当民营房企一个个倒在了地产寒冬，国央企开始主导市场。

以福州建发集团（榕发）、福州建总集团、福州工业园区开发集团（左海）、福州古厝集团（新榕）、新区集团（新投）为代表的地方城投系国企，成了福州楼市难以忽略的一股力量。

兜底了一整年的本土国企，正陆续进入福州新房市场厮杀，但他们的单盘销售结果大都指向了：

低去化率。

本来指望交房有保障的本土国企能扛起恢复市场信心的大旗，为什么他们开发的楼盘市场接受度也不高？

建总是这两年真金白银拿地最多的市属国企之一，6幅地块已上市2幅。其中，火车站的建总誉璟半年网签40套，去化率20%。

南二环四大金刚之一的建总江南尚璟，上周末以2.7万/㎡的开盘均价入市，开发商对外声称：首开咬下了1.5亿元业绩。

但根据机构的数据，首推的8、9#楼84套住宅开盘当天仅卖了34套，去化率40%。这个成绩略好于隔壁榕发北源云筑首开的26套，但依然不尽人意。

说到榕发，算是福州市场化程度最高的市属国企，前几年的祥浦苑和悦乐郡一期、观湖郡都是热销红盘。

但榕发今年在售项目也遭遇了滑铁卢，北源云筑网签去化18%、悦乐郡三期网签去化12%，仅有白马河体量本来就小的江墘云筑去化了8成。

为什么凶猛拿地后，本土国企的出货速度远不及国贸、建发、保利等规模化国央企？

因为没了性价比。

过去国企项目卖得快，主要得益于定价远低于周边竞品：

单价2.4万的“日光盘”祥浦苑，与周边二手次新房存在6000元/㎡的倒挂红利。

榕发观湖郡3.3万的开盘价，对比同时期3.7万的公园左岸堪称良心。

2.7万的城投凤峦郡和2.45万的建总领筑，同样也是因为较大差价做到高去化。

看到市属国企亲民的价格后，购房者高呼：“高房价的背后推手”民营房企退出福州！但回过神来发现，“盛世”并不如他们所愿。

典型的如南二环板块，资金链紧绷的民营房企把价格打到2万左右，反而是国企扮演起“稳房价”的定海神针，北园四大金刚的在售均价大概在2.6-2.8万/㎡。

这当然不能怪国企，毕竟降价卖房有“国有资产流失”的嫌疑。

当市属国企楼盘没了价格优势，单凭“准时交房”很难让购房者心甘情愿地掏钱。

你可能会说，国企楼盘具有较强的资金实力，除了能交房，品质也更有保障。这话不假。但这两年市属国企楼盘交房也有打脸的：

网红神盘祥浦苑出现低价透水砖、变更配套用房的投诉。

榕发夏荷郡除了过道全是大白墙，中庭绿化“秃头”之外，还有89㎡变90.01㎡、凭空多交一万多契税的“事故”。

市属国企楼盘如果给不到购房者更低廉的价格，那就应该提升产品竞争力。

相比民营房企和高度市场化的国央企，地方城投的商品房开发经验与能力不足，大都没形成产品特色与口碑。

对于福州市属国企楼盘，常见的产品评价是：户型设计非主流、得房率低、动不动搞个暗卫……例如，东二环刚入市的榕发揽湖郡就是复古的塔楼结构，严重影响到端户的采光。

福州很多购房者对市属国企的印象还停留在安置房时期。所以当榕发全面介入福州院子项目保交楼管理时，市场上就有声音质疑：

榕发建的福州院子还是福州院子吗？

“院子IP”之所以能做响，背后是泰禾强大的产品力，而这需要多年时间沉淀打磨。

民营房企在前几轮地产周期中积累了高效的开发经验，产品竞争力确实更强。而市属国企在产品创新方面总是“差点意思”，说好听一点叫保守，说不好听就是：我都懂，但就是不改！

不过福州市属国企在开发、运营和营销等方面也不是“不思进取”的，他们也在摸着民企的“石头”过河。

比如，左海望悦就积极引进前闽系高效的营销团队，建总江南尚璟的户型设计也配备了超高窗墙比。

虽然价格是影响购房意愿的首要因素，但永远有客户愿意为真正的好产品买单。卷不动价格的市属国企，想要在销售端加速出货，必须靠产品力弯道超车！

上为正文。