今天到南洲路看盘，因为离公司近又有地铁，就不开车了，为碳中和做点贡献。

刚出地铁站，就听到了北方人很喜欢的称呼：“靓仔，要不要坐车啊？起步价六块钱，比打车便宜。”

一位电动车拉客师傅对我眼送秋波。

靓仔称呼之下，我就多问了一句：“啊，怎么涨价了？”

“现在的物价这么高，这里的房子都要卖七八万了。”

我好奇追问，哪个楼盘卖七八万？

拉客师傅指着对面的建筑说，不就是这个楼盘，听说是中海的，是家大开发商。

我们都在感叹七八万的房价。

师傅的感叹是，现在海珠区房价都这么贵了；我的感叹是，如果七八万，可能又会被抢。

海珠的房价很高了

现在海珠区一手楼，好一点的都直冲10万+而去。

去年10月，中海在海珠区南洲地铁站附近买了一块地，也就是我要来看的楼盘所在地，楼盘目前叫中海观云府。

中海观云府占地面积很小，约3.4万平方米，大概跟一个小学那么大。

那么，中海当时买这么小一块地花了多少钱？

答案是44亿，楼面价约为3.8万/平方米。

如果按照这样的楼面价，中海观云府未来入市的售价可能要去到7.6万/平方米以上，才有一定的盈利空间。

但也有业内人士表示，中海观云府预计要卖到8万以上的价格。

中海观云府目前在建中

其实早在2013年，海珠区南洲板块就曾有宅地出让，越秀地产以超24亿拿下了海珠区南洲路1026号宅地，楼面价约3.5万/平方米，是当年广州最高的楼面价。

如今该地块已经有项目入市销售，取名为越秀天悦江湾，目前在售建面109-138平方米复式洋房，售价为10万-15万/平方米。

而中海上一次在海珠拿地，是在2019年10月，当时中海以约51亿拿下海珠大干围西侧地块，楼面价为34628元/平方米，地块已建成中海观澜府，去年开盘，南向望江户型高的卖到9万多，北向低楼层的户型有些五、六万就能买到。

对比这两个楼盘，中海观云府如果定价8万左右的价格，似乎不贵，还有很大的价格优势。

值得一提的是，受限价影响，中海观云府的定价需要参考同街道的一手住宅上季度的网签价，与中海观云府同属瑞宝街道的中海观澜府在今年4月加推最后一期，当时的主力价格是6.3万-8.5万/平方米，所以中海观云府想要卖8万，也不是没有可能。

南洲名苑与中海观云府仅一墙之隔

对此，与中海观云府一墙之隔的南洲名苑业主说，这里附近的二手房最贵也才6万出头，大部分二手房是4万多或者5万多的价格，甚至有些才3万多的价格。虽然中海观云府是新楼盘，又是大开发商，但是它太靠近高架桥了，以后会很吵的。

南洲名苑的业主还补充道，中海观云府的面积很小，以后小区的活动空间肯定不大，最多卖7万吧，超过这个价格，就不考虑了。

那么，隔壁小区的业主说中海观云府靠近高架桥，到底有多靠近？

据实地走访测量，中海观云府距离东晓南高架桥仅30米，并且还有一条通往南站方向的高架桥在建中，双高架在楼盘旁边，每天车辆通过会带来噪音。

中海观云府未来入住后或多或少会有噪音干扰，就看开发商在隔音上能做什么措施来降低噪音的影响了。

中海观云府距离高架桥很近

不得不提的是，中海观云府周边的交通很方便，距离地铁2号线、广佛线南洲站步行的距离大约150米，妥妥的地铁上盖楼盘，不过因为隔了条马路，需要等待红绿灯通行，所以步行至地铁站的耗时会在5至10分钟之内不等。

如果是选择自驾出行，可以通过东晓南路、南洲路和环城高速去往市区其他地方，也比较方便。

另外，中海观云府距离在建中的地铁10号线东晓南站只有一个站，日常出行可以说很便利。

根据规划显示，中海观云府共规划了3栋188米的住宅楼，楼层高达57层，玻璃幕墙设计，是名副其实的超高层住宅。

资料显示，中海观云府的户型为87-160平方米三至五房，四梯六户。

87平方米三房两卫户型图

其中87平方米户型和105平方米户型都是比较主流的三房两卫设计，厨房都是半开放式，动静分区比较合理。

105平方米三房两卫户型图

当然了，面积小的单位朝向相对差一些，87平方米三房户型大多是东北和西北朝向；105平方米三房户型是西南朝向，在广州的夏天会比较晒。

130平方米四房两卫户型图

想要朝向和通风好的户型，可以看看130平方米四房户型和162平方米四房户型。

这两个户型均为东南朝向，而且都做到阳台和其中一个房间相连，在没有遮挡的情况下，采光和通风相比其他户型，都比较好。

162平方米四房两卫户型

从中海观云府周边的建筑来说，东南向目前几乎没有高楼遮挡，近距离的建筑只有几层高的高架桥和海珠客运站，远一点是佳兆业中心比较高，西南向则是星群药业和南洲汇，其余都是低矮建筑，东南向和西南向高层望江问题不大。

中海观云府周边的建筑并不是很高

所以预计中海观云府高层的130平方米四房户型和162平方米四房户型开盘的价格会比较高，楼层低、朝向差的户型就会比较便宜了。

通过实地走访发现，距离中海观云府不到400米有两个批发市场。

其中一个是茶叶城，另外一个是粮油批发市场，日常出入这两个批发市场的货运车辆比较多。

周边有批发市场

不过周边的商业氛围还算可以，1公里范围内有南洲汇、盒马鲜生和海珠新都荟等商业配套，可以满足日常的生活所需。

另外，根据就近入读原则，中海观云府未来业主的小孩大概率是入读距离几百米远的晓港湾小学，周边还有其他学校，例如南武小学、瑞宝小学、东晓中学和康乐中学等。

我向住在附近的老广朋友打听了下，对方说，这些学校在海珠区都是比较普通的学校。

但附近也不是没有好的教育资源，随着五凤和石溪旧改而进行整体升级，有望引入名校品牌，不过短时间内是实现不了的，还得看旧改的进度。

综合来看，中海观云府地处市中心位置，无论是地铁出行还是自驾出行都比较方便；户型产品预计走高端路线，高层东南向大户型可以望江。

但也有缺点，靠近高架桥，存在噪音污染隐患；地块面积小，社区配套有限；周边城市面貌暂时较差，教育资源一般。

你觉得中海观云府会卖多少钱？