最近，有个朋友问，南宁房价是不是大降到7000、8000元/㎡了？

我一下思绪万千，不知如何作答。

前段时间，我们后台有几位购房者给出了答案，且每个答案都截然不同。

|这从侧面说明，南宁楼盘的价格体系被这两年的楼市冬天砸得稀碎。

那么，南宁房价到底几何？

根据克而瑞的统计数据显示——

|2023年，南宁商品住宅成交均价12010元/㎡。

我翻了下克而瑞公布的2019年至今南宁商品住宅成交均价数据，还做了个表格。

单看数据，2023年的价格与巅峰的2021年相比差了1083元/㎡，但和2022年相比，差异很小，还守住了去年保持的“1.2万+”。

这个数据和体感数据差得远，有两原因：

一、去年是改善大年，几个高端或改善项目的销售数据不错。

比如保利冠江墅、建发缦云、威宁青运村、华润置地西园、华润置地中山府、北投时代、万科瑧湾悦、保利君悦湾、建发养云、盛邦滨江府、中铁西派御江等。

二、部分“2万+”、“3万+”高端项目集中网签，拉高了均价也是有的。

但，“商品住宅均价”指的是成交签约价。

满市场的物业补贴、装修补贴、现金补贴、送人防车位等，都在明里暗里降价。

这些，可都不计入签约价格。

| 所以，南宁的实际房价还要打个折。但打多少折，这个就不好估算了。

实际上，2023年，南宁商品住宅成交面积超403万㎡，比去年小涨，除了政策给力外，很大一部分楼盘是靠降价抢到量的。

| 虽然整体价格在下探，但，房企和楼盘的悲观并不相通，分化严重——

高端盘和刚需盘的价格分化、核心楼盘和非核心楼盘的价格分化、国央企和部分民营房企楼盘的分化、爆雷楼盘和正常运转楼盘的分化。

市场上既有均价3万＋的中海甲叁號院，2万＋的建发缦云、华润置地中山府等，也有价格只在“5字头”嘉和城。

既有少部分国企央企楼盘微微涨价或保持价格不放松，也有非核心楼盘价格下跌30%，甚至爆雷楼盘价格腰斩，亏本清仓。

比如旭辉五象瑧悦、龙光天辰等，房价已被斩杀到低于地价。

|如果以房价的视角打开2023年，或许是下降、分化、凌乱的一年。

2024年怎样？初看，不乐观。

最近跟几个开发商聊，比较统一的反馈是：

1月份买房的人明显比12月少了。

可能是，12月冲猛了，成交达到了今年高峰期2月、3月的成交峰值，很多人已经买了。

也可能跟2023年南宁市契税补贴被收回，大家在等着重新释放利好政策。

更可能是，信心依然缺失、预期还在下降，构筑了当下的利空。

政策望着房价，表示我尽力了我也很无奈。房价望着政策，续命的药不能停啊亲。

近期房地产行业有加大药量的感觉——

从去年12月开始，已经祭出的三大工程（保障房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）+房票安置+低息PSL（抵押补充贷款）的系列政策组合拳。

这是开年就开始踩油门的节奏。

2023年12月，《南宁市实施房票安置小区办法》也已公开征求意见稿，将于2024年1月29日截止。

有不少人在期待，重启PSL和房票能给楼市带来新的转机。

但从目前楼市的情况看，不会再重现2014年棚改对楼市起到立竿见影的刺激效果，因为市场的供需已经发生了根本性的变化。

就南宁南宁楼市而言，政策的余地已经很小了，市场似乎产生了“抗策性”。

比如威力号称“降龙十八掌”商贷利率，南宁已经降到了3.6%（首套），且在南宁史上最低及全国最低梯队徘徊半年之久了，但作用有限。

只能说，政策是“有胜于无”。

有人说，政策要杜绝头痛医投，脚痛医脚的形式主义，但，彻底来次大手术，哪那么容易。就算找个艺术高明的中医，那也得是慢慢调理。

所以，如果今年的信心没上来，一线城市没有启动传导迹象，在政策出尽，利空仍在的情况下，最终的压力还是会给到房价。

|也就是说，2024年南宁的整体房价继续下探的可能性极大。

但，不是所有盘的压力都给到了房价。

极少部分楼盘价格还能挺住或者降幅不大，比如国央企、发展稳健的民营企业。

在还债高峰期的2024年，急需等钱还债、续命的房企，除了降价回血，几乎别无他法。

有人说，降价不好吗？

适当降点价是挤泡沫，对于很多楼盘而言，已经降到大放血了。

降价一时爽，收房哭断肠，房价一味降低，相应的可能是减配。

在艰难的2023年，一些楼盘用亲身经历证明了：

销售不是只有降低房价一条路，还有提升品质和配套的永恒法则。

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——南宁楼盘价格大调查——