转自大胡子看深圳

周六一大早，广州突然公布楼市新政，宣布放开限购！

具体的政策如下：

1.优化调整限购政策。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围

2.在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数

3.对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；商服类物业不再限定转让对象。

简单理解就是：

1、120平以上随便买

2、名下的房子出租或者挂出去卖，就不算家庭住房套数

3、允许双证/多证合一

4、公寓等商用物业不再限制转售对象

也就是说，之前的广州限购区天河、海珠、越秀、荔湾、白云大部以及南沙的120平以上的房子都不限购了！只有限购区120平以下的房子还限购。

基本上现在是全区不限购，只保留了一个底裤。后面很可能这条“底裤”也不会要。

一线城市终于开始动限购政策了，去年几次政策大调整，都是先从广州开始了，然后深圳跟进。

再加上现在中央也鼓励地方政府自主调整楼市政策，深圳调政策不太需要和上面打招呼。

所以这一次广州限购放开之后，深圳跟进可能只是时间问题。

这段时间，深圳这边我们也有收到一些关于放开限购的小道消息。

大家不要小看这些小道消息，因为很多传闻的真实性是很高的。

比如前几天广州就传出过放开限购的传闻，最后被证实。

由于政策的讨论比较敏感，关于政策的小道消息我就不在文章里透露了。

广东省GDP出炉，深圳晋级“万亿元消费城市”

1月23日，广东省十四届人大二次会议作政府工作报告。

报告指出，2023年广东地区生产总值达到13.57万亿元、增长4.8%，是全国首个突破13万亿元的省份，总量连续35年居全国首位

广州经济总量突破3万亿元；

地方一般公共预算收入达1.39万亿元、增长4.3%；

社会消费品零售总额达4.7万亿元、增长5.8%。

深圳成为广东第二个万亿元消费城市。

点评：

广东省去年的GDP依然在上涨，增长率达到4.8%。

但我看到很多人在吹毛求疵说广东的涨幅还不如全国平均涨幅5.2%，根本不值得吹。

这种说法其实和那些说“美国GDP增长率不如印度，所以美国经济比印度还差”的说法完全一样。

广东的GDP基数这么大，增长难度肯定就越大，增长幅度不可能和其他经济还在发展阶段的省份相比。

我个人认为广东增长率能达到4.8%，已经很不容易了。

毕竟去年外部需求相对还是很萎靡，广东经济的一大支柱外贸受到了一定影响。

在这个行情下还能维持不错的增长，最后还突破了13万亿，绝对是满分答卷了。

另外值得一提的亮点，就是深圳的消费数据。

过去深圳的消费其实是被压制的。

那为什么去年深圳能够兑现消费的潜力？

一方面是消费领域的基建在完善，公园、商业建设这几年大幅增加补上了之前的配套短板；

另一方面是地产萎靡，投资无去处，居民消费力得到了一定释放。

深圳年轻人的比例很高，消费能力强，突破万亿只是一个开始，未来消费的增长空间还是很大的。

金融监管总局：进一步优化首付比例、利率等个人房贷政策

1月25日，国务院新闻办公室举行金融服务经济社会高质量发展新闻发布会

发布会上关于房地产的政策信息有两条：

1.对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款。

经营性物业贷可用于偿还存量房地产贷款、公开债，但不得用于购地、新建项目

2.支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。

指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

点评：

又是两条楼市的利好。

一个是针对房企开发商的，一个是针对购房者。

经营性物业贷款是针对开发商的货币放水。

从用途上看，主要还是化债。

因为要求是只能偿还贷款、公开债，不能用于买地建项目。

所以主要作用还是去杠杆，化解当下开发商的危机。

但是从上面的描述来看，经营性物业贷款有两个问题。

第一，要求贷款只给规范经营发展良好的开发商，但是此刻最需要化债的反而是那些已经陷入经营困难的房企。

因此，你放的水给的不是最渴的人

第二，贷款不能用于建新项目，那就很难帮房企扩大业务，无法促进房企后续持续性发展。

所以，贷款更多是短期救助，没有长期效应。

再说说因城施策优化首付比例、贷款利率。

我觉得这个做法对大多数城市都没有意义。

因为二三线城市就算降到1成首付甚至0首付也没用，这些城市的本地有效需求基本饱和，刺激也不会有效果。

所以，因城施策真正针对的其实是核心城市。

深圳的首付比例、贷款利率调整调整，才能刺激本地潜在的有效需求

当然， 大家千万不要以为这种方式就能彻底让楼市回暖，毕竟人家说的很清楚，政策服务的是刚性和改善性住房的融资需求。

调利率、降首付，此刻对行情的影响力非常小。

只有像广州这样放开限购，才会对市场形成足够大的刺激。

2024年深圳首宗宅地出炉

1月25日，深圳公共资源交易公共服务平台发布公告，位于龙华民治的A808-0025宗地，计划2月29日出让。

A808-0025宗地土地面积46763.51㎡，建筑面积216570㎡，挂牌起始价51.69亿元，最高限制地价59.44亿元，挂牌时间为2024年2月20日9时，至2月29日15时。

项目原为华南国际物流中心用地的01-20-06、02-20-07地块，南侧为民治水库，西侧邻近深国际万科和风轩，东侧则有龙岸花园小区。

地块现场图

点评：

这一次土拍放出的地块，最大亮点是地块没有明确写明商品房销售限制均价。

这和去年最后一次土拍的地块情况一样，都是不限售价，不过公告中标明了最后定价需径询相关部门并签承诺函。

就是官方保留了定价知情权，但是不限制你开发商自由发挥。

去年深圳放开土拍销售限价的时候，我们都很不确定这会不会成为深圳的常规政策。

今年第一次土拍继续执行不限售价的政策，说明深圳土拍不限售价的政策大概率会长期执行。

另一个变化是竞配规则的改变。

过去土拍开发商拿地都要竞配保障房的面积，不过从去年最后一次土拍开始，就开始取消竞配规则了。

不用竞配保障房，就意味着地块未来的建筑会是纯住宅项目。

如果竞配规则继续执行，那么未来纯住宅新房会越来越多，这对买家来说也是一个好事。

确认了！认购深圳人才房已备案也可退房

2023年10月有网友在人民网留言板上求助咨询，因为工作调动，已购买的安居鸿栖台人才住房想退房一事。

官方正式回复：可以退房！

具体涉及以下几个情况，原则上都可退房。

情况一：安居房或可售人才房，选房后还没支付2W的定金，大不了出库罢了，钱没啥损失；

情况二：选房当天支付2W定金，但还没交首付，一般默认选房后10个工作日支付首付；

情况三：支付2W定金和首付，但还没备案（至少还没牵扯银行）

情况四：支付首付，房子也备案且银行放款了；

情况五：房子备案且银行放款，开始月供还房贷

点评：

深圳人才房确定可以退房，这对商品房是一个利空。

买家有了试错成本，就可以先申请人才房，最后再看商品房。

毕竟现在房价这么低，晚一点买可能价格还能再降点，买家的操作空间很大。

不过这个利空不会很大。

主要是因为人才房现在是绝唱，后续深圳不会再批复人才房。

现有和预备的人才房项目就这么多，能分走的买家体量就这么大，折腾不到天上去。

当然，这项政策利好的肯定是买家。

买家不仅选择更多，而且还有更大的调整空间，以前是买不起，现在是所有房子求着你买。

过去深圳的楼市政策，属于变相为有房的人服务；

最近这几年，深圳楼市政策逐渐转变成为买家服务。