大家好，欢迎收看何律师普法，今天我们聊这么一个话题，房子已过户,原房主不腾房怎么办?房屋已完成过户登记（即你已取得不动产权证），但原房主拒绝搬离，这属于典型的“无权占有”情形。作为新房主，你可以通过以下步骤维护自己的合法权益：

一、法律依据

1. 《民法典》第235条：

物权人有权请求返还原物、排除妨害或消除危险。

你作为产权人，有权要求原房主腾退房屋。

2. 《民法典》第577条：

当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

若原房主违反合同约定的交房义务，需承担违约责任（如支付违约金、赔偿租金损失等）。

二、解决步骤

1. 协商优先

尝试沟通：了解原房主不搬离的原因（如未找到住处、对交易有争议等），协商给予合理腾房期限或补偿。

书面催告：通过短信、微信、书面函件（留存证据）明确要求限期搬离，否则将采取法律手段。

2. 法律途径

（1）起诉要求腾退房屋

案由：物权保护纠纷（返还原物）或房屋买卖合同纠纷。

诉讼请求：

① 判令原房主立即搬离房屋；

② 支付逾期腾房期间的房屋占用费（参照同地段租金标准）；

③ 承担诉讼费、律师费等（需合同约定）。

证据准备：

不动产权证（证明你是合法产权人）；

房屋买卖合同（证明原房主有腾房义务）；

催告搬离的书面记录（证明对方违约）。

（2）申请财产保全

为防止原房主转移财产或破坏房屋，可向法院申请查封房屋，限制其处置。

（3）申请强制执行

胜诉后若对方仍不搬离，可申请法院强制执行：

法院张贴强制迁出公告；

联合公安、居委会强制清退；

将原房主列入失信被执行人名单，限制其高消费。

三、特殊情况处理

1. 原房主主张“买卖不破租赁”

若原房主声称已将房屋出租且租期未到：

需核查租赁合同真实性及签订时间（租赁合同必须在过户前签订且真实有效）；

若租赁系伪造或倒签，可起诉确认租赁合同无效。

2. 原房主以未收到房款为由抗辩

若你已按合同约定支付全部房款（需提供转账凭证），原房主无权拒绝腾房；

若房款支付存在争议，需结合合同条款和履行情况判定责任。

四、注意事项

1. 避免自行强制清退：

切勿擅自换锁、搬离原房主物品，可能引发肢体冲突或侵权责任。

2. 留存证据：

保存房产证、合同、付款凭证、沟通记录等，必要时公证固定证据。

3. 咨询律师：

根据案件复杂程度，委托律师起草法律文书、代理诉讼，提高胜诉率。

总结

房屋过户后原房主不腾房属于违法行为，你作为产权人可通过协商、诉讼、强制执行等方式解决。建议优先协商，协商不成时及时起诉并申请法院强制执行，以最小成本实现权益。