文/乐居财经 严明会
2020年1月，中信泰富联合中船以81.9亿的封顶价，拿下广州荔湾广船一期地块。
两年后的2022年10月，这两家央企再次联合出手，斥资187.6亿，拿下广船后续地块。
两次的拿地款，接近270亿。
这个数字，超过了2009年225亿的广州地王亚运城地块。
借着这两块地，中信泰富规划了一个体量达125万方的城市大盘广州滨江上都。
项目一期命名为璇湾，最早的在2024年初已开始交房。
如今，广船项目二期，也传了新消息。
2月7日，广州规自局披露了荔湾区芳村大道南以东AF040365地块、AF040371地块规划批后公示。
这两宗地块，是中信泰富第二次所拿广船地块的一部分。
按照规划，块地打造1#-5#共五栋51F-52F的超高层。
两宗地块被道路隔开，中间通过一条风雨连廊连接。
其中，71地块有三栋住宅，1#51层、2#52层、3#51层；65地块两栋住宅，分别为4#52层、5#51层。
这五栋住宅，1#是一层三户，2#是一层四户，3#、4#、5#均是五户。
对比一期璇湾最多四户的设计，项目二期的居住密度显然更大了。
目前，项目二期的户型以及品质，还有待后续的公布和验证。
不过有了一期璇湾的前车之鉴，购房者在面对二期入市时，或许会多了几分顾虑。
广州滨江上都地块，是中信泰富花重金拿下。
在打造和营销上，自然花了一番功夫。
一期璇湾，中信泰富根据楼栋的位置和朝向，划分了两个档次。
璇湾A区、璇湾B区，主打高端改善；更靠近江边的璇湾壹号，一排望江，主打豪宅。
不同的定位，定价自然有所差距。
璇湾的上车门槛曾在七八万每平这样。而望江豪宅的单价却要到上十万，总均价到1500-2000万。
不过，开盘就打着江景、改善定位的滨江上都璇湾，却多次因质量问题引发热议。
前不久，滨江上都项目不少业主向媒体反映，他们斥资2000多万元买的房子，在入住不到一年的时间内就暴露出一系列质量问题。
如墙体渗水、装修降标减配、小区规划与售房时不符等。
作为千万豪宅项目，绿化设施采用假草坪、假草地；电梯尽管维修多次，但急坠事故仍然时有发生。
不仅如此，实际上从开放日开始，就有业主质疑，项目外立面与宣传不符、玻璃幕墙变石漆涂料、园林减配。
以及室内漏水、交楼标准与实际用量不同、做工参差等。
现今过去一年多，项目从期房变为现房，仍有不少业主在网上反映质量问题。
去年12月，有用户在某平台发布视频，多位业主前往项目售楼处讨要说法。
反映问题包括降标降配、虚假宣传、渗水漏水、货不对板等。
从市场传出的消息，经过多方反映沟通，开发商也有意整改，包括在项目B区外立面增加铝板，小区大门扩大，园林升级优化。
但A区室内的质量问题，仍未得到完全解决。
经历一系列的问题，滨江上都项目呈现高开低走的趋势。
这个盘的价格相比三年前，已经缩水许多，单价在4.5-6.5万每平左右。
项目的去化，也没能像开发商一开始预想的那样高举高打。
乐居财经查阅广州住建局数据，项目一期取得预售证住宅1216套，目前住宅已售套数549套（截至2025年2月10日）。
据此的去化率仅45%左右，五成不到。
现在，项目一期璇湾的问题已经引发关注，后续去化显然更不容易了。
项目二期后面的市场表现如何，也需要多打个问号。
中信泰富，是中信集团的主要地产平台之一。
2016年3月，中信集团以交易对价310亿，将旗下中信地产剥离给了中海地产。
近几年，中信集团的地产业务卷土重来。
并形成了中信城开和中信泰富地产，两个主要的地产平台。
这两大地产业务，目前出现在上市平台中信股份旗下的新型城镇化业务版图里面。
这其中包括中信建设、中信环境、中信兴业、中信海直、中信泰富地产、中信城开、中信和业。
2023年数据显示，中信泰富在中国内地的土地储备面积530万平方米，其中权益面积约387万平方米。
显然，广州滨江上都这一个项目就为其贡献了不少土储。
克而瑞数据显示，2024年，“中信泰富”全口径销售96.4亿元，排在百强榜单的89位。
从最新披露的公示，广船项目二期的建设单位是广州瑞鸿置业有限公司。
这家公司由广州瑞凌实业发展有限公司100%持有。
广州瑞凌实业正是广船地块的拿地主体。
再往上，广州瑞凌实业由中信泰富、中船集团各间接控制50%。
广州瑞鸿置业、广州瑞凌实业的董事长均为马云翔，副董事长则分别为杜平、费怡平。
杜平是中信泰富地产的总裁。
去年上半年，杜平升任中信泰富（中国）投资有限公司（业务品牌“中信泰富地产”）总裁。
这起人事变动是悄然进行的，并没有官宣。
在如今的中信泰富地产官网，杜平位于“公司高管”首位。
广州瑞凌实业的主要人员中，并没有出现杜平的身影。
如今他却出现在了二期项目公司广州瑞鸿置业的主要人员名单中。
中信泰富，要狠狠地抓一抓这个代表项目了。
毕竟，一手好牌如果被打烂，谁也不甘心。
