昨天上午，中海峯境叁號院临时展厅开放。

今天上午，华润代建之金投天宝府临时展厅也开放了，后天上午，招商嵩雲序项目临时展厅也要开放。

4天之内，中海、华润和招商蛇口，至此，三大央企巨头齐聚北三环！

加上北面的盘踞多年的本土房企美盛，一时间！北三环沿线！强者如林！对手之间！剑拔弩张！山雨欲来风满楼！

金投豫发豫园（以下简称：豫园）正处于这场风暴中心，面对一众高手，此时此刻，豫园在想什么？

【1】

客户认是王道

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

先看一下豫园近小半年业绩。

项目2024年12月28日首次开盘，取证89套，推售77套，去化70套，实现开盘90%去化率。

价格方面，整体上实现毛坯均价约21000元/㎡，其中高层均价19500元/㎡，小高层均价22500元/㎡。

豫园首开可以用2句话形容：卖得快！卖得贵！

卖得贵，是对比周边项目。卖得快，就说明依据项目的真实价值，价格不贵，而是高性价比！

进入2025年，豫园热销继续，截止到4月1日，项目一季度累计销售5.28亿元。

位居郑州主城八区销售业绩第一位。

上图：豫园2025年一度销售情况

豫园现象说明一件事：在房地产进入焦灼战的时候，项目自己觉得自己有多好不重要，客户觉得你的好最重要。

客户认！是豫园成功关键。

狂风呼啸，黄沙漫天，伴随着近几日郑州大风的肆虐，豫园面对的强敌越来越多，他们每一个身上都有让人胆寒的杀手锏！

或产品！或地段！或价格！

面对着一面面燃烧的战旗，豫园稳如磐石、眼神坚定、心如止水，在他眼里，天地之间，自己根本没有对手。

在这场战役中，只有他，拿到了足以取得这场“五军之战”胜利的五大令牌，所以他根本不害怕。

【2】

五大令牌

这五大令牌分别是：

三环内！

河流景观！

正弘城！

小高层！

双名校！

①三环内

北三环之战中，“位于三环内”，这一个条件就足以让豫园抢得先机，先得十分，这属于战略优势。

②河流景观

上图：春天的东风渠

东风渠是金水区，甚至整个郑州主城最重要的景观河流，它流经了这个战区，豫园、圣菲城和蓝堡湾都得到生态惠及。

而圣菲城和豫园更是“截取”了其中最最精华的一段：环抱区。东风渠在这里拐了个湾，温柔地把豫园揽入怀中。

③正弘城

上图：正弘城

正弘城，是目前金水区当之无愧的商业“头把交椅”，已经成为全城消费娱乐中心。

看一下正弘城在金水区的地位：年营业额方面，正弘城50亿，排名第一；丹尼斯百货花园路店9亿，排名第二；国贸360只有7亿，排名第三。

豫园抵达正弘城只需跨过一条河流。

当然，如果你不想去正弘城，瀚海北金商业就在楼下，走2步就到，那里有永辉超市、必胜客、肯德基，还有星巴克。

④小高层

豫园一期容积率3.49，一共规划5栋楼，其中1栋34F的高层和4栋14-17F的小高层。

小高层，在三环内已经极其稀缺。

⑤双名校

上图：47中

豫园的小学和中学对应的是文化路一小文渠校区和郑州47中总校。

在金水区的人，都知道这二所学校的地位：文化路一小，金水区三甲，47中是总校，金水区实力排名第2。

手持5大令牌，这就是豫园可以在强敌丛林中面无惧色，杀出一条血路的核心优势。

上图：豫发豫园配套图

而从片区归属上来说，豫园也是唯一一个属于蓝堡湾片区的楼盘，从净地方面，豫园也是蓝堡湾片区内的最后的项目了。

【3】

豫园&四代宅

区位、河流、商业、产品和学校，甚至片区归属，手握5大王牌，豫园根本不害怕。

你打掼蛋，即便对战中国掼蛋高手第一人，如果你拿了4个王，8个2，8个A，我算算，这几张牌了，20张了，再拿4个K和3个小单张，那你还怕什么。

如今豫园一期已经销售90%，进入清尾。

如果你的置业实力在二三百万左右，还想入手豫园的，此时应该是最好的时机。因为，根据《楼八》的了解，豫园二期和三期即将摘地，但定位都是城市顶级豪宅，超大面积起步，别说300万，可能都要400万起步了。

豫园一期一共323套房子，目前仅剩三四十套，真的是错过再无。

相比早期的客户，现在入手，心里更有底了，因为早期的客户什么都看不到，而现在可以去看实景了。

本月26日，豫园的实景示范区将正式开放，如果想提前感知的，这个周末也可以提前去看。

最后，关于豫园，《楼八》还想再谈2点。

1、豫园&四代住宅

我们知道，豫园热销是最近几个月的事情，但最近几个月正是“第四代住宅”的火爆期。

很多老三代住宅此刻变得沉默，为什么豫园能实现“逆势爆棚”呢？

这个问题，就涉及到了四代宅的本质：“高赠送+错层露台”。这2个价值点，高赠送是主！错层露台是辅！

高赠送没有争议，而错层露台因为“私密性”和“采光影响”产生的一点争议，这个我们都不否认。

在这种情况下，我们来看豫园。

上图：豫发豫园的面积赠送

第1、高赠送方面，豫园有。

上图是豫园小高层的3+1户型，深绿为全赠送，土黄为半赠送，如此之下，得房率已经和四代宅已经达到了同一水平，这才是买四代宅最大的实惠。

第2、“争议”露台方面，豫园无。

豫园是直接把赠送的地方进行了封闭，以此实现很多人对四代宅梦寐以求的“封窗”。

所以，豫园的“高赠送+封窗”，是四代宅前期阶段十分靠谱的选择之一，仔细想想便知。

2、142㎡高层户型

豫园高层的142㎡户型，是近几年郑州市面上难得一见经典，我特别喜欢。

上图：豫园142㎡户型

1，该户型深绿色为全拓展（即全赠送），土黄色为半拓展（即计50%面积），多元赠送之下，户型的得房率高达96%。

2，142㎡户型，不仅实现了4房设计，而且入户出还半赠送一个开敞阳台，如果需要，这甚至可以改造为第5个卧室。

3，一梯一户的私密性设计。

结尾

楼八的话

豫园一期即将收尾清盘。

马上豫园的二三期就来了，《楼八》相信，豫园的二三期产品应该绝不会属于目前区域内的任何一个项目，届时，片区形象改观，加上新产品的落地，小片区的价格将到达巅峰。

那时候的豫园，更是天不怕地不怕了。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。