房财经网“没有阳台，确实差点意思”。网名墨儿的兴城之星业主，对花姐说。

他有点小失落，根源在于隔壁的两个新盘都设置了阳台——大兴新城西片区0003、0011地块（以下简称“03/11项目”）。

2024年7月3日，北京兴城发展建设开发有限公司（简称“兴城发展”），以21.46亿元底价，竞得大兴新城4幅地块。

除了03/11两居住地块外，还包括0033商业金服用地、0007托幼用地，规划总建筑规模约11.95万平方米。

整整过去了7个半月时间，03/11地块终于公布了自己的规划图；而10天后的2月28日，0007托幼用地的规划方案，也挂上了北京规自委的网站。

大兴新城西片区，不再是兴城之星一枝独秀了。

去年10月初，墨儿曾咨询花姐，是不是可以入手兴城之星的185平米户型。

虽然它没有大阳台，周边没商业配套，没地铁，但他最终还是买下，单价接近4.5万元/平米。

花800多万元，住上180多平米的大平层，他觉得很值。

况且，兴城之星的这款户型，花姐认为，它足以成为北京当时在售楼盘的最佳户型之一——南向四面宽，南北真正通透，北面还送了一个开敞阳台。

不过，四个月后，兴城之星的对手来了，并且带来了南向开敞阳台。

对墨儿来说，他虽有遗憾，但并不后悔。

在其看来，兴城之星的装标高，且中建三局是大股东、占股70%，另30%股份由大兴国企大兴城建持有。

03/11项目则不然。

它的开发商是一个混合所有制企业，大兴城建持股84.16%，大兴集地持股15.84%——建筑老板吕保明占一半。

如果论起血缘关系，03/11项目和兴城之星，应是堂兄弟关系。

花姐测算，03/11项目不仅楼栋排布差不多，连户型也差异不大，主要分175平米、205平米至222平米三个面积段，共计404户。

而兴城之星的户型面积段为：150平米、180平米、230平米和270平米，共计242套。

加上大兴新城西片区DX00-0407-0007 地块——由大型国企大兴城开和兴业恒盛各持50%股权。已于2024年8月14日公示了总平图，但至今没公布案名，也没有开盘。

它的户型分150平米、170平米和180平米和210平米四类，共计234户。

大兴新城这四个盘，紧挨着，分布在东南西北四个角，供应量加起来，共有880套150平米以上大平层户型。

正常逻辑看，它们位于北京南五六环中间地段，应该设计刚需和改善户型。

但它们不走寻常路，绝对的豪宅配置。

而兴城之星的热销，更证明了这条路，似乎是无比正确的。

它于2024年3月开盘，供应242套，成交195套，成交均价4.49万元/平米，成交金额15.82亿元，地价覆盖率达158%。

这个项目，想必中建三局和兴创置地是大赚了一笔。

依葫芦画瓢。

大兴新城西片区的0007、0003、0011地块也干起了大平层的生意。它们和兴城之星，打断骨头还连着筋，是一家的。

由于周边没啥配套，有人戏称它们是“荒野大平层”。但在墨儿等业主眼里，买的就是未来的预期。

花姐给它取个时髦的组合名字：“神盘F4”。

“F4”之外，大兴新城的楼市一片惨淡，最初的玩家中建三局城投和中建壹品，也渐渐远离了，每次的土拍，只有大兴国资和吕保明在兜底。

来看看大兴新城楼市其他几个新盘的业绩：

1、京玺：2024年8月开盘，供应712套，截至2月22日网签143套，网签均价4.58万元/平米，网签金额5.96亿元，地价覆盖率31.37%；

2、颐和公馆：2024年3月开盘，供应752套，截至2月22日网签208套，网签均价4.88万元/平米，网签金额10.48亿元，地价覆盖率36.44%。

它们走的是刚需加改善路线。

京玺的户型配比，从78平米两居到128平米四居，共5个面积段位；颐和公馆则是典型的大杂烩，从72平两居，到222平四居，共6个段位。

与兴城之星相比，它们的业绩，实在是有些惨淡。

但兴城之星的成功，能代表大兴新城具有做大平层的土壤吗？

有人说，兴城之星卖得好，是靠当地组织团购。当然，一些客户是倚仗老业主带新业主的圈层营销。墨水儿就是朋友推荐去的。

在北京楼市，以140平米以上户型为主的新盘，基本分布在城六区，多集中在四五环之间，外加海淀和朝阳区的五环外。

这里面，大兴新城“F4”、招商玺、缦云ONE例外。

而招商玺所在的区域号称“国际亦庄”，配套十分齐全，周边早有亦庄金茂悦、中海京叁號院等豪宅扎堆；缦云ONE所在的城市副中心，各方面也都不差。

唯有大兴新城“F4”，成了北京大户型楼盘的特例。

截至目前，大兴新城西片区尚未有一条可通行的地铁线，规划中的19号线南延，也是遥遥无期。

没有了外区的支撑，仅依靠大兴人民，能支撑起600多套140平米以上大平层的市场需求吗？

花姐列举了2023年底以来，北京140平米以上为主要户型的项目，目前正式开盘的，大概有19个。

卖得最好的是香山樾。2023年11月21日开盘，供应440套，网签263套，网签均价12.19万元/平米，网签金额68.91亿元；

其次是北京宸园。2024年10月13日开盘，供应606套，网签323套，网签均价11.08万元/平米，网签金额60.685亿元；

卖得最差的是京能西贤府。2024年6月9日开盘，供应428套，网签23套，网签均价7.75万元/平米，网签金额2.51亿元，地价覆盖率6.53%。

和它们相比，大兴新城除了兴城之星外的“F3”，真有那么神吗？

不过，利好的消息是，北京近期出台了“好房子技术要点”等政策，在阳台、外立面给出了明确指引。

东风来得很及时，大兴区马上组织了一场宣贯会，新房项目及相关建设主体的负责人一起出席了。