今天五宗宅地全部都成交了，虽然是底价成交，没有经过啥激烈竞拍的过程，我们一直在说不是地卖不掉，只是各方代价没勾兑好，相关各方在讨价还价，想拿到更优厚的条件。

所以是一延再延期，而不是撤拍。

五宗地，三宗在琶洲南，一宗在国际金融城，一宗在老荔湾，除了老荔湾的这一宗规模偏小，琶洲南和金融城都是绝世靓地，放在其他时间段，不被抢疯了头才是怪事。

这种地不拿下来，房地产开发商的投资部门可以全砍了，全是瞎子，不配做研发。

现在这么便宜，不过是给国央企补充点资本金，过往两年大降价都伤了根本，所以你看到的都是国央企开发商，保利、越秀、城投、珠实、南沙交投、华润，哪个不是自己的手心手背？如果某个私人私企来竞争，那就不好意思，给我狠狠地抬。

产品素质最好的还是琶洲南三地块，容积率低，无任何不利因素，产品纯粹，可以比较的有两个，中海大境和越秀观樾，位置比大境观樾好，环境相似，产品更稀缺。

未来售价若何？我觉得不能拿超级豪宅跟快销产品去做比较，中央公馆、燕语堂悦、雅郡这类快销产品的开盘价，我们提前就猜对了，因为很容易猜到，合理利润率一计算就对了。

但南方面粉厂和琶洲南的产品不会同样的系数去算，那样算就大错特错了。

这类产品首先就要参照珠江新城，珠江新城的二手如中海花城湾、嘉裕公馆以前的交易价21万/㎡，很多人炒，现在回落到16万/㎡依然很多人要。全新的产品，最高的使用率，绝美的花园，绝世的江景，卖15万/㎡、16万/㎡不过份吧！

这本来就不是卖给穷人的，听个响凑个热闹就好了，不是普通人能肖想的。全国的富人想买都能买，因为不限购，绝对不要侨金色汇悦台那种28万/㎡、30万/㎡、37万/㎡一样的价格，这些价格是给傻子的，现在15万-18万，让全国的有钱人来看来买，这不合理吗？

说因为地价低，只值10万/㎡、12万/㎡的，你可以买嘉裕公馆啊，何必来趟新房这浑水！

所以，琶洲南也要准备好10万/㎡的单价，你说不值也好，这并不是为你准备的，现在为全国的有钱人准备的，不限购。

真心话，珠江新城有钱人一大把，手上的房子也已经一大把，银行卡上也一长串的数字，他们愿意不愿意打开口袋花钱，就得看产品是不是真的很有竞争力。牌在保利手上，他们拿到了最好的牌，王炸+四个二，就看怎么打了。

金融城这块地是同样的道理，因为要在南沙配建，所以楼面地价拉升到了47116元/㎡，配建其实用不到这么多钱，这都是谈出来的结果，实际地价会便宜一点。

根据标书要求，竞得人配建一所建筑面积9073平方米18班小学。另外，按要求还要建设一广州市重点工程项目，总投资金额为22.4亿人民币，项目建成验收合格后无偿移交给广州市政府指定单位。算上这部分资金，楼面价实际来到了47116元/㎡。

但这并不关地价的事，在这里只看产品，产品值多少钱？

万博越秀和樾府曾经卖到8万/㎡了，白鹅潭悦府也卖到9万/㎡+，牛奶厂二手也曾经接近10万/㎡，你别跟我说金融城看江的新品不值这么多。

劣势呢？地块小，花城大道和车陂南大马路边，但景观是优势，超级都市景观！夜晚会更好看更迷人，群星璀璨的城市界面，你就说迷不迷人？心都会醉了！

我觉得这些产品竞争力会很强，一个保利操盘，一个华润操盘，等等看吧，把钱积攒好，机会来了就杀入。

总体来看，2025年的新房增量还是不太够，新房总规模成萎缩趋势，高质量的新房价格会更贵了。

这是琶洲琶洲的判断。

琶洲琶洲

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