降低新能源汽车充电费，逢年过节赠送礼品，减免部分业主的物业费……连续多年，位于深圳坪山区的京基御景印象家园给业主发放不少福利。这个集聚了4389户居民的大型住宅小区，为什么能持续帮业主“省钱”？近日，读特新闻记者接到市民报料后走访该小区，并采访其业委会和物业管理公司，一探究竟。

京基御景印象家园小区给业主发放新春礼品。（图片来源：万科物业）

小区惠民福利不断

“今年春节前发了一袋米、一瓶油和一抽纸巾，每家每户都有，业主凭证领取。”居住在京基御景印象家园三期的业主刘女士告诉记者，该小区已经连续三年给业主发放新春福利了。

记者查阅“京基御景印象家园业主委员会”微信公众号发现，从2022年起，每年的元旦、中秋等节日期间，该小区业委会与物业携手免费给业主发放大米、食用油等生活用品，业主可凭借身份证和房产证或购房合同到物业领取。

在此之前，该小区还从2021年开始实施降低小区新能源汽车充电收费。根据小区业委会发布的公告，业委会和供方达成共识直接将充电费让利给业主，从2021年2月8日起，小区新能源汽车充电服务费从原来的0.8元/度降至0.4元/度（电费另计）。

京基御景印象家园小区从2021年开始降低新能源汽车充电收费。

此外，小区还面向业主开展多种文体活动。据了解，以2024年为例，业委会与物业组织了冬日送姜茶，妇女节送鲜花和巧克力，端午节包粽子等活动，并举办暑期夏令营和中秋晚会，资助小区篮球队、乒乓球队、太极队参赛等，共有6008人次受益。

物业与业主共同守护“钱袋子”

为什么京基御景印象家园可以连续多年为业主发福利？该小区业委会主任袁军华表示，这是在小区业主大会基本账户盈余的基础上实现的。

据袁军华介绍，京基御景印象家园自2020年12月开始采用业主大会基本账户管理模式，并选聘万科物业公司，与物业的合作从包干制转变成酬金制。业主大会基本账户的收入主要依托于物业费，收缴率达到了98%以上，此外还有停车场、电梯广告、场地出租等收入。以降低充电费为例，2021年，由于业主大会基本账户能够达到基本收支平衡，所以小区与充电桩公司合作，通过降价的方式将这部分收入反馈给新能源车主。

近年来，国内小区业主与物业的矛盾时常见诸网端。记者在中国裁判文书网查询发现，2024年有关于“物业”和“业主”的文书6万多篇，其中涉及“物业管理”内容的有2万多篇。拒缴物业费是不少业主与物业纠纷的表现。

为什么京基御景印象家园的物业费会成为小区业主大会基本账户的主要收入？袁军华认为，业主委员会在业主与物业之间起到沟通、协调与监督的作用，“我们团队对业主委员会这个角色及其法定义务与权利的边界有着清醒的认知。”

小区物业人员在修缮围栏。（图片来源：万科物业）

袁军华介绍称，他们主要通过两种措施维系业主与物业的关系：一是建立评分机制，鼓励业主在亲自体验物业服务后为其评分；二是从2023年起，由业主和业委会对物业公司进行考核，并将考核结果与酬金挂钩，不同分数将对应不同比例的酬金。

“对于我们物业服务中心来讲，业主考核是对所有员工的一种要求和鞭策。”万科物业经理吴思强表示，每个月物业都会接受业主满意度调查，而今年的考核机制要求更严，将覆盖全体业主及租户，如果遇到业主不在家的情况也要通过电话及时了解情况。此外，业委会与物业公司还会定期开展联席会议，共同完善物业服务工作。

今年1月，京基御景印象家园进行联席会议。（图片来源：小区业委会）

他坦言，物业进驻小区第一年的评分不太理想，但随着时间磨合，业主与物业的默契度增加，对物业的好评也逐渐增多，这对于物业员工来说既是鼓励也是动力。

发现金还是礼物，投票决定

随着小区业主需求的变化，各项福利措施也将随之改变。袁军华透露，有业主建议将发放生活用品改成发现金，这项意见将作为今年业主大会议题让大家表决。“究竟是发现金还是发礼品更有过节气氛，这就交给业主去选择了，遵从大多数人的意见。”

业主大会是重要的业主自治组织之一，由小区全体业主组成。根据《深圳经济特区物业管理条例》，业主大会会议可对制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法等事项作出表决。但业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数须符合法律规定比例，业主大会会议作出决定，也应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

小区业主在领取新春礼品。（图片来源：万科物业）

“之前大家参与业主大会表决的积极性不是很高，所以在业主大会基本账户有盈余的前提下，决定用减免物业费的方式来鼓励大家关心和参与小区公共事务。”袁军华说，小区从2023年开始尝试对参与业主大会投票的业主免收15天物业管理费，而该做法也起到一定效果。据统计，去年小区召开业主大会时，有将近80%的业主或物业使用人参与了表决。

袁军华表示，业委会每个季度都会在其微信公众号公开业主大会基本账户的收支明细，业主们能查询到每一笔费用，做到明明白白消费。