转自层楼
01
“小区一年的经营性收入就60来万，竟然要分近20万给物业。”
偶然间看到小区发布的2023年度公共收益结算报告单时，老王愣了好一会。
不是说小区经营性收入归全体业主所有，为什么物业也能分一杯羹，而且分到的金额还不低，比一整年的公共停车费还要多。
业委会答疑：这是前期签订的物业服务合同中便约定好的，小区经营性收入的30%需支付给物业公司。
老王回翻多年前的购房合同附件，还真找到这一条款。
然而他怎么也想不起当初买房时，置业顾问有提到这条。“当时除了一直宣传物业是开发商旗下自营的，就提了物业费、能耗费、车位管理费要多少，其他一概没提。”
02
时隔多年，老王一度以为是自己马大哈了，办公空闲之余跟身边买过房的同事聊起，大家皆是一头雾水。
“没听过啊”、“不清楚呢”……
回家一翻购房合同，大家发现附件中的《前期物业服务合同》里，确实提到了。
有的是这么写的：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用一部分补贴物业服务费，一部分纳入专项维修基金；
有的更直接，业主共用部位、公用设施设备及其他共有物业的经营收入，物业按总收入的一定比例提取代理服务费。有盈余才归属业主，若是亏损，还需从其他收益上补足。
我问了一圈杭州几家大品牌物业公司旗下的自营小区，多数都有这项约定。
比例少的，收取10%，多数在30%左右。且在业委会成立之前，该收益由物业公司统一代收代管。
不光是杭州，全国好些城市都有类似约定。夸张点的小区，经营性收入的95%，都划拨给了物业公司。
而这项收入，因前期物业服务合同中便有约定，业主即便想讨要回来，也无法可依。
老王之所以关注到这一点，是因为小区经营性收入囊括的项目众多，比如房屋、园区地面公共泊车位、电梯广告、摊位费等等。
体量大的小区，一年光是经营性收入就是大几百万。
这笔费用即便不是分给个人，也能划入小区维修基金里。随着房龄老化，未来小区的公共支出只会更大，提前预留资金，也能避免日后小区真要大修大建时，不会因为没钱而寸步难行。
虽说也能动用小区专项维修资金，可使用过的人都知道流程有多复杂。
03
当然，不是所有小区的经营性收入，都需按比例支付给物业公司。
也有部分小区物业只是代为收取，待业委会成立之后再行转交。
不过，就该项收益的比例分成，业主们却是看法不一。
有像老王这样，认为物业公司既然已经收取了物业费，就不应该再分成。即便分了，也应用于小区的日常维护上。
但更多人觉得无所谓。只要物业公司服务做得好，要收就收吧。
即便不是从经营性收入上获取，也会从其他地方获利。与其在看不到的地方牟利，倒不如光明正大地让物业公司赚钱，起码服务上业主能名正言顺提要求。
04
业内人士指出，之所以经营性收入会按比例分成，最初目的是补贴物业公司运营上的不足。
国内的物业运营不同于国外。
国外大多采用的是酬金制，即在预收的物业服务资金中，按约定比例或约定数额，提取酬金支付给物业企业。可以简单理解为职业经理人模式，拿固定年薪。
国内大多采用的是包干制，即业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业企业享有或承担。也就是说，额外获利的项目，可划入物业公司的利润里。
早年杭州物业费普遍收的不高，而物业的经营成本却是逐年递增。
最大头的开支便是人力成本，其次是小区设施设备维护成本、园林养护等，每一项都是钱。
也不能一直依赖开发商输血，总要学会自己开源。
当然，还有一种方式是提高物业费收费标准，但相应的配备也要提升。比如人员，甲级物业服务要求主入口24小时值班看守，且高峰期双人执勤，还得是专职人员，以中青年为主；乙级物业服务则无相关要求。
这些都是成本啊。
再者，提高物业费也需准业主认可。楼市行情差的时候，物业费贵了很可能大家就不买了。
何况，不是所有小区都能100%收足物业费，总有那么几个借口不愿意支付的。
基于此，经营性收入多少能为物业“创收”，且十分稳定。一旦“约定俗成”之后，这项规定也就见怪不怪了。
05
在固有印象里，物业这活不光累、赚的还少，还要受夹板气。
可显然，这两年物业行业有了明显变化。其一，自2018年起，房企们纷纷拆分旗下物业公司赴港上市。
光是杭州，就有绿城、滨江、德信、宋都等房企旗下物业公司在港上市。
除了众所周知的物业费，写入合同中的小区经营性收入分成外，其他获利渠道也不少。
而且，相比波动的房地产行情，物业收益稳定多了，还十分受资本市场青睐。
首先，物业是轻资产，主要是服务团队；其次，现金流稳定，每年都有不菲的物业费收入；第三，受经济周期影响小，经济下行可以不买房，但物业费每年还得交；第四，低负债，甚至可以说基本没什么负债。
有机构预测，截至2026年，中国物业服务市场规模将达到4639亿，同比增长11.9%。
不光分拆上市，品牌房企旗下的物业公司，除服务自家房企外，还承接其他小区物业服务，类型囊括住宅、写字楼、商业等。
其二，最近两年在售的新盘，物业费提价不少，每平米每月动辄3-4块，甚至5-6块也很常见。
虽然物业服务行业鱼龙混杂，但不可否认，这依然是一片蓝海，难怪头部物业拼了命的要抢占市场。
