房财经网上周六，中海万泉寺项目临时售楼处开放，但只是内测接待。

它设在丰台中海甲叁號院隔壁，丰和叁號院也曾在那呆过一阵子。

由于案名还没出，外墙上只打着一行大字：中海万泉寺项目。

“全事具备，只等通知”，一位置业顾问在微信朋友圈写道。

虽说中海地产是央企，但非常卷速度：12月12日拿地，12月27日公示了总平面设计图，甚至连项目公司也沿用了甲叁號院的。

时间就是金钱，尤其对中海地产这家极致追求利润的房企而言。

中海万泉寺这不是一个普通的项目，仅地价就高达110.54亿元，是北京2024年度单幅地王，也是北京首个不限价地块。

这也让它被外界格外关注。

硬币有两面。自带网红气质，也就容易招黑被别人惦记。

2月22日，人民网领导留言板出现一条投诉，有关中海万泉寺项目，内容如下：

1、阳台：恳请确认是否报规为开敞式阳台？规划方案采用大量结构化墙体，有规划验收后封闭改造嫌疑；要求开发商出具阳台不封闭的承诺性文件，要求销售阶段和购房合同里明确表示“阳台后期不得封闭”。

2、设备平台阳台：要求核查设备平台面积为何如此之大，有规划验收后封闭改造嫌疑；恳请相关部门审核平面图上每处设备平台用途，具体面积，并予以补充公示；要求开发商出具设备平台不封闭的承诺性文件。

