从克而瑞刚刚公布的郑州前8月商品房销售额房企30强名单来看，还具备“大概率继续在市场上摘地能力”的主流房企只剩8家了。他们分别是：万科、华润、保利、中海、美盛、电建、越秀和正弘其中美盛在没有玩完自己的大陈砦庙李之前不会动，正弘虽然更多精力于商业，但这次对10号地块是志在必得。剩余的就是各个区域的城投公司或者城发公司了。近期，为满足“改善市场供应端的强烈需求”，郑州市挂出了四宗地块：

9号地：高新区双湖科技城地块

10号地：高新老城区核心地块

7号地：北龙湖南岸地块

19号地：恒大云玺南侧地块四块地，谁感兴趣？谁有意向？适合谁摘？谁志在必得？本文提前剧透揭晓。【1】

2024（9）号

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。先声明个事：楼八留言是“留言和回复自动精选公开”，但是，这并不代表你留了言，就会被放出，因为目前系统审核严重，审核时间和审核结果只能自求多福。上图：9号地位置图先看9号地。地块位于莲花街南侧，从最新的卫星地图来看，地块北侧目前尚属于未拆迁的农庄和农田，一片荒芜，十分生态的环境里，往里走一圈，空气中充满了乡村粪土的味道。第1，这是双湖科技城的边缘地块，和目前双湖科技城区域内的其他地块相比，基本没有太大的优势。第2，核心区的保亿豫景宸院，1.99的容积率，产品方面也是铝板加持，现在现房销售，小高层10000出头，洋房11000多一些，如果以这个价格来看9号地，如果要到现房，在起始楼面价4573元/㎡的情况下，其开发成本都不可能低于12000元/㎡，如果市场价还卖不到这个价格，那怎么玩？第3，虽然高新和锦莲序的洋房有一定去化，但其数量少，同时，也是消化了前几年积累的存量需求，到目前，存量需求也释放得差不多了。既然如此，高新区为什么还要挂出这块地呢？据《楼八》了解，目前双湖科技城的一级开发运营商中建方程在区域巨额投资后，积累了一定量的应收账款，而此宗地块，基本就是高新区“以地抵债”，消化地方性债务了。当然，即便亏，中建方程也得拿这块地。好比“工抵房”，你接了某个楼盘工程，合同100万，利润30万，但工程结束了，开发商没钱，咋办？工抵！市场上90万的房子抵给你100万，你转手85万卖了，最后拿到15万的利润，也是不错了。但是，市场价90万的房子，别人会100万买吗？但中建方程会，不仅仅是抵债，作为一级土地运营商，它也有义务维持二级市场的稳定。所以，《楼八》确定，这宗土地的最后主人一定不是高新城投类公司，一定是中建方程，没有意外，楼八说的。【2】

2024（10）号

如果说双湖科技城的9号地地块是个烂地，那高新核心城区的10号地块就是一块上等的好地了。《楼八》认为，即便康熙来了，面对这块地，也只能给出三个字的评价：好！好！好！

上图：《雍正王朝》剧照这个地块有多好？这么说，高新区的“幸福里”！门口是科学大道和地铁8号线，东边是正弘汇，东北是管委会，西边是保利文化广场以及朗悦的公园里商业，主干道，地铁，行政，办公，街区商业，集中商业……似乎能有的，都有了。高新之眼，毫不为过。

上图：10号地位置图来看地块的具体出让指标：起拍价67658万，78亩，容积率2.5，那么，起始楼面价5209元/㎡，目前高新区主城区在售楼盘为朗悦公园府和金桥西棠，在售均价分别为15500元/㎡和17500元/㎡。如果地块参考金桥西棠，单从居住属性上看，其素质是略优于西棠的，那么其市场可接受价格应该不会低于18000元/㎡（毛坯），如果精装，可能要突破20000元/㎡。楼面价5209元/㎡，市场价18000元/㎡《楼八》观点：双湖的地太差，北龙湖的地太贵，这块地真的太好，志在必得的正弘已经为此花了1.7个亿了。除了花钱，为了把地块的自持商业配比从50%降到20%，正弘也足足花了近3年的时间。但即便是20%，这个账依旧有得算，那就把楼面价增加20%，按6000元/㎡，依旧是好地。这块地的加价幅度是100万/次，据了解，正弘集团的给出可是底价成交。这块地，华润，中海，越秀，金沙，电建都“背着正弘”偷偷研判过，目前已确定全部放弃参与。接下来一个月，正弘的将一直起来了！楼八希望正弘拿到，让一切顺顺利利。【3】

