昨天有些朋友留言说，很久没写楼市分析稿了，晚上加了个班，今早立马来兑现了。2023年以惨重的代价告诉一件事：没有诚意的挤牙膏式救楼市，只会害了自己……所以看到最近一连发的好几个救市政策，我只想说，还不够猛！希望后面各个城市赶快动起来，政策赶快跟上来，力度提上去，不要犹豫不要停，千万不敢停！

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上海，终于出手了，单身能买房了！昨天傍晚，上海住建局一纸红头文件发来，重磅救市政策就来了。非户籍，社保或个税满5年及以上，可在外环以外区域（崇明岛区除外）限购1套住房，新房二手房均可。1月31日起，开始实施。

欢呼吧，这是所有魔都单身人士的最大福音！在这之前，如果不结婚，你有多少钱在上海都没有资格买房。但事实是，上海非户籍人口非常多，大龄单身的更多，现在外地人买房把“已婚”硬性限制解除，这些人都有了购房资格。去年12月14日，北京和上海曾同天发布新政，都把首套房首付降到了30%，二套房首付降到了40%-50%，房贷利率也降了一大截儿。可惜，这次力度并不够大，没有引起明显的市场波动。这次能有用吗？有，但仍然不够。如果能把社保个税年限再往下降一降，比如5改3，那就更好了！截止发稿前，一线城市中，只剩北京和深圳还没最新动静，大概率也不远了！呼喊北京和深圳，赶快行动，发政策干货！

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还有广州。无论是去年还是今年，轮救市，广州永远是一线中最早的那一个！1月27日米宅年会当天，广州放开了大户型限购。并且名下120平方米以上不计套数，出租或出售，不计套数，能合证的套数按合并后。一句话：大户型不限购、不计套数；小户型，出租和挂牌现有住房，也能突破限购套数限制。加上之前的政策，广州目前唯一的限制就是：非户籍在限购区买120㎡以下住房了。去年解除部分限购后，现在限购区为，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。广州新政后第3天，市场啥反应？一个广州资深中介朋友说，二手房客户咨询量显著提升了，但实际带看量并没有明显变化，很多人只是问问就没下文了；大户型房源很多房东都降价了，天河区珠江新城等，有的房源最高往下调了几十万甚至近百万。另外，办假证的活跃起来了，租赁合同甚至不花钱自己就可以做。这张图，是广州近两年的新房成交量。

8月9月最差，一个月成交量只有四千多套。9月份又是取消认房认贷，又是解除部分区域限购，市场反馈上，10月份短暂回升了一下下，11月立马又降下来了。价格呢？跌的也挺厉害。2023年12月广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。和苏州一样，去年9月，广州就放开了番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇的限购。只怪当时步子太小！如果当时就全面放开、或者放开大户型限购，市场一定不是现在这样子！这次力度也不够，按广州现在的行情，全面解除所有限购才是正道！

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二线城市代表：苏州。昨天苏州全面取消限购了！可惜的是，新房仍限售2年。30日，面对各种网传，苏州市住房和城乡建设局工作人员终于做了回应：“购买新房、二手房都不做购房资格审核，新房限售政策仍为2年。”紧跟着，苏州市房产交易中心工作人员也明确，“从今天起，不再审查套数，也不看购房资格。”

这意味着，在苏州市场，所有关于买房的限制，彻底解除了，无需社保、不限套数、不看面积，想咋买咋买！买房限制是解除了，但卖房限制仍有“限售2年”，保留最后一道限。要我说，何必呢，还磨叽啥、遮掩啥，一块儿取消了算了，还犹豫个什么？！苏州这次全面放开限购，乍一看好像挺猛，其实不然。早在去年4月、9月，就放松过两次了。9月份的时候，取消了120㎡及以上商品住房限购，不再审核资格，本地外地都可以随便买。听说但是本来是想全面放开的，但又临时叫停了，只局部放开。唉……结果嘞？又一次挤牙膏式救市，市场根本没什么反应。按照诸葛数据，2023年苏州商品房总成交量下降11.7%；新房成交下降39.54%；二手房成交涨了26.46%。但二手房更难的是，挂牌量太太太高了，截止2024年1月30日，苏州二手房挂牌量突破22万套。瞧 ，信心和预期，根本没起来！一鼓作气，再而衰，三而竭……过去两年救市断断续续，这个问题一直都在，一直没解决。去年一年发了637条救市政策，结果嘞？3月份小阳春后，政策没跟上，一步没跟上，步步跟不上，就像气球，一下子泄了气。最后就是越救越差，越救越尴尬……这是留给2023，最大的遗憾！

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另一个好消息：万众期盼的“地产项目融资白名单”终于有了动静！这个事儿其实从去年年底就开始提，但一直没落实，或者说落实的不够快。按照住建局的说法，在1月底前，第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。昨天，记者采访了多家央国企、混合所有制、民营企业、以及出险房企，相关人员都说“尚未就新的白名单政策接到银行通知。”到了晚上，住建部和金融监管总局发声，广西南宁第一个落地。“向当地金融机构推送了第一批107个房地产‘白名单’，其中北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。”今天是1月31号最后一天，“白名单”虽然还没公布，但应该内部通知到位了。

前段时间，我详细扒了几十家房企的债务到期明细，发现2024年上半年，很多房企都有债务要还，而且债务还不少。在新一个偿债高峰，能不能拿到钱、能融到多少钱，至关重要！前天，中交地产发布公告称，预计2023年要亏损17亿元，而上年同期盈利3393.95万元，首次由盈转亏。亏损中交并不是个例，虽然财报还没出，但看看全年销售业绩下滑程度，再看看上半年各房企的亏损状态，下半年并没有好转。所以另一个王炸就是，2、3、4月份，很多放弃财报出来肯定不好看，这对击垮信心和安全感破坏力极强！

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仔细盘一盘，眼下楼市最难的问题是：1、新房卖不动，信任危机还没解除！——所以2024年交付绝对不敢再出事了，主流房企也不能再出大问题了！2、大力度的政策还没集中爆发，信心拉不上来！——就目前市场这样子，想多城集体复苏已经不太可能，现在急需集中全力拉出来一个标杆城市，哪怕价格涨不动，成交量先涨一截儿就行，至少数据拉上来让所有人都看到！3、二手房挂牌量激增，简直太太多了，突破了历史极限！——大体量的二手房涌出来，挤压太严重了，尤其把新房市场挤压的惨的一批。4、砸盘房东太多了，二手房房价根本稳不住，越稳不住越卖不动！——现在全国房东的心态都乱了，比如小区市场价1万8，一两个房东扛不住一下把价格拖到1万34，整个小区都慌了，根本卖不动。

所以你看，救楼市，任重道远，不下狠劲儿咋能行？