“房子已经办完过户手续了，老人家反复叮嘱，必须要当面跟您表达感谢，还让我一定跟您拍个合照，给她留作纪念”春节前，一位当事人家属匆匆赶来法庭，他所说的“老人家”正是四个月前还为房子烦心的王大妈。

互不让步的买卖双方

这是一起房屋买卖合同纠纷案件，原告王大妈已年近80，等着卖了房子去外地养老，被告张先生则是在亲友的支持下完成了多年的购房心愿，本是各得欢喜的好事，却在合同履行过程中出了问题。

2024年8月，房主王大妈以拖欠购房款为由，一纸诉状将买房的张先生告到了大兴法院，要求解除合同，赔付违约金和租金损失。王大妈说，按照合同约定，张先生在4月16日就应一次性给付自己剩余的300多万房款，“但是他从4月拖到5月，5月拖到6月……迟迟都没有付清，我几个月前就不跟租户续租，把房子腾出来了，这段时间房屋空置，我的租金损失也有不少”。

被告张先生也一肚子委屈，称自己是因为家人重病，需要大量医疗费用开支，一时拿不出那么多钱，“如果王大妈坚持解除合同也可以，那就把定金退回来”，于是向法院提出了反诉。

虽然双方表面上互不让步，但沟通过程中我们了解到王大妈是真心想卖房，张先生也不是无故拖欠，那么双方就还有商量的余地，于是我们开始了第一轮调解工作。

案情背后还有隐情

“桂法官，我其实也不是非要解除合同，就想让他尽快付钱，而且现在房价一直在变，如果我重新挂牌出售也不一定能卖到这个价格了，这么一折腾我又搭了时间、租金，又赔了房价”，多次沟通后王大妈向我表明了自己的真实想法和担忧，“如果对方非要解除合同不买了，那就必须要赔偿我的损失才公平”。

然而此时张先生一方却产生了犹豫，“法官，跟您说实话，这次是我在家人朋友的支持下才能买房，现在房价变动，我也有点后悔，也不想给亲友们增添太多负担，我同意解除合同承担违约责任，只是违约金的金额太高了。”

张先生的消极态度让我有些担心，虽然解除合同、依法认定违约责任是可以通过判决直接实现的解决方案，但“案结事了”远不是一份判决那么简单。案情背后还有隐情，一旦双方解除合同，王大妈面临的将不仅是房屋空置的租金损失，还有因为市场价格变动带来的房价落差，而张先生一方也要依约承担高额违约金，这样就会造成买卖不成，却各自损失的“双输”局面，此外，双方当事人对房屋现价格始终无法达成一致，张先生一方还提出了房屋价格鉴定申请，如果启动鉴定，案件的办理周期延长，双方损失将进一步扩大，鉴定费用也会增加当事人的诉讼成本。

“案子还得调啊！”我暗下决心，又开始寻找新的突破口。

临近和解，又起波澜

“张先生，虽然房价有波动，但合同解除的违约责任和鉴定费用也是笔不小的开支，况且合适的房源不好找，买房子主要还是图个安全、稳妥……”

“王大妈，张先生家里有困难也不是恶意拖欠，咱们再宽限宽限？”

……

“法官，辛苦你了帮我们调和这么久，我同意他晚些付钱，但是我的损失确实产生了，这点他要是没有表示我心里过不去”，经历多轮调解后，双方对于继续履行合同达成了一致意见，王大妈也终于同意放宽付款期限。张先生也愿意向王大妈支付1万元作为房屋空置损失的补偿。

眼看案子就要成了，我立马通知当事人来法庭当面确认调解方案。却不想张先生此时又提出了新的请求，“法官，我能不能把房子过户到案外人的名下？”原来，张先生提到的案外人是大力支持他买房的亲戚，因为内心过意不去，便提出了将房屋登记在亲戚名下的请求。

“我不同意！这人是谁什么情况我们都不知道，怎么过户？”听到这一消息，王大妈有些生气。面对突发情况，为了维护当事人的合法权益，我只能通知双方谈话时间延后，并让张先生提交了案外人的身份材料，查实其购房资格。

“案结事了”

不只是一个判决结果

张先生提供了案外人材料，证实了身份与购房资格，也征得了王大妈的同意。至此，双方的矛盾纠纷经过庭上、庭下，当面、电话多轮调解，反复调整调解方案，终于有了结果。

为了避免和解后履行过程中再出现新的分歧，我们以线下谈话的方式，就购房款、户口保证金、物业交割、房屋交接、租户租金等细节和双方进行了详细沟通，向当事人释明房屋交易中可能存在的各种风险，敲定了庭外和解方案。

最终，在法庭的监督下双方按照既定方案履行，剩余房款按期付清，房屋过户也顺利办理。

这时已临近春节，王大妈特意打来电话拜年，还嘱咐女婿送来了锦旗。听到王大妈开心的话语，我的心头也涌上阵阵暖意。定分容易止争难，“案结事了”的真谛，或许不在于一纸判决的落定，而在于心与心之间的温暖和解。它藏在每一次耐心地倾听里，藏在每一句真诚的沟通中，像春风化雨，悄然化解心结。

（文中均为化名）

供稿：大兴法院

编辑：赵铭瑄 刘宇航

审核：李泽