粤系房企有个特点，都比较相信货如轮转。

很多年前，那个宇宙房企的老板就常常将上述四个字挂在嘴边。最高潮的时候，从拿地到开盘只需要3个月。

他们有个很好的比喻，1块钱1年花一次就是1块钱，花三次就变成了3块。这财技风骚得很。

走得太快容易扯到蛋，后来出事了，他们慢了一点。

一个慢下来，更多的还是在追求快。

例如卓越和招商。

1月份，深圳房企卓越高价在老黄埔拿地，近期就开了展厅蓄客，据说9月份就要卖房了。

从拿地到开卖，只有8个月时间。

广州的地价越来越贵

卓越中间还拉上了招商，楼盘名因此叫卓越招商臻珑府。

操作风骚。

更骚的是他们的定价。

置业顾问说，限价高于5万就有装修；限价低于5万，就卖毛坯，毕竟他们的地价都2万7了。

吹风价5万多

臻珑府项目里，卓越负责建设，招商负责营销和策划。

卓越招商臻珑府在建的售楼部

这也算强强联手吧。

卓越号称深圳的CBD之王，在深圳开发了多个写字楼，同时也有住宅开发和城市更新业务，可算是深圳版富力。

招商很多广州人都熟，东部有招商雍华府、五矿招商鹭山府、招商雍景湾灯楼盘。招商臻园更多人熟悉，开盘的时候卖3万多，去年最低降到了1.9万左右，让前期业主印象深刻。

两家来自深圳的房企在广州合作，能为广州带来什么样的产品？

实地走访发现，臻珑府的售楼部目前在建设中，现场还是一片杂乱的工地，暂时不具备对外开放的条件，不过楼盘已经在黄埔的漫广场和天河的万菱汇分别开放了展厅。

售楼部已有雏形，但还没达到开放的条件

展厅的置业顾问表示，臻珑府预计8月初开放售楼部，9月开盘，价格还没定，可以参考周边的一手楼盘，例如老黄埔的城市之光、中鼎君和名城珺合府和富颐华庭等，单价预计5万多。

二手房方面，距离臻珑府约1.5公里的宝夏花园，今年的成交价在2.9万-3.2万/平方米之间，距离远一点则有老黄埔板块的黄埔花园、东港花园、保利学府里、万科城市花园等，成交价在3.8万-6.6万/平方米之间，二手房的选择比较多，价格的跨度也比较大。

臻珑府2.7万的地价摆在那里，开发商想要收回成本，加上对比周边的二手房价格，如果没有限价，卖5万以上也不奇怪。

实用率不足八成

售楼部在建，还开了展厅，臻珑府的资料也不用藏着掖着了。

整个楼盘占地约2.2万平方米，建筑面积约8.4万平方米，规划有6栋楼（2#楼、3#楼和5#楼33层，4#楼28层，6#楼17层），其中有5栋楼是商品住宅，1栋楼是人才配建房，2梯5户，总共有600多户。

这样的体量，在广州东部的新盘中算比较小的。

“我们楼盘虽然体量小，但是五脏俱全啊。”

展厅的置业顾问表示，他们楼盘靠近地铁，交通方便，户型又是主流的三、四房，而且都是南向户型，所以已经做好了开盘就卖光的准备。

看着置业顾问一脸傲娇的表情，我想他们的户型是不是好到飞起？

从展厅拿到的户型资料显示，臻珑府一共有3个户型，分别是78平方米三房一卫、89平方米三房两卫和115平方米四房两卫。

展厅的置业顾问表示，78平方米三房的户型货量最少，只有120套左右，这个户型目前咨询的人比较多，可能会供不应求。

78平方米三房一卫

展厅的置业顾问介绍，78平方米户型的阳台宽度达到了2.45米左右，长度则在4米左右。

按照这样的长宽，我自己算了下，阳台的面积约9.8平方米，相当于一个次卧的面积了。

但78平方米三房户型也有缺点，套内面积只有62平方米，实用率不足八成。这样的实用率，能做到三房，只有两种可能：要不就是偷了面积，要不就是房间面积小。

89平方米三房两卫

相比78平方米三房户型，虽然89平方米三房做到了双卫，但套内面积约71平方米，实用率同样不足八成。

整体来看，89平方米三房户型中规中矩，竖厅设计，半开放式厨房，主卧做到了两面飘窗，如果楼间距够宽的话，采光会比较充足。

115平方米四房两卫

115平方米四房户型（套内面积约93平方米）偏改善，横厅设计，次卧二的房间门对着客厅，私密性相对较差。

餐厅位置设有飘窗，阳台与次卧二相连，长度达到了约6.6米，客厅的采光会比较好。

距离地铁超1公里

看完户型产品，再来看看配套。

教育配套方面，臻珑府自带15班的幼儿园，置业顾问表示将会是公立的幼儿园。

小学和中学配套，目前主要依靠周边的教育资源。

距离楼盘最近的是庙头小学，约1.6公里左右，按照就近摇号入学原则，臻珑府以后业主的小孩很有可能会入读该所小学。

另外，臻珑府在自身的配套介绍上，提到了广州开发区第二小学（东校区）。

但查阅百度地图发现，两者之间的距离超过了4公里，广州开发区第二小学（东校区）周边3公里范围内，还有万科尚城、佳兆业城市广场等大型小区，学位可以说比较紧缺，臻珑府业主小孩未必能入读。

在建中的5号线东延段庙头站

交通配套方面，臻珑府距离地铁13号线南海神庙站约1.2公里，步行15分钟左右，在广州7月份的酷暑下，步行超过10分钟，难免会满身大汗。

楼盘旁边有5号线东延段庙头站，目测不到200米，不过还在建设中，预计2022年年底开通。

另外，楼盘的南侧是黄埔东路，选择自驾可以通过黄埔东路转黄埔大道前往天河的珠江新城，或者是在附近的庙头BRT站乘坐B1/B1快路公交车，可以到达科韵路、岗顶和体育西等企业比较聚集的地方，在不塞车的情况下45分钟左右到达，日常上班也还可以。

黄埔大道行驶的大车很多

但是在踩盘的过程中，发现该路段的货车和泥头车比较多，遇上下班高峰期，1个小时也未必能到达。

南向望黄埔火电厂

目前臻珑府周边的环境有些一言难尽，不是水泥厂，就是电机维修厂，只有沙县小吃、便利店和烟酒店等商业。

想要去大型的商业中心消费，需要去到10公里以外的漫广场或者美林天地。

值得一提的是，黄埔大道来往的货车非常密集，臻珑府旁边还有越秀庙头TOD项目在建，现场可以看到泥头车频繁地进出，粉尘和噪音的影响十分严重。

周边不仅有火电厂，还有高压电线和高架桥

另外，臻珑府东侧紧邻着黄埔油库，南向望去是几根冒着烟的黄埔火电厂大烟囱，景观十分一般。

好消息是，对面的庙头村是黄埔在大力推进的旧改项目之一，周边环境有望在近一两年内得到改善。

总体来说，臻珑府的户型可以满足刚需到改善的需求，在目前的一手楼盘市场属于比较扛打的产品，临近黄埔大道和地铁13号线，还紧挨着在建中的5号线东延段庙头站，交通也方便。

缺点也很明显，周边大车来往频繁，环境嘈杂，教育资源和商业配套缺乏，还有黄埔电厂、油库和水泥厂等潜在污染风险。

你会买卓越招商臻珑府吗？