转自大碗楼市上海

最近几天，上海外环外针对社保满5年且单身的朋友放开了限购。

针对2024年上海楼市可能会出现的一些机会点和注意事项，借着这个机会跟大家来梳理下。

1、上海外环外的区域，将出现更为明显的分化。

上海外环外几十个区域，不是所有的区域都值得买，真正值得大家关注的，可能也就这么点区域。

大虹桥徐泾（配套最成熟）、浦锦街道（近市中心）、唐镇（产业不错）、莘庄（成熟副中心）、七宝（成熟市区+学区）。

其他的一些区域，大家基本都可以忽略了，为了更方便你理解，我还做了一张表格，大家重点关注黄色部分就可以了。

2、未来三年，上海豪宅会出现轰轰烈烈的造富机会。

2024年-2026年，黄埔、静安、虹口等市区，将出现大量的豪宅项目入市。

潜在豪宅套数最多的区域，就是黄浦区，大概有13个项目会入市，约有4400套新房。

其次静安的新房也有很多，新房约有4300套。

黄埔和静安这两个超级核心轴，将提供超过8700套豪宅的入手机会。

请注意，这些都是限价豪宅。

意味着贵，意味着跟普通人无关。

上海楼市每一轮的爆发点，都是自上而下传递的。

对于有钱人来说，买入限价豪宅，基本就是买入了一个无任何风险且上限极高的项目。

这意味着。

2024年开始，新一轮的造富行为，即将轰轰烈烈的开始。

3、上海正式进入以价换量的时代，二手房交易量会走高，但价格会下滑。

2024年1月，上海二手房成交量达到了1.64万套，再次突破1.5万套。

回顾整个2023年，整体月均成交量在1.6万套左右，还是比较凶猛的。

但很奇怪的是大家并没有感受到房价的上涨，反而是往下跌的。

其实最核心的原因还是因为供应量偏大，只有是最便宜的房子，才能快速交易掉。

而2024年，大概率还会延续这样的交易模式。

4、目前的行情，哪怕亏20%，也务必先卖后买，切记！

现在的楼市情况很诡异。

不管是什么总价段的房子，流通性都很差。

而且当下还面临着同类小区被疯狂抛盘的情况。

如果你现在卖房，不管你是置换还是打新。

都劝你一定要先卖后买。

因为当前整体的市场基本上已经横盘了，一旦先买后卖房子可能很难出手。

到时就基本就是骨折价卖了。

当然，如果你已经先卖后买了，也千万不要让中介和买家知道。

否则，你陷入的就是被屠龙刀疯狂砍价的局面。

5、孩子要上学，学区房依然可以买。

很多人会问我们，在目前舆论环境下买学区房是否合适。

这个要看你要买学区房是做什么的。

比如说孩子还需要这个学校上学的，那自然是可以买的。

再比如说，这房子是自住为主的，学区只是兼顾一下，那自然也是可以的。

上海有的学区房，溢价几百万，但也有一些学区房，溢价很少。

有些兼顾自住的次新品质住宅，很多带学区的和不带学区的，溢价比例低的可以忽略不计。

担心现在的教育政策，可以考虑买这种溢价不高，学校不差的学区房。

另外有一个情况，最近几年民办摇号的情况非常惨烈。

据说主城区有2/3的学生参加了摇号，今年几乎所有民办学校的录取比例都创了新低。

以今年的录取情况，去摇民办成功的概率很低。

这个时候，自家孩子有个学区房保底意义就很大了。

所以，如果这个学区是自用，那是可以买的。

如果买房子自住带学区，且溢价不高，那也是很好的选择。额外多了一个卖点。

纯粹是投资的，那就不一定要买学区房了。

6、500-800万的主力客群，要盯准优势板块。

如果是在小区品质还不错的前提下还有一个不错的学校，自住优先，兼顾学区。来，重点可以划一划了。

比如说浦东的唐镇、周浦；宝山的杨行；嘉定新城；闵行莘庄。

都是小区品质不错，还带一个不错的学区。

如果纯以小区品质，更看重自住的。来，继续拿起小黑笔记重点。

比如浦东御桥、闵行梅陇、大虹桥徐泾、宝山上大。

都是小区品质很好，板块附带产业或者规划。

7、社会财富的流向，依然会聚集在一线城市。

整个社会的财富分配正在发生明显的变化，财富的流向也跟以前完全不一样了。

以后的财富分配和人流分配，会越来越向核心城市集中。

你看看那些欧美国家，城市化率高的，基本都表现出了很强的财富集中的特色。

从风险规避和群体性共识来看，一线城市虽然房价高，但安全垫也是高的。

卖掉低能级的房子置换到高能级的区域中去，其实也是为了财富的安全传承。

越穷的地方，就越会瞎折腾，就越穷。

越富的地方，就越会搞经济，就越富。

表面看起来是贫富差距的变化，其实暗含的是营商环境和社会文明的巨大差距。

2024年，大家一定要拼命去一个离国际化城市更近的地方去。

肉体能过去的，则将肉体迁移过去，去一线城市生活、工作、学习。

资产能过去的，则将资产腾挪过去，寻找最高水准的安全垫。

外地房子只保留1套自住，其余全部出清All in上海。

上海楼市，不一定是最好的标的，但一定是风险最少的。

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8、放平心态，别老想着卖房打新一夜暴富。

现在上海打新的那群人，再也不盲目了。

全市皆倒挂的新房时代，已经过去了。

如今打新人的心态普遍是：

不要分的盘，不想打。

一般的网红盘，置换又觉得亏。

顶流网红盘，挤也挤不进去。

那种房价暴涨的时代已经过去了，对于上海楼市，我们要用长周期的眼光来看待。