几户业主被盗情况：

外墙、门禁问题：

此种背景下，有些业主拒交物业费，与物业方面的矛盾也升级至诉至公堂的程度。到2015年年底，业主们无奈再次商议成立业委会，虽然中间波折不断，但在2016年3月，终于还是在街道办支持下，首先正式成立起业主大会筹备组；2016年10月，按照《西安市物业管理条例》的要求，业主向西安市雁塔区小寨街道办正式提交了书面材料，公示了《业主大会议事规则》、《业委会选举办法》、《管理规约》三个文件；2017年1月6日书面表决“双过半”，进入推荐业委会候选人阶段；2018年4月13日进入投票选举阶段，投票时间共5天。

在投票的这5天时间里，小区物业的“热情”表现突然与往日迥异：“投票当天，物业公司在院子贴出一则‘喜讯’，开始给一二季度无欠费的业主发电影票，总数500张，一连发了几天，这么多年物业从来没有搞过这样的事情“，一位业主称。

投票期间小区还发生了一次突然停电，时间是上午，持续三个多小时，导致投票过程中有40分钟到1个小时无法复印资料。后来业主们咨询国家电网和片区供电部门，当天并没有停电计划，附近小区也都没停电。

尽管筹备组业主代表为成立业主大会、选举业委会付出了很多时间和精力，但依然缺少宣传，同时，筹备工作因各种原因耽误时间太多，导致业主和筹备组业主代表都产生了疲惫心态，因此相当部分业主对成立业委会的积极性并不高。

在这些明里暗里的因素作用下，至4月17日晚9点投票截止时，众人发现小区1023户人中参与投票的业主为444人，投票数量未能过半，最后，街道办分管负责人宣布，第一次投票选举失败。

此后，根据《西安市物业管理条例》，美丽的院子业委会筹备组在相关部门指导下进行第二次选举前的准备工作。筹备组人员认为第一次投票没能过半的主要原因之一是宣传不到位，对此他们制作了宣传海报张贴在小区布告栏。但紧接着便发生了文前叙述的冲突。

冲突之后的第二天，筹备组刚贴公告宣布将进行第二次准备，一份盖着该小区物业公司印章、落款为“美丽的院子项目服务处”的一份《告全体业主书》也贴了出来，对筹备组再次启动准备工作进行质疑，称筹备组人员的宣传干扰了业主生活。

5月9日上午，美丽的院子业主大会筹备组会议再次召开，参加人员包括小寨街办、四季社区相关负责人、开发商代表、筹备组七名业主成员及部分业主。最后形成的会议决议为:1、第二次选举工作，从当天正式进行；2、筹备组成员保持不变；3、11名候选人保持不变；4、选举办法和时间另行公布。

5月10日，美丽的院子小区院内突然增设了8名保安，第二次业委会选举开始了。—《调查清样》