转自大胡子说房

一早起来，消息就被证实了！

广州传言被官宣：120平米户型正式放开限购。

果然，传言一般都不是空穴来风。

我认为关注点一个是广州执行的信号，一个还要把目光放到这120平米身上。

你猜猜为什么是120平米放开限购？

只能说刚需刺激不动，只能刺激刺激改善了。

换句话说，以后三四线可能只有改善型住房，而一二线也仅比三四线多了个保障性住房。

除了二手房市场，你将很难再在新房市场里淘到小户型的房子。

趋于豪宅化，也将成为2024年楼市的宿命。

刚需是怎么被消灭的？

首先，是政策在不断地推陈出新，我这边稍微列举几条比较有代表性的：

第一条，“7090政策”在各省市的逐步取消。

何为“7090政策”？2006年，国家规定：新建商品房住宅项目的户型比，90㎡以下的套型建筑面积，必须占到整个项目总面积的70%以上。

说白了，核心目的就是为了照顾刚需。

然而，随着时间推进，这条政策的存在反而让弊大于利了，尤其流动性成大问题，那还留它干嘛？

第二个，去年12月住建部的工作会议上提出了一个全新概念：好房子，并定调了未来的房地产要从“有没有”向“好不好”的时代去过渡。

又何为“好不好”？就是住起来更大、更舒服的房子。

第三个，也是去年12月，北京、上海推出新政调整了普宅标准，二套房首付比例大幅下调。

与此同时，还降低了二套房贷的利率、调整公积金贷款政策，极大地刺激了“有余粮”家庭的改善需求。

可以看到的是，新政落地一周后效果明显。像北京前后两周的日均成交量分别为127套和230套，上涨超8成。

第四个，三四五线城市对于“好房子”的积极响应：

2023年10月12日，江苏省南通市率先发布“第四代住宅”建设标准，空中花园不计入产权登记面积；

2023年10月17日，连云港市支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式；

2024年1月22日，湖南湘潭市推出“城市更新新政”，其中提到要鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品。

