深圳宝中，一个曾经在楼市涨幅榜上名列前茅的板块，如今却面临着房价的调整。

这里，曾经是宝安最好的板块，二手房成交均价从2017年的6.92万/㎡飙升至2022年的12.5万/㎡，涨幅高达81.2%。

然而，市场的变化总是出人意料，宝中的房价也开始逐渐回落，一些坚挺的房价跌回了2019年的水平，个别小区房源甚至回到了2016年-2017年的价格。

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在这个变化莫测的市场中，购房者们开始重新审视宝中的房产价值。

宝中的优势显而易见，它靠近南山，是前海的重要组成部分，这使得宝中的地理位置得天独厚。

但即便如此，宝中似乎仍然缺乏成为豪宅区的基因。

首先，宝中缺乏产业支撑。

深圳的富豪们年轻而有活力，他们需要在就业中心附近拥有自己的公司。

香蜜湖、蛇口、深圳湾等地区的豪宅区，都靠近商业中心和就业中心，而宝中的富豪们却不得不面对早晚高峰的拥堵，前往南山科技园等地上班。

前海虽然近在咫尺，但企业进驻的数量和质量与科技园、福田CBD相比仍有较大差距。

其次，宝中缺少名校资源。

虽然宝中有了海韵学校，但这还不足以支撑起一个豪宅区的教育需求。

豪宅区往往与名校相伴，而宝中的教育资源与罗湖等传统教育强区相比，仍有不小的差距。

而且宝中的医疗资源也不够丰富。

深圳最好的医院集中在原关内，宝中在这方面的资源相对较弱。这对于追求高品质生活的豪宅业主来说，无疑是一个不小的短板。

此外，宝中的商业混合问题也不容忽视。真正的豪宅区往往与商业中心保持一定的距离，以确保居住环境的宁静与舒适。

然而，宝中的一些所谓豪宅却与大型商场混杂在一起，导致人流杂乱，影响了居住体验。

宝中的房产供应量也是一个问题。豪宅区的房产往往稀缺，而宝中的房产供应却相对充足。这使得宝中的房产市场更像是一个改善型市场，而非豪宅市场。

02

在言叔看来，宝中的楼市发展，可以说是深圳后发优势的典型代表。

在2005至2014年间，当深圳楼市经历了修复、燥热以及概念炒作的轮番轰炸时，宝中却显得默默无闻。

尽管前海宝中的格局已现，甲级写字楼如雨后春笋般涌现，但宝中在人们心中依旧是那个“关外”。

宝中的第一代住宅，由一批深耕宝安的民营开发商领衔开发，如天悦龙庭、尚都等，这些项目在当时并未引起太大的关注。

直到2015年深圳楼市的暴涨，宝中的第二代楼盘如壹方玖誉、新锦安壹号公馆等才开始吸引投机资金的目光。

宝中的豪宅梦，与其说是市场的选择，不如说是规划的期盼。

宝中与前海共同构成了深圳市城市双中心之一，高规格的市政规划和产业引进，让宝中的沿海一线滨海新城焕发出勃勃生机。

然而，宝中的豪宅市场却始终难以与福田、南山等传统豪宅区相提并论。

宝中缺少精品豪宅，这成为了其豪宅市场的软肋。

与深圳其他豪宅板块相比，宝中缺乏持续的影响力。宝中的豪宅市场，似乎总是缺少那么一点火候。

即便是在宝中的豪宅项目中，也难以找到那种让人一见倾心的精品。

宝中的豪宅市场，需要的不仅仅是规划的宏伟蓝图，更需要精品项目的支撑。

在言叔看来，宝中的豪宅梦，还需要时间来慢慢打磨。对于宝中的未来，我们有理由保持乐观，但也必须清醒地认识到，宝中的豪宅之路，任重而道远。

对于购房者而言，宝中无疑是一个具有潜力的区域，但是否适合购买豪宅，还需要根据自身的需求和预期来做出判断。

宝中的豪宅市场，或许还需要更多的时间和更多的努力，才能在深圳的豪宅版图上占据一席之地。

03

深圳宝中，这个曾经的楼市黑马，正在经历一场华丽的蜕变。

在楼市深度调整的背景下，宝中的房价逐渐趋稳，而国家宽松的房地产政策也为宝中的复苏注入了强心剂。

今年，去库存成为房地产市场的主要任务，而宝中，作为深圳的优质板块，正迎来新的发展机遇。

深圳的购买力不容小觑，只要市场能提供高品质的精品豪宅，就不愁没有买家。

上海豪宅市场的火热就是最好的证明。深圳同样需要这样的精品供应，而宝中，正逐渐成为这样的供应地。

今年上半年，深圳仅出让了一块住宅地块，但同时也在积极调整土地规划，将一些核心区域的商业用地转为居住用地，以满足市场需求。

8月28日，深圳市规划局挂拍了宝中临海的一块地块，这块地虽然条件优越，但真正的焦点却是7月底宝安区土地空间推介大会上公布的“宝中南街坊地块”。

这块地规划为高端大平层住宅，距离海岸线仅200多米，建成后将成为宝中离海岸线最近的住宅楼盘。

地块面积达4.75万平方米，容积率4.97，且不设7090限制，不设售价限制，不设初始无偿移交、自持住房，仅竞地价。

这样的条件，无疑是对开发商的极大诱惑。

宝中南街坊地块的推出，标志着宝中豪宅市场的一大步。官方对这块地的描述极为浮夸，称之为“地处湾区极核中的极核”，这足以看出宝中在深圳市心中的地位。

南街坊地块的推出，不仅是宝中的一次自我证明，也是深圳西部豪宅市场的一次重要突破。

宝安区土地空间推介大会上明确表示，宝安中心区西组团地块约12公顷，南街坊地块只是先行推出的一小部分。

这意味着未来宝中还将有更多住宅用地和配套规划陆续推出。随着腾讯企鹅岛的投产和入驻，宝中的购买力将进一步增强，对精品豪宅的需求也将日益旺盛。

未来，宝中的精品豪宅将以南街坊为核心，辐射周边区域。连片净地的区域开发将成为宝中的宝贵资源，尤其是临近海岸、有规划、有产业支持的区域。

深圳过去10年的发展，让人们看到了妈湾和宝中的潜力，尽管这两个区域至今仍受到一些非议，但它们的发展势头已经不可阻挡。