3、花池阳台：恳请核查是否有顶盖，是否不计容或不算建筑面积？

4、阳台总共面积是否不超过套内面积的10%？

5、地产的销售在未取得规证及预售许可证前，表示项目得房率超高赠送面积多是否违规？

这五点很专业，也非常狠。明眼人一看，就知道大概率是竞争对手干的。

花姐前几天写了一篇文章：《北京封阳台，不患寡患不均》，剖析了当下北京楼市的新生态。（了解更多信息，请加花姐微信：louhuar007）

早在去年12月30日，中海万泉寺项目总平图公示的第3天，就有人投诉它阳台问题，要求公开承诺不封阳台。

这些投诉，将直接影响中海万泉寺项目的关键一步：取得建设工程规划许可证的时间。

讲真，花姐有点心疼这个地王了，烦恼一个接一个——同样是花池阳台，金茂璞逸丰宜和北京隅西颂，就顺利过关了。这大概就是“欲戴王冠，必承其重”的代价吧！

中海地王一路走来，苦心孤诣，过关斩将，且听花姐娓娓道来。

拿地王之路

在2024年12月12日之前，中海地产北京公司一直没拿地，去化的都是2023年拿下的项目。

它过去重仓丰台。

有中海丰和叁號院、中海公元里和中海永定玖里同时在售。去年整个北京楼市——尤其是丰台，表现欠佳，中海地产也未能幸免。

2025年，中海地产想在丰台打一场翻身仗，看上了西南二环的万泉寺FT00-0613-0024地块。

这是北京2024年供地计划里单幅最大的地块，用地面积6.37万平方米，规划建筑面积17.8万平方米，建筑高度80米，容积率2.8。

按照目前传出的信息，万泉寺项目南侧130平米户型单价10万元/平米起，其它户型11万元-12万元/平米。算起来，它的货值高达200亿元。

拿下这块地，对中海北京2025年的战略意义，举足轻重。为此，中海集团董事长颜建国，去年曾与丰台区主要领导有过当面磋商。

但是，它有一个小烦恼，地块中央有一个文物古迹：明代家族墓地祭祀台，长约40米，狭长，东南30度走向。

如果原地保护，必然会影响房子的销售。

所幸的是，2024年9月19日出具的考古保函【2024】218号文件也留下了活话：建设单位“在今后的规划和建设中进行妥善保护”。

一个月之后10月25日，丰台区表示：原则同意将现状祭台遗址迁移至规划柳村路平面立交绿地内”。

这个烦恼解决后的第三天，中海地产与丰台区就签署了合作框架协议。

又过了47天，中海地产以底价110.54亿元拿下万泉寺地块。2025年1月16日，中海地产在万泉寺地块南面，拿下了西南郊冷库05地块，底价40.08亿元。

连续拿下北京西南二三环地块，中海地产2025年很有盼头。

好房子形象

拿下好地之后，新的烦恼来了。

地产商经常讲情怀，产品要对得起脚下这块土地。等退休之后，和人提前这个房子，不至于被人指着鼻子骂，云云。

作为央企，造好房子是中海地产的使命和责任，更何况这是京城二三环间的寸土寸金之地。

到底拿什么产品来匹配万泉寺项目？

中海选择了“叁號院”产品系列，要在北京打造第六座叁號院。

万泉寺项目总平图出来后，花姐认真研究了一番，发现它还是有蛮多亮点的，甚至还有独特的创新。

1、双景观大门。东侧正大门近70米宽，北大门宽近60米。两扇大门，长度加起来就达到130米，在北京楼市十分罕见。

2、下沉会所。它的下沉庭院约3000平米很有创意，没有传统意义上的方正，而是流线型，俯瞰像一条鱼，十分灵动。

3、架空层设在3#，楼王的首层，接近1000平米，可以打造成地上会所。

4、带天窗的阁楼，分布在1#、2#、3#、5#和8#，共计24套房。端户的顶层阁楼带2个天窗，中间户带3个天窗。在北京三环内，这应该是绝无仅有。

5、超高赠送，包括四类：花池变开敞阳台+南向内嵌式阳台+北向设备平台变室内面积+飘窗。

6、全四居产品，分130平米、160平米、180平米、230平米四款户型，定位高端，很纯粹。

仅列这六点，它的好房子形象就立住了。

铁路豪宅

李嘉诚曾有句名言：决定房地产价值的因素，地段，地段，还是地段。

中海万泉寺项目的最大的优点，就是地段，在西南二三环中间位置。

但，这里是丰台，容纳了北京最多的铁路和最大客流量。北京西站、北京南站和北京丰台站，它们把丰台割得太碎了。

有车站，就有轨道，有火车，就有噪音。

恰巧，中海万泉寺项目与中海西南郊冷库05项目，就在丰台的一个铁路枢纽位置。

一条京沪线、一条京山线，一条京九线交汇，交汇处有一大片铁路用地。

花姐测算了一下，中海万泉寺项目南面距离最近的铁路线——有五条轨道、交汇口，仅约60米；冷库05项目北距京山线约300米，东距京九线约150米。

有人戏称，中海万泉寺项目南面的北京瑞府是铁路豪宅，2022年5月开盘，主要面积段为130平米、150平和180平米，网签均价9.8万元/㎡。

现在，中海地产一下子来了两个铁路豪宅。

不仅如此，中海万泉寺项目的西南面，规划了一座平面立交，丰台站东街与柳村路交汇。

这座立交桥，有个大转盘，双向行驶，对它的西南4#、7#、10#和13#影响较大。

不过，现在的豪宅，噪音是很难影响到室内，三层玻璃的窗户是很隔音的。

况且，这个立交也帮了中海万泉寺项目一大忙，把祭祀台移到了立交东面的绿化带里。

花姐点评：

时间就是金钱。

按照北京土拍的拿地规则，开发商拿地一个月后，基本就要把土地总价款支付。中海万泉寺项目，是个百亿级的地王，早一天开盘，早一天有现金流。

现在，它似乎被群众投诉所困扰，导致总平面设计图的反馈意见迟迟没有下来，已经整整过去两个月了。

60天，足以令这个项目的进程，至少拖慢一个月。

没有规划证，一切推广动作就很难展开，没有沙盘，甚至连案名也不敢公布。

一些置业顾问在朋友圈转发的信息，也只是零星的，没成体系。

中海万泉寺项目的现状是：只欠规划证的东风。