转自地产小王子
01新年第一拍！拍的是去年的最后一批次地。
本次共6宗地，西湖区3宗，萧山区1宗，钱塘区1宗，临安区1宗，总出让面积370亩，总建筑面积44.5万方，总起价56亿元。
截止昨晚，除临安地块外，其余地块起步有3家报名，最多2块地分别都有18家报名。
这两块地之所以这么热，一方面是位置比较好，另一方面是和附近二手房的倒挂比较巨大，差不多能达到2万+。
一块在兴议地铁站附近，离奥体2公里不到，1站地铁的距离；另一块位于三墩核心居住区，挨着蒋村和申花板块。
当然，大环境上的变化，应该也是导致开发商们的热情极度高涨的原因。
2月5日即将到来的降准和前几天已经开启的定向降息，金融端的进一步放松，预示着今年肯定是个宽松年。
本次土拍依然是价高者得。西湖区、萧山区仍限价，钱塘和临安区不限价。
下面是6宗地的情况汇总表。
02杭政储出[2023]200号
萧山区北干西单元XSCQ1201-25地块，位于风情大道和三益线的东侧，建设四路和建设三路的中间。出让面积42395m²，总起价22.2319亿元，楼面起价22800元/m²，容积率2.3，经过51轮厮杀，最终由滨江以总价29.0319亿元竞得，楼面价29773.56元/m²，溢价率30.59%。
项目位于萧山市北西板块，距离7号线兴议站南侧，北面一路之隔就是潮博大平层项目。再往北过了文明河，就是世纪城奥体板块了。
周边同板块的二手房挂价在5-6万元/m²，往北1公里左右的世纪城二手房挂价则在6-8万上下。
这宗地是去年市北西商改住改出来的两块地之一，面世以来就受到了多方的关注。说到底，一是倒挂厉害，而是离奥体确实近。
1站地铁，开车2公里不到，走路1公里多点就能到了。
这样的地理位置，和周边的二手房表现，这宗地注定会是天生的超级红盘。
完全不愁卖，开发商抢成这个样子，也就可以理解了。
3.95万元/m²限价，精装标准3500元/m²，让人心动不已。滨江拿地，必然又是一个市北西，乃至奥体圈内的标杆项目。
03杭政储出[2023]198号
西湖区三墩单元XH010501-48地块，位于紫荆花北路以西，三墩街以南，出让面积27541m²，总起价5.99亿元，楼面起价19010元/m²，容积率1.9，最终经过18轮报价，由滨江以7.19亿元总价竞得，楼面价22818.15元/m²，溢价率20.03%。
项目位于三墩核心居住区，东南侧200多米就是龙湖紫荆天街。地铁2号线三墩站距离项目约400m。
三墩板块最近的新盘是2022年4月的众安岚荷芸府，限价36800元/m²，精装4000元/m²，目前已经售罄。
值得一提的是，这块新地说是三墩板块，但其实离申花并不远。而门口马路对面的紫金名门，二手挂价在4.6万元/m²左右。如果参照这个价格，这宗地只要产品力足够强，应该会是大红盘。
很多人以为市北西那块地是最热的，其实在我看来，三墩这块地含金量更高。
一方面是这里36800元/m²的限价，对应的装标有4000元/m²，限价比市北西更低，装标却更高。
这样的项目，开发商可以展示出更高的品质，给自己的品牌加成；购房者能买到更好的房子，来保值增值。
这样的房子，谁不喜欢呢？
另一方面，从申花和世纪城的走势可以看出，主城区的话题度虽然远远弱于世纪城、市北，但实际上因为供应量有限，二手房价格却更坚挺。
买市北西可能可以赚大钱，但买三墩更确定能赚钱。
04杭政储出[2023]196号
西湖区双桥单元XH020203-02地块，位于墩余路南侧，荆大路西侧，出让面积27541m²，总起价7.2851亿元，楼面起价10174元/m²，容积率2.6，经21轮报价，最终由绿城以8.2851亿元总价竞得，楼面价11570.24元/m²价格，溢价率13.73%。
项目位于云谷的核心区，北侧一路之隔就是西湖大学。地铁4号线未来延伸段的西湖大学站，就在家门口。
该地块限价2.8万元/m²，精装标准3000元/m²，和之前的三墩北限价几乎一样。
很多人都这个板块比较陌生，从地理位置上看，这里在绕城之外，其实算作是三墩西。
但这里是确确实实的西湖区，目前周边一大片空地，本次是小板块的第一次正式商品房供地，这里应该是西湖区未来供地重点之一。
05杭政储出[2023]195号
西湖区双浦单元XH120302-14地块，位于科海路和袁富路交叉口的西南角，出让面积36332m²，总起价9.9506亿元，楼面起价12449元/m²，容积率2.2，经10轮报价，由建杭以10.8006亿元总价竞得，楼面价13512.57元/m²的价格竞得，溢价率8.54%。
项目距离已经开通的地铁6号线双浦站大约500米，西北侧2公里不到就是铜鉴湖。
在售新房洺川名著，于2021年拿地，拿地价18348元/m²，溢价率29.91%，自持29%。
限价2.7万元/m²，容积率1.6，建筑面积156-215m²，精装标准3000元/m²，层高2.95m，为小高层，共479户，在这宗新地的西北面大约1.2公里处。
从表面看，这次的新地好像限价还降了，但实际上却是涨了。
因为这次的高层和洺川名著的小高层之间有个系数，对应比列大致为1:1.1左右。如果按这个折算，小高层的洺川名著卖2.8万元/方，同地段的高层限价大约应该在2.6万元/m²。
现在2.7的限价，实际上就是微涨了一点点。
而这次最终的拿地价为13512.57元/m²，比之前的洺川名著的18348元/m²便宜了4835.43元/m²，还没有自持，利润空间明显大得多。
而建杭这两年在杭州做出了不少优秀的产品，看来这个项目应该会是一个高品质的好产品。
06杭政储出[2023]199号
钱塘区下沙单元QT0102-20地块，位于幸福南路以西，学林街以北。出让面积9918m²，总起价2.9754亿元，楼面起价25000元/m²，容积率1.2，经过17轮报价，最终由驭远以？3.7754亿元总价竞得，楼面价31720.72元/m²，溢价率26.89%。
项目位于钱塘区金沙湖板块的北片区，周边有在售的朗拾湖著府和紫棠园，限价为38300元/m²，含精装4000元/m²。
周边目前的二手房，以湖上春风里为例，大约在4万出头。倒挂并不明显。
但这块地的竞价结果让人大吃一惊。楼面价3.1万，按之前周边的限价看，开发商必然亏本。
好在钱塘区已经放开限价，开发商可以自行定价。
这个楼盘特别值得关注的点在于他的容积率只有1.2，很适合做低密叠排产品。
这样的产品放在钱塘区金沙湖板块，和之前的供应属于差异化竞争。相信，只要产品做的牛，开发商完全可以定一个有充分利润空间的价格，周边的改善需求一定会蜂拥而至。
但是，要注意一点，钱塘区后期的供应如果都是以低密为主，那这些低密的稀缺性就要大打折扣了。
最终开发商会定价多少呢？
4万？4.5万？还是4.8万呢？大家不妨留言猜猜。