以上，都可以验证我一开始说的观点：

2024年，我国的房子一定是趋于豪宅化的。

而这也意味着，如果你是刚需，你很可能将无车可上，或者说，上车的成本会大大提高。

OK，那既然这么玩的话，市场会买单吗？

我们来看下2023年的成交数据就知道了：

前三季度，全国重点城市千万级豪宅成交42095套，同比增长9.03%。

其中，四大一线城市的千万级豪宅成交占比就接近7成；二线城市以及三四线城市千万级豪宅成交套数较去年同期分别增长21.26%和22.58%。

单看整体还不够清晰，我们再扒拉一下新房与二手房各自的成交数据：

总价1000万元以上的一手高端住宅里，

上海的供应套数为15593套；

苏州的供应套数为1531套，同比增加61%；

厦门的供应套数为2315套，增长了183%；

宁波为1196套，供给直接干到了263%。

反观二手的高端市场，成交同样不弱。

像苏州总价在1000-3000万元区间内的成交了1074套，同比增加33%；

而总价3000万-5000万元的价格段中，广州、南京涨幅也非常明显，分别上涨了323%、500%。

得出的结论都是一致的：市场不仅买单，还格外火爆。

直白地说点扎心话就是，你小房子成交不好关我好房子什么事呢？

注意，好房子还不是大了就好，好房子还要更贵更好。

当然，小房子会成交不好，也与社会需求的变化息息相关。

一方面，就是年轻人不买单了。

有句话说得好：如果要靠六个钱包凑起来再加借钱才能买的刚需，算什么刚需？

——这已经成为当下很多年轻人的共识。

而共识的背后，就是把社会需求的欲望先降到最低：直接丢掉这六个钱包，或者延迟这六个钱包的使用时间。

这一点从近年来结婚人口和出生人口的数据就可见端倪：

从结婚人数来看，自2013年达到1346.9万对的最高峰后，人数已经持续9连降，而到2022年已经跌破了700万对的大关。

而这其中“90后”“00后”作为新的婚育主体，婚育推迟现象也越发地突出。

出生人口这边，也跟随着这个趋势创造了个21世纪以来的最低点：902万。

这一来二去，还有婚房跟学区房什么事？这需求又得再砍一半。

更何况还有900万套的保障性住房嗷嗷待哺，价格便宜环境还不差，就算最后摇不到号，租房不也比负债香嘛？

曾经我就建议过一个手握100w现金想上车深圳的95后女孩，想要好房子的话，贷款买能选择的范围会更多。

但人家比我更人间清醒：无贷一身轻，还是再等等吧。

另一方面，在政策引导和市场的共同反应下，开发商造房子的需求也在转变。

因为他们发现如果户型做得小了，就会造成“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。

所以，要保证功能齐全、居住舒适的前提，自然只能在中小户型和大户型之间去做个取舍，而就市场成交来看，也显然是大户型更吃香。

像成都90m²以下的小户型住宅市场，从2015年棚改货币化之初就在以“卖一套少一套”的方式进行淘汰。

而这个数字来到甚至还没到下跌期的2019年，就已经缩减到仅占据了总体供应的10%左右。

从这点看来，上面对“好房子”的推动也确实是大势所趋。

总的说来，刚需为什么会被消灭，正是因为我们的时代在彻底地发生着一场大变革。

当然，这并非一件坏事，相反，这更验证了我们追求品质生活的需求越来越被看见和满足。

虽然这也意味着，未来你想买房，或说买对房，是越来越难了。

而如果你要卖房，也越来越难了。

手上有小房子、老房子、楼梯房的，越往后你会发现越难出手，除了需求发生改变，市场的供应端也有很多保障房在持续地推出，直接背刺这批房子。

所以对于很多手上有这类房子的，可能是抓紧逃命的时机，大家要看得懂背后需求变化的迭代。

刚需离场的背后，我们最应该审视的是什么？

是买房的底层逻辑。

说白了，大家心里其实都门儿清，想买房本质都是为了“赚钱”。

那大家搞清楚现在市场的变化后，知道说赚钱不易，又想守护住自己的钱包，我给大家几个建议吧：

第一个，一定要放弃所谓“先上车后置换”的思维，抬头看看日历，2024年了，现在的房子不是你说想换就能换了。

价格更低，周期更长，还容易砸手里。

像现在北京就有18万套的二手房在挂牌，而“老破小”一下子就要占据掉74%的量；

而保障房的供应也一定会持续去冲击这些中低端的商品房，未来的剩余价值一定是为零的。

所以，买房尽可能地一步到位，即使蹦一蹦跳一跳也好，要做好这套房子住长久的准备。

如果资金实在有限，切记，一线城市也至少要标准2房，面积的话则尽可能在50平米以上，不要过小能住人，地段还要核心一点，就算不涨至少也好卖些。

第二个，三四线城市买房，千万别买90m²以下的所谓刚需户型。

至于为什么我前面也说了，连三四线都在往“好房子”上面去靠了，未来的小城市，很多房子其实仅剩下居住属性了。

更何况，现在别说三四线城市了，二线城市的新房上车面积也越做越大，像西安、长沙、武汉这些强二线的刚需面积也基本都是110m²以上的户型了。

第三个，房子不在于多，而在于精。

啥意思呢？简单理解，你要买2套小房子就不如一步到位买1套大一点的好房子。

就是不要郊区的2套房，而要核心区的1套房；也不要2套50平米的房子，而是要一套100平米的房子，优化房子的时代已经到了。

第四个，科技住宅在未来一定会越来越流行，而且一定会在超大特大城市的核心地段。

而流行，就代表贵。如果预算足够，更优质的房子一定是更好的。

不过，从当下来看，地方房企保住地价、稳住房价仍是大趋势，所以也不用太担心价格会疯涨的问题。

最后一个，也是比较重要的：如果不能保证一定卖出去，就不要“先买后卖”。

不管是新房还是二手房，除非你对你自己的房子有正确的价值评估，并且能做好割肉降价的准备，不然想靠先定房再卖二手房来腾挪资格或者资金的话，风险太大了。

就算现在很多城市，像重庆前几天就刚推出了“换新购”的服务模式，也不能担保你的房子不会只剩下钢筋水泥的价值。

那么，这种情况下该如何做优化和置换？

这边也再给个小tip：可以趁着年后人口的这波回流，从你所在地的租房市场去评估你的房子是否还有剩余价值，再赶着3月份即将到来的小阳春作出决定，该不该抛？怎么抛？

如果还是不太清楚的，强烈建议今晚可以来我的闭门直播课进行收听，这边还有份《非常1+6卖房法》，扫码后回复助理老师即可领取。

另外，无房者想上车的，该转移阵地就转移阵地，不用一定认准北上广深这4个一线城市，在预算有限又想住上“好房子”的情况下，我们一定要优先考虑负债率在自己可承受范围内的价值板块，重点是“价值”。

除了北上广深，还有其他26个价值城市，其中有一些环线城市，如果你想按工作地来买房的，可以优先考虑这些城市。