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这是一个充满希望的国庆节，不论是股市，还是楼市。
股市，涨涨涨，群里一片疯狂，有的证券公司把系统都弄崩了；很多人为解套开心，也有一些来不及进入的，感到些许遗憾。当然，也生怕跌下来。
楼市，拿到了一块“止跌回稳”令牌，有的开发商趁机收回优惠政策，一些新盘一鼓作气，节前拿下预售证，即便没证的，也抓紧为蓄客准备道具。
在北京，人们在等待限购令的解除。广州、上海陆续有政策了，全国都在等北京。
9月30日下班后，一位京城国企地产商总裁发出一张晚霞图，一片金光，“这么绚丽的晚霞，真的不考虑出个政策吗？”
该来的，迟早会来的。但，你准备好了吗？
今天，花姐来讲两组楼盘，一组是刚需盘，位于顺义区的星悦时光、住总芳华里、住总青年ONE；一组是豪宅，位于朝阳区的北京宸园、石景山区的中海长安玖章。
它们有一个共同的特点：赠送面积很大，属于超大的那种，是京城地产商赠送面积的代表作。
在这里，花姐普及一下偷面积知识，阳台不封闭全赠送、阳台封闭半赠送、设备平台全赠送、挑空面积全赠送、飘窗全赠送。
关于偷面积，地产圈里有一个底线，那就是零公摊。换句话说，实际使用率超过100%。
一些开发商在打出零公摊口号时，其实是没有拿到预售证的。没有预售证，就没有公开的得房率——每户户型的套内面积除以建筑面积。
恰好，住总芳华里、住总青年ONE、中海长安玖章和北京宸园都取得了预售证。一般而言，同等条件下，户型越小，得房率就更低。
一、住总芳华里：实际使用率98%-103%
1、88平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率98%至99.42%。
2、97平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率102%至103%。
3、132平米的四室两厅两卫，得房率85.72%至86.65%，赠送面积21.78平米——南北侧三面偷了4个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成153.78平米，实际使用率102%至103%。
二、住总青年ONE：实际使用率90%-101%
1、72平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率74%至75.65%——洋房有点低，赠送面积11.4平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，让实际使用面积变成83.4平米，实际使用率90%——很一般，主要是产权得房率太低所致。
2、89平米的三室两厅两卫，得房率79.42%至80.72%，赠送面积16.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成105.9平米，实际使用率98.4%至99.7%。
3、105平米的四室两厅两卫，得房率82.3%，赠送面积20平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成125平米，实际使用率101%。
三、星悦时光：实际使用率102%-107%
星悦时光是北京城建联手深圳南山地产打造的，从户型设计上，基本是直接对标住总青年ONE。虽然最终的母公司都是北京城建集团，但一个是合资公司，一个是全资公司，就成了对手。
由于星悦时光还没有拿到预售证，花姐参照住总青年ONE，给它们三个户型都分别估了一个数字。
1、72平米的三室两厅两卫，得房率约80%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率107%——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。
2、87平米的三室两厅两卫，得房率约81%，赠送面积19.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了2个飘窗，让实际使用面积变成106.9平米，实际使用率104%。
3、107平米的四室两厅两卫，得房率约82%，赠送面积21平米——南北偷了4个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成128平米，实际使用率102%。
四、中海长安玖章：实际使用率93.82%-95.91%
中海长安玖章由中海新城打造，有两类户型，分183平米两款、236平米两款，主要是奇偶阳台赠送不同所致。这里，花姐选它们阳台最大的两款作分析。
1、183平米的四室两厅两卫，得房率约82.35%，赠送面积21平米——南面偷了1个不封闭阳台17平米，北面偷了一个4平米的设备挑空面积，让实际使用面积变成204平米，实际使用率93.82%——当然，南向不封闭阳台，用起来肯定阳台变成室内好用，尤其对小户型来说。
2、236平米的四室两厅两卫，得房率83.62%，赠送面积29平米——南面偷了1个不封闭阳台20平米，北面偷了2个9平米的设备挑空面积，让实际使用面积变成265平米，实际使用率95.91%。
五、北京宸园：实际使用率87.69%-94.7%
北京宸园是有中建置地打造的网红楼盘，里面有一座高21米的瀑布。在拿到预售证后，24小时就认筹了216组客户，十分火爆。它有四款户型。
1、145平米的四室两厅两卫，得房率79.44%-80.09%，赠送面积21.3平米——北面偷了2个设备平台和挑空面积，南面偷了3个封闭阳台，让实际使用面积变成166.3平米，实际使用率94.13%-94.78%。
2、165平米的四室两厅两卫，得房率74.87%-80.7%，赠送面积19.3平米——北面偷了1个设备平台和挑空面积，南面偷了3个封闭阳台，让实际使用面积变成184.3平米，实际使用率86.57%-92.4%。
3、220平米的四室两厅两卫，得房率78.99%，赠送面积25.3平米——北面偷了2个设备平台和挑空面积，南面偷了3个封闭阳台，让实际使用面积变成245.3平米，实际使用率90.49%。
4、249平米的四室两厅两卫，得房率78.99%，赠送面积25.3平米——北面偷了1个设备平台和挑空面积，南面偷了4个封闭阳台，让实际使用面积变成270.6平米，实际使用率87.69%。
花姐点评：
1、住总青年ONE出现了72平米的三房，很惊艳，但实际上，它的实际得房率不如住总芳华里；
2、星悦时光有点不讲江湖道义，应该是提前拿到住总青年ONE的设计信息，进行有针对性的打击，有人说它们都是北京城建旗下的，但星悦时光是混血的。更何况，亲兄弟也要明算账；
3、北京宸园的偷面积，比中海长安玖章更实惠，核心在于前者把阳台纳入室内，后者的阳台是开敞的——当然，市面上也有很多封阳台神器的。
最后，预祝大家在十一黄金周大卖，和狂揽客户。
