写在文章开头，先分享一下经过这轮楼市回撤，我归纳的三个观点：

1、远离预期一致的事务；

2、太贵的资产不安全；

3、房价估值体系重塑，即「地段+产品+学区」构成占比重塑。

其实，我很讨厌用归纳法，因为世界是动态演变而非线性发展的。对于游戏而言，每一个版本都有自己的版本英雄，游戏更新了，上一个版本的版本之子，在这个版本并不一定强势，房产亦然。

如果理解以上三个观点，请看接下来的内容。反之，勿杠，杠就是你对。

猴嘴，这两个字更多代表着流量和争议。

有争议就有我们的价值，从争议出发，定性一个板块、确定它的价值，尽量在吵闹中客观的判定它。

想要讲透猴嘴，有必要从两个主要部分出发——

1、猴嘴曾经为什么能够火爆一时；

2、猴嘴的底层价值是什么。

先讲猴嘴爆火的部分，猴嘴的爆火在我看来，主要有以下几点：

首先门槛价格始终较低，无论是绿地、香江这批拓荒商品房，还是后来的美麟、冠豪，以及近两年最新一批商品房，猴嘴的价格始终保持着一个较为低位的状态。

和紧邻的高新区有着充分的价格差，这就使得，连云港发展方向向北看去，猴嘴是刚需、刚改型购房者最容易触碰到的区块，需求基本面厚实。想要一个更加均好，住房品质尚可、配套尚可、占据城市发展方向的刚改片区，只剩下猴嘴。

如果只有居住侧的均好，猴嘴还到达不了同价位王者的地位，真正让猴嘴热度达到顶峰，是城市几何中心的规划。（ps：自贸区不赘述了）

这份规划告诉所有人，在猴嘴将崛起一个堪比当年新海新区的商务区。在几何中心概念官宣的同时，某房企拿下一块巨无霸商住综合地块，且对外释放了「奥莱」综合体，加上学校、医院、品牌房企入驻，和新海新区起步几乎同样的配方，为这份几何中心的规划增添无穷想象力。

同价位刚需板块绝无仅有的区位及其衍生的需求兼容性，构建起来的厚实需求基本盘，在此基础之上，猴嘴还给出了一个城市几何中心的梦，而且这个梦还有顶级商业的加持，更令这份梦在当时无比真实。

这样的猴嘴不热都不可能，不沸腾都浪费了这个同价位极其诱人的好身段。

看明白了猴嘴的价值底层，我们再来看猴嘴又是为何饱受争议。

坊间，有些人认为「人口导入」是猴嘴未来发展受阻的最大因素。这是不是猴嘴发展的障碍？是，但这不仅仅是猴嘴自己的问题，是所有板块都要面临的问题。用所有板块的「痛点」去单独抨击猴嘴，是不公平的。

当然，猴嘴发展也存在自身问题——板块兑现不及预期，以及产业落地不及预期。如果只是规划、产业落地的不及预期倒也还好，毕竟我们说过了，猴嘴更坚实的支撑其实更来源于区位+低价+住房品质带来的均好性。

但问题也就出在这。

需求面再厚实，也扛不住供应的狂轰乱炸。过去五年来，猴嘴供应了六七千套房子，堪比万达板块。说实话，也就是猴嘴或者万达板块，换个其他板块，这么多房源供应的集中上市，估计大片滞销就是最后的结局。

再回过头来看猴嘴。

它的价值基本面还在，区位还是那个区位、住房品质在同价位仍处于领先地位。学校、医院都投入使用了，某些项目建设迟滞，但也不等于不建设。可以说，除去学区，猴嘴的均好性仍是同价位的王者，没有之一：

性价比是猴嘴最大的优势。

而学区，终有打通之日，换个角度，即使学区短期不能打通，在出生率不足的当下，学区的溢价权重越来越低也是大势所趋。至于地段，随着汽车越来越普及，物理距离或许没想象中的重要。

尤其是在消费降级的当下以及以后，如果能明白「拼多多vs京东淘宝」、「瑞幸vs星巴克」，就会知晓猴嘴在楼市中存在的意义。

此外，猴嘴某些新房品质遥遥领先。与其他板块不同，猴嘴新房与二手房是两套定价体系。二手房大多是五六年前甚至十多年前的老产品，这些二手房砸盘当然会影响新房，但没那么大。

没有对比就不知道什么是好。在连云港楼市，六七千的价格配猴嘴，依旧是绝配。

近三四年来，猴嘴的确是肉眼可见的变好，而且是全市资源导入及落地效率最高的板块。猴嘴房价没有达到大多数的预期，或者万达板块超乎大多人的预期，不是猴嘴不好，或者万达板块够好。而是因为：

时代的红利。

万达板块恰好赶上了经济高增速时期，重生的猴嘴板块，迎上的却是经济「高质量」发展。有时候，不是我们不够好，时机真的很重要。个人的努力在滚滚洪流的时代面前，不值一提。