《调查清样》—撰文 | 文一刀

最近，住建部连续两轮约谈12个城市强调楼市调控不能放松，听起来颇有对话小明与熊孩子的味道。既然是对你说不能放松，那言外之意就是说之前已经有所放松。

作为这12个城市里的紧邻，成都与西安过去一年里出台的调控政策看上去可是一个赛过一个的严苛：限购，西安是“非西安本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证”；成都就在此基础上再加上还必须满足2016年10月1日后没有购买过新房和2017年3月23日后没有买过二手房。限售，成都取得房产证后三年内不能交易；西安更上一层楼，定了5年。还有限价、限贷等等，首套房的贷款利率目前已经直奔10%以上去了。

这一系列的明文规定看上去一个比一个狠，到底是在什么样的力量面前一下子就成了纸老虎？怎么就把紧紧的调控给放....松了？答案或许很多，但万变归宗就是一个字：人；两个字：人口。从2017年年最后一个季度开始，这俩城市是卯足了劲地一头扎入“抢人大战”，四川人口数量、密度全国第一，成都都还要可劲儿“抢人”，人口只有成都一多半的西安怎能不跳着脚的跟上。

早在商品房限售令发布时，西安就巧妙地预设了一个“后门”：限售规定对于“经批准引进的各类人才除外”。此后就是与其他城市一轮一轮地在落户要求上比宽松，好一场没有最松只有更松的人口战，成都说从2017年10月至今已吸引17.5万外地人落户话音未落，西安就高喊2018年三个月零16天落户整30万人，你方唱罢我登场，这样的喊法最终都将人们对楼市的看法导向同一个预期：房源供不应求的状况可能越来越严重。

这种预期面前，世界上可能没有哪种调控能不松。因为虽说房子的确是用来居住的，但房地产的金融属性的确太坚强了，越跌越没人买，越涨越买，越涨越敢加杠杆买，市场预期一天不被逆转，它就只有不断地放大，放大到有一天实在承受不住为止。

也正因为如此，住建部这次对西安、成都等地约谈中专门强调：“要加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求”，为什么还有最后这一句？因为刚需们很少能拿出全款买房子。

但当西安提出：“从2018年至2020年底，实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的任务”，以2016年底西安常住人口883.21万人来比，就意味着要在四年给西安增加差不多一个香港的人口时，这一目标引领下对楼市的预期又如何管理、怎能不强烈？

然而若反过来想想，四年给西安引入617万人，快赶上香港的人口数量，又似乎哪里不太对劲。

正常逻辑应该是城市先发展起来，随着发展势头中就业、挣钱的机会增加，人口自然会聚拢流入。比如从2005年到2015年底的十年间是西安约等于闷头睡大觉的时期，却是北上广深这些一线城市快速发展的时期，这十年北京的人口净流入632.5万，上海525.27万，广州是355.81万，深圳310.12万。而西安在此间则创出过7年人口仅增加25万的记录，其原因就在于其他城市产业发展起来，机会多了自然带动人口流入，没有发展的城市在人口变化上的结果则相反，这十年里，能给予西安些许安慰的只有东北那人口负增长的“美丽传说”了。

因此，西安如果想在四年时间引入一个香港的人口，那需要这个城市至少先期发展成、或者再退一步说同步发展成，生存、发展机会与机遇有如当年香港的城市。现在只剩两年半了，愿望很美好可是现实吗？

人来了要吃饭、要发展首先需要当地企业有强烈用人需求。2017年西安宣告全年市场主体突破100万户，但企业数量并不等于质量，评价一个地区的经济实力、市场活力强不强，除了市场主体数量这个指标之外，凸显质量的则是“五上”企业的发展。“五上”是指：规模以上工业企业、限额以上批发零售及住宿餐饮业企业、资质以上建筑业企业、资质以上房地产开发经营企业、规模以上服务业企业，可以说“五上”企业才真正是用工与承接人才的主力，是人口寻找生存发展机会的土壤。

但最新数据显示，西安5498家“五上”单位中，一季度有2297家单位从业人员因各种原因同比呈减少趋势，占相同单位总数的41.8%，共减少10.03万人。在用人减少的这2297家单位中，人员减少在100人以上的单位有156家，200人以上的有78家，300人以上的48家，500人以上的有25家，700人以上的有21家，其中，中交二公局铁路工程有限公司、西安庆港洁能科技有限公司、西安重工装备制造集团有限公司、中铁十五局集团第一工程有限公司、陕西西铁保安服务有限公司等13家单位从业人员同比减少在1000人以上，13家单位共减少近3.17万人。

这些用工减少的信号在提醒西安，一旦城市未能实现如此高级别的跳跃发展，人口却出现跨量级的增加，结果很可能就是“北京的燕郊在等你”的景象。

十多年前，飘入北京又买不起房的人们为寻求突围，只得奔向天安门往东30多公里的一个地方：行政区划隶属河北省三河市的一个名叫燕郊的小镇。因为那里与北京仅一河之隔，房价却只有其三分之一。随着涌入的人口急剧增加至百万之众，这座小镇旧有脆弱不堪的基础设施也为十几倍暴增人口与新建楼盘所累，夏天停水断电，冬天供不上暖，一百万人的交通陷入瘫痪，垃圾场越堆越高并向四面八方扩张。燕郊的业主们不断以各种行为艺术向物业抗议，过着“平日上班，周末维权”的生活。

西安的人口雄心会将城市带向“燕郊化”吗？最好不会，切勿如此。—《调查清样》