2024（7）号

南岸无差地。这次三宗地块出来，大家的一致观点是：另外二块不敢说，这块地一定有人抢。看似有一定道理，但……《楼八》看了看起始价，13.41亿，倒吸一口冷气，还真不一定。这块地归属的核心在于二个点：企业实力和投资决策体系！第1，企业实力这块地，可能还真的没高新老城那块地激烈有变数，毕竟，别说13亿，即便是1亿，对本土房企来说都不轻松，到了5亿，一线国央企也不轻松，同时，到可以开售，至少再加2个亿。来！巴拉巴拉，还有哪个房企能拿出15亿？第2，决策体系注意：能拿出15亿的房企，其决策权都不在郑州，都在北京或香港的集团总部，问题来了，这些“总部们”对郑州这二年并不看好，有的甚至恨得牙痒痒，这问题不回避。马太效应让郑州越来越糟糕。所以，这块地会不会流拍都不好说！有些事，看到的和实际的真不一样，有些男人找对象，指明不找离异带孩子的，问题是杨幂、张柏芝、李小璐……也看不上他们。另外，说说这块地的限价问题。

上图：7号地位置图这块地65亩，说实话，很大了，看到限高24米，有点堵心，不过，片区都这样了，让它太高也不好看，不过，最令《楼八》没有想到的是，它竟然还有限价38400元/㎡。限价这玩意，在房地产高速发展的时候，对顶级豪宅限价的目的是“怕带动刚需刚改的价格”，但现在都啥时代了，我们还“害怕带动普通楼盘的价格”吗？我们现在是希望带动，所以，真不该限价了。北龙湖南岸本身也就没几块地了，有钱人那么有钱，使劲割他们一把！多得劲啊！这种韭菜又香又肥，不割白不割。如果地块最终流拍，其实可以割成二个地块出让，二个星云湾，或者星云湾加美之心。虽然一块地最好，但总价太高，低了，抢者就多了。当然，也可以联合开发，一方为纯财务投资。再说算账。很多企业拿地前可着劲折腾投资口，算账，算账。算什么帐，有什么好算的，听《楼八》一句：再牛逼的测算师测算出来的结果和实际结果之间的误差，都远远远远小于你测算时预计的销售总货值和最终实际的销售总货值。这句话太拗口，非专业人士请忽略。没啥算的，这块地不用纠结。@保利总部@万科总部@华润总部@中海总部……别怂！怼。大概率保利，中概率联合体，小概率流拍，流拍必被割。【4】

2014（19）号

这块地一出来，我就想起来一首诗：沉舟侧畔千帆过，病木前头万木春但这句诗用在这里，又是那么的伤感，对于恒大云玺的客户，我也是感同身受，但毫无办法。如今新帆又来，问题是，这座沉舟会不会绊住前行的千帆呢？上图：19号的地位置图这块地的属性基本和恒大云玺长得是一模一样，但本质变了，恒大云玺5.09的容积率都挡不住当年西区客户的趋之若鹜，而19号地块的容积率只有2.5。5.09什么概念，2.5什么概念，同样的地块，恒大云玺是4栋33层高层，而19号地块只需要4栋16层小高，就是这么舒服，而且可以肯定价格还会比云玺便宜，云玺客户能做的只能思绪万千了。但正是因为恒大5.09的容积率，让这块2.5容积率的地块的日照问题成了项目最大的问题，这是处理这块地核心关键。这块地谁会拍？金沙一直想进郑州，7号地高达13亿的起拍价对金沙来说可能能拿下，但压力和风险太大，没必要。金沙，一个靠“县城楼盘”问鼎全国知名品牌房企的房企为何痴迷于北龙湖？你刚刚用“初心”证明了“不在乎城市大小，用心做产品就能成功”，怎么转眼就忘记初心了呢？《楼八》认为，依据金沙目前的品牌力，在郑州最好的开始恰恰应该是非北龙湖地区，这块地最适合金沙，解决了日照，作出郑州版东院，企业将更进一步。杨老板三思！但，这块地中海势在必得。结尾

楼八的话

这二年，郑州市房地产的热度主要停留在金水北、北龙湖北岸、中原老城区等几个地方，其他地区不是没有需求，而是没有“优质供应”。这一次，郑州市有针对性地供应了这四宗土地，《楼八》认为将极大地推动郑州楼市往健康平稳方面发展：第一，通过土拍，甚至可能会产生竞争的土拍，激活郑州房地产市场；第二，通过片区的针对性供地，满足片区的改善需求；第三，盘活金水北之外的其他区域。挺好的。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。