与乌克兰的战争持续了三年，俄罗斯最富有的人越来越多地把钱带回家，推动了莫斯科高端房地产市场不太可能出现的反弹。

由于国际制裁迫使银行严加管制，在国外消费的选择越来越少，许多俄罗斯人将现金汇回国内，并将其存放在国内资产的安全港。另一些人则利用房地产对冲自入侵乌克兰以来飙升的通胀，迫使俄罗斯央行将利率推高至创纪录高位。

总部位于莫斯科的豪华房地产经纪公司Kalinka Ecosystem的创始人叶卡捷琳娜·鲁杨采娃（Ekaterina Rumyantseva）表示：“世界各地对俄罗斯公民的限制正在收紧。”“现在每个人都意识到，保存资本最安全的地方是在自己的国家。”

资金的流入帮助莫斯科顶住了从伦敦到香港等其他房地产市场遭遇的经济放缓。根据NF Group（前身为莱坊俄罗斯）的数据，去年莫斯科每平方米195万卢布（26,703新元）及以上的豪华公寓销售额增长了近40%。房价上涨21%，使俄罗斯首都完全进入与巴黎和伦敦相同的价格水平。

随着战争的持续，莫斯科各地如雨后春笋般涌现的高端公寓和别墅项目，让我们得以一窥俄罗斯经济的不平衡。与入侵相关的政府支出刺激了经济增长，但也刺激了通货膨胀和利率上升。与此同时，不断扩大的制裁正在扼杀俄罗斯人在海外投资的机会，迫使他们将现金汇回国内，在本国境内寻找安全的避风港。

尽管近年来俄罗斯涌现了许多巨额财富，但最近的动态正在推动一些高端房地产达到在或伦敦更常见的令人瞠目的水平。

以Levenson项目中12,500平方英尺的新艺术风格的塔式住宅为例，它是由著名建筑师费奥多尔·舍克特尔（Fyodor Schechtel）于20世纪初建造的，位于莫斯科历史中心的一栋翻修过的豪宅内。该项目包括24套公寓，由莫斯科最大的豪华地产开发商之一Vesper建造。据Kalinka称，这座房子靠近Patriarch 's Ponds，列夫·托尔斯泰（Leo Tolstoy）一家曾经在冬天去那里滑冰，是去年售出的最昂贵的房产之一，售价约为38亿卢布。

许多正在开发的高端项目都位于市中心，靠近城市最大的景点，并有大片的园区。

Intermark Intown Sales的管理合伙人德米特里 哈林（Dmitry Khalin）表示：“开发商已开始更频繁地在精英住宅内提供独特的昂贵地段。”Intermark Intown Sales曾在俄罗斯以第一戴维斯（Savills）品牌经营。“我们看到，人们对风景好的昂贵住宅的需求很高。”

Kamishy项目位于莫斯科西郊的朱科夫卡（Zhukovka）高档郊区，是即将上线的新项目的象征。它包括11栋两层别墅，包含落地窗和简约的室内设计，周围环绕着花园，与莫斯科河接壤。价格从2500万美元起，最高可达4500万美元。其中五家已经售出。建筑师是Meganom公司的尤里·格里高扬（Yury Grigoryan），他设计了纽约第五大道262号“瘦瘦的”摩天大楼。

虽然很难了解涌入市场的买家的确切身份，但卡林卡表示，大多数买家的年龄在40到50岁之间。他们通常是大型工业公司的所有者或高层管理人员，但也包括IT、演艺界和体育界的客户。

在战争动荡的经济背景下，他们将房地产视为躲避卢布等当地资产波动的避难所。尽管俄罗斯央行（Bank of Russia） 21%的关键利率为存款提供了颇具吸引力的利率，但卢布去年却下跌了约25%。

NF Group合伙人安德烈 索洛维耶夫（Andrey Solovyev）表示，人们正采取“一种平衡的方式来实现资产多元化”。

莫斯科房地产市场的动态与传统上受俄罗斯侨民欢迎的其他全球城市形成鲜明对比。例如，伦敦在吸引了罗曼·阿布拉莫维奇（Roman Abramovich）和米哈伊尔·弗里德曼（Mikhail friedman）等居民后，获得了伦敦格勒的绰号。英国首都的高端市场在2024年表现平平，预计今年将出现下滑。

可以肯定的是，富有的俄罗斯人并没有完全放弃海外房地产，印尼的巴厘岛和被视为最受欢迎的地方。但在迪拜等地，他们在买家排行榜上的排名正在迅速下滑，这是一个值得注意的发展，因为在入侵之后，迪拜吸引了许多人。根据当地房地产经纪公司Betterhomes的数据，俄罗斯护照持有者在去年的十大房地产买家排名中下滑至第9位，而在2022年，他们曾占据榜首。与此同时，全球财富大量涌入香港。

Intermark的数据显示，总体而言，去年俄罗斯富人对外国房地产的需求较2023年下降了24%。

在莫斯科，高利率和不断上升的建筑成本可能会给今年高端房地产的供应速度降温。根据NF Group的Solovyev的说法，开发商可能会被迫积累土地储备，而不是启动新项目。

不过，在该国其他地区，利用流入的现金，其他开发项目也如雨后春笋般涌现。

黑海度假胜地索契是2014年冬季奥运会的举办地，是俄罗斯富人购买房产最受欢迎的地点之一。最近的高端项目包括Mantera海景住宅，这是一个占地6公顷的综合体，包括酒店，住宅和大量的设施，从桑拿房到雪房。