两个月公布LPR的时候，原本按照“不低于LPR的原则”以为上海首套房贷利率得往上走，但是根据最新的消息，上海居然可以在4.85%的基础上减20个基点（4.65%），硬生生的又跟95折（4.655%）基本一样了，甚至可以稍微降了一点点。对比其他地方，深圳才加了30基点，广州和北京中规中矩地加了54基点和55基点，苏州“非常给力”地加了120基点，这一来一回之间，上海的朋友们房贷利息节约的真不少了，是不是太幸福了一点。

毫无疑问，这次上海能够下浮肯定是国家经过统筹考虑以后决定的，肯定有合理性，不宜做过多的解读。除了前后政策平稳对接以外，我个人觉得有3点原因：

1.上海房价其实算是挺稳定的

上海这几年的二手房市场，以成交量来衡量的话，在四个一线城市里算是最不火的那个，其中的原因是多方面的。从上海自身的方面看，我作为一个长期居住在北京偶尔出差到上海的人，个人认为上海总体的城市规划其实做的比北京要好。好就好在上海虽然也有陆家嘴、南京路、人民广场这样的中心区，但是很好地规划了居住区和办公区的搭配，相对于北京大居民区扎堆、交通拥挤的情况要好很多。

这样对于房地产市场而言，最大的好处就是，纯粹用于居住，上班和生活便利的房子可以相对容易地买到。而且与北京大家扎堆公立学校不同，上海的私立学校办的很好，不必像北京那样考虑学区因素。这两个因素叠加在一起，房地产市场购买者内在的“焦虑”就少了很多，市场也更加理性。

此外，咱们先抛开具体效果和管理的松紧程度，上海毕竟还是全国唯二的房产税试点城市之一。今年又是房产税呼声最高的一年，上海房产自然很难“热”的起来。

2.上海附近的都市圈城市，已经很好地作了房地产分流

除了上海内在的原因以外，我认为，平抑上海房价更重要的是，上海附近的几个城市都发展的非常好，很符合国家现在建设都市圈的导向，从而在一定程度上实现了房产的“分流”。离上海不远就有两个很大的一线城市：南京和杭州。同时上海和南京中间又有苏州、无锡和常州三个发展的不错的城市，上海和杭州之间也有嘉兴，而且这些城市未来发展都可以期待。

对比上海，广州深圳现在处在最热的大湾区，分流的效果也很明显，特别是“一小时交通圈”以及未来可期的人员流通便利，东莞、珠海、惠州的前景非常广阔。早在几年前就有人考虑在周边城市买房，甚至一度传闻一些企业打算从广州深圳往周边城市迁移以降低成本。总之大湾区的“福利”不要太多，实现分流这方面自然就更不用多说了。

对比一下北京，如果不在北京买房，要“分流”的话选择哪里？是号称“北京楼市晴雨表”的燕郊，还是最近的直辖市天津，还是承接北京转移产业的沧州，还是冬奥加避暑胜地张家口，还是International庄（石家庄，这是石家庄的朋友告诉我的，我没有任何不敬或讽刺的意思）？已知未来几年雄安新区将采取全新的居住模式，连当年炒的最热的通州副中心都“哑火”了，这些城市的房真的说买就买了？如果说为了将来在雄安退休后，找个近的城市养老买一套房，我觉得是可以理解的，但是现在布局是不是为时过早、纯粹投机呢？

3.上海首套刚需可以上车，换房仍然在调控范围之内

不论是北京还是上海，在高昂的房价面前，能实现居住质量一步到位的绝对是家里有钱的少数。绝大部分人还是一步一个脚印，逐渐改善自己的居住质量。因此，控制住了换房的需求，在以二手房市场为主的北京和上海，基本上就控制住了房价。

虽然这次上海首套房可以在LPR的基础上下降20个基点，但是二套房还是执行了全国最低的LPR加60基点的下限。在“认房又认贷”的大环境没有改变的情况下，这个政策无疑还是只给首套刚需开了“小口子”，上海换房一族依然没有拿到任何实惠。

总的看，这次从基准利率切换到LPR，主旋律肯定平稳对接，所以这次上海作为此前首套房贷利率最低的四个大城市，这次成为唯一一个可以“减”的城市也可以理解。遥观后市，未来一段时间上海跟全国“并轨”是板上钉钉的事情，只是留给上海这个过渡期有多长，我们不得而知。