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北京朝阳区153亿元地块组合包竞拍，进入倒计时1个月了。

它的风头，甚至盖过了海淀区功德寺的两地块——没有打包出让。

有关它花落谁家，坊间已传了很久，但没到最后一刻，一切都可能有变数。

1个月的时间，说长不长，说短不短，买家们还可以反复斟酌斟酌，再把目光聚焦到这个组合包上，挖掘确定性的东西。

实际上，这个巨无霸地块组合，从“多规合一”审核函下发到上架的近五个月里，已发生了一些细微的变化——只是很少人关注到。

而这些变化，不是无缘无故的，其背后到底藏着怎样的玄机呢？

今天，花姐为大家庖丁解牛。

“三件套”地块尝到了甜头

10月15日，北京自规委发布一则组团捆绑地块预申请公告，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平米，起始价153亿元。

它包括三个地块组成：

1、酒仙桥1019-0014地块纯住宅，地上建面78148平米，容积率2.8，交易起始价50.22亿元，楼面地价6.43万元/平方米；

2、朝阳十八里店项目由4个地块组成，交易起始价78.88亿元：1303-692住宅地块容积率2.8，地上建面13.42万平米；1303-683地块为幼托用地；1301-L01、L02为综合商业金融服务业用地，地上建面12.47万平米；

3、小红门项目交易起始价23.95亿元：一个是XHM-10住宅用地，地上建面5.5万平方，容积率2.5；一个是XHM-12幼托用地。

这是朝阳区今年第二次以跨区域不同业态捆绑形式推出地块。

上一次发生在今年6月14日，推出的三个地块分别是朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块，最终由中建智地、江苏绿建和朝开联合体以底价112亿元底价斩获——不久后，江苏绿建退出了。

当时，业界对中建智地的这次大手笔是持怀疑态度的。但拿地四个月后，北京宸园和中建璞园PARK用83.5亿元的热销成绩，予以回击。

大概是有了成功经验在前，朝阳区又顺势推出的第二个地块组合包，同样是三件套，但总金额更大，门槛自然就更高了。相反，丰台区在卖地策略大相径庭，新宫一块返场土拍之地，把面积和容积率都缩小了。

在卖地上，朝阳区很自信的，有自己不一样的打法。如果一次性能卖多块地，何乐而不为呢？

但这种地块组合，不仅考验决策者的商业智慧，还要掌握好平衡的艺术。

第二个地块组合包的条件，与其它相邻的地块有冲突怎么办？从商业逻辑看，这次地块总价那么高，买家们总得在某些方面讲点条件。

两份说明函里的大调规

有第一个组合包在前，第二个组合包就会有对比。有了对比，就会有新的条件。

如果你足够细心，在153亿元组合包亮相的材料里，会发现两个特别的文件：《供审函的补充说明》《供审函再次补充说明》。

第一个补充说明函，刊发于6月21日——比“多规合一”审核函晚了整整1个月。里面重点确定了两点：1、酒仙桥1014地块的两条8米宽街坊路，由项目竞得人养护和管理；2、小红门XHM-10地块南部，含一条东西向宽度为9米的街坊路。（详见图示）。

第二个补充说明函，刊发于9月30日——比多规合一”审核函晚了4个多月。里面对控制高度、建筑规模、投资强度进行了调整。具体如下：

1、酒仙桥1014地块的建筑高度，从原来的60米，变成了80米占比80%、60米占比20%——按建筑基底面积计算；

2、十八里店1303-692地块的建筑高度，从原来的60米，变成60米占比70%、80米占比30%——按建筑基底面积计算；

3、十八里店1303-692地块的养老设施，从原来的6000平米，降为1000平米，地块的容积率从原来的2.8，降为2.695；

4、明确十八里店1301-L01、1301-L02地块商业不得分割出售，但经朝阳区政府批准后可整体转让；

对比两个说明函，第二个调规的幅度非常猛烈。浓缩成一句话，让竞拍者的门槛降低。

例如：酒仙桥地块和十八里店地块把建筑高度拉高，意味着楼栋的距离拉大，舒适度提高；十八里店地块减去5000平米的持有物业，仅建安成本就省去了至少一个小目标；十八里店两个商业，如果能成功转让，它们就可能不是竞拍者的负担，甚至还可能成为利润奶牛。

为了卖地，朝阳区在大幅度退让——罕见地调规，可谓是煞费苦心。这也折射出另一面，在组合包浮出水面之前的五个月里，买家门与朝阳区方面的讨价还价，是非常激烈的。

两个新盘吃了一个哑巴亏

153亿元地块组合包调规之后，对北京宸园和北京隅·东序两个新盘，造成了直接冲击。

先看酒仙桥1014地块，在北京宸园0007地块东南面，中间隔了三街坊北路。后者的“多规合一”审核函于2024年4月18日下发——比1014地块早了近1个月。

如果按照1014地块最初版（5月21日），它的舒适度不如北京宸园，尽管容积率都是2.8。但调规之后，北京宸园吃了一个暗亏。两者的销售指导价都是12.5万/㎡（±8%）。

在没有调规之前，1014地块楼高全部是60米，北京宸园很舒服，东南面的房子矮了四分之一。

调规之后，1014地块的楼高变成了80米占比80%，且大概率这些80米高的建筑在地块的北侧，对西北侧的北京宸园0007地块（西区）的4#（15层）、6#(16层）、8#（25层），和北京宸园0006地块（西区）的3#（17层）、5#（17层）、6#（15层）的日照是有影响的。（详见图示）

不过，北京宸园也有自身的优势，实际容积率比0014地块更低。

原因在于：1014地块有个“L”型街坊路，长约160米、宽8米，占地1280平米。拿0014地块2.79万平米用地面积，减去街坊路占地，得出实际小区用地约2.63万平米，导致它的实际容积率接近3.0。而北京宸园007地块南面有个幼儿园0005地块，综合后的实际容积率只有2.52。

再来看下十八里店692地块，它在北京隅·东序的西南方向，仅一路之隔。

这两块地的建筑工程规划用地测量成果报告，都在2024年2月1日完成，容积率都是2.8，建筑高度都是60米。

但在9月30日，692地块调规之后，对北京隅·东序形成降维打击。

主要表现在两个方面：1、692地块有30%用地的建筑高度从60米变成80米，意味着楼间距比之前的更宽了；2、692地块减少了5000平米养老机构面积，容积率降为2.695。

这两个改变，对北京隅·东序打击非常严重。

正应了那句话：从来只闻新人笑，哪里识得旧人哭。