申花将迎“天量”交付潮,还有人8万2去接二手房,且不止一个

浩航层楼 2024-09-19 19:52:54

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亚运村“破发”如同涟漪,荡得全杭州房东心绪不宁。

尤其是那些正在或是即将面临“天量”交付的板块,摇号时有多轰动,交付前就有多忐忑。

钱二如此,申花亦如此。

按理,面对“天量”交付潮,但凡明智点的房东,多数会选择在交付前便低于市场价抛售;至于买家,则耐心地等着“捡漏”。

让人没想到的是,哪怕即将迎来“天量”交付潮,依然还有人愿意花8万+的高价,去接板块内的次新房,且接盘的买家不止一个。

如此出人意料的事实,就发生在申花。而接盘人选择的次新房,正是首开杭州金茂府。

就在前两天,首开杭州金茂府又定金成交了一套168㎡东边套。据悉,带车位成交价约1420万,车位按目前在售的35万/个计,折合裸房单价约8万2。

不光最近,上个月,首开杭州金茂府更是一连成交了4套。清一色144㎡四房两卫,既有四叶草中间套、也有三房南边套,成交单价在8万上下。

其中一套144㎡中间套,带车位1195万成交,裸房单价8万出头。

而且该买家还返租了一年给房东。换言之,买家买它并不是着急自住。

是不是很难理解?既然不急着自用,为何不再多等一年。要知道,2025年才是申花改善盘的交付大年啊。

据《层楼》不完全统计,2025-2027年间,申花起码还有10个新盘要交付,交付房源量超4500套。

哪怕不想等,也有刚交付没多久的杭樾润府可挑,更别提前两年申花还交付了那么多次新房小区。

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带着好奇,我实地走访了申花一趟。

结果既如预期——将迎“天量”交付的申花,确实让板块内的房东们倍感压力;但又出乎预期——对于首开杭州金茂府,中介们反倒没那么悲观。

“它算是申花二手房价最坚挺的一个小区了,甚至比锦绣之城、宜和园价格还要坚挺。”主卖申花二手房的经纪人老李说。

哪怕现在,144㎡及以上户型,成交价还要8万上下。像是144㎡中间套,总价在1100-1150万之间(部分带车位);边套还要贵个50-80万。

首开杭州金茂府二手房价卖得高,并不稀奇。

毕竟,它是整个申花唯一一个自带三恒科技系统的住宅小区,就连叠墅都配备了。

虽然三恒科技系统在杭州商品房里运用并不多,可忠实粉丝不少。很多人因为新房没摇中,最后高价接了二手房;且不论是滨江金茂府、东城金茂府,还是首开杭州金茂府,二手房价均是板块内的佼佼者。

但即便再好,人也不会跟钱过不去。相同地段、相同配套,就连户型、得房率都差不多,为什么首开杭州金茂府高价依然不乏人接盘?

老李说,这是多方面综合的结果。

首开杭州金茂府高层+叠墅加一块超1200套,而贝壳网上公开挂牌在售的仅有64套,挂牌量仅占总房源量的5%。

不光挂牌量少,房东们普遍还不愿低价出售。“要不是摇到了更好的新盘,房东们缺钱,也不会急卖,价格上自然不远过多让步。”老李表示。

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当然,更核心的原因在于:首开杭州金茂府几无短板。

价格比它便宜的,户型、品质不及它;品质、户型比它更大更好的,得房率又没它高;得房率比它高的,装标、园区又拼不过它。

作为“双限”前诞生的产品,首开杭州金茂府不论外立面、园林,还是室内装标,都是申花的佼佼者。且产品不光有高层,还有叠墅。

2025-2027年间交付的小区,都是“双限”后新开发的商品房,外立面别说用干挂石材了,就是四面铝板的都不多。

再者,首开杭州金茂府高层户型从120多㎡到近200㎡都有。虽然144-168㎡是主力户型,但时下热门的边厅三房户型照样不缺;且因开发早,得房率更高。

这几年新开发的商品房,诸如地上庆樾上府、绿城馥香园、揽云锦绣里,虽然起步面积更大、更偏改善,可受建筑新规影响,得房率反而不及早年。

你会发现,同样四房户型,首开杭州金茂府的144㎡跟这两年的160-170㎡室内空间差不多。

新房因为限价,多个二三十平影响并不到。但到二手市场就不一样了,光房价就差了一百多万,还没算税费、中介费。

“明年要交付的几个新盘,多数主力面积都比首开杭州金茂府要大,这一点上比较吃亏。”老李说。

还有装标,首开杭州金茂府6000元/㎡的装标,用了劳芬、汉斯格雅、SEMG、柏丽橱柜、旭格门窗等。“双限”后的新盘,虽然装标同样不菲,可用料多少“节省”了些。

更高档次的装标也有,可房东需额外购买加装包,这笔钱同样会在二手市场上转嫁给买家。

“虽然价格不便宜,可相比巅峰时最高卖到快10万一平,现在价格已经下来许多。”老李表示。

当然,首开杭州金茂府不是没有缺点,最大的bug就是学区。

不过,随着9年一贯制的文晖实验开学,未来学区上的不足能逐步被弥补。

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不过,首开杭州金茂府仅能算个例。

其二手房价的高低,并不能代表整个申花。从大趋势上来看,2025年仍将是申花改善房东们的“承压大年”。

虽然这几年申花热度足以比肩奥体、南星,但在二手市场上,申花的表现多少有些差强人意。

有人做过统计,去年整个申花板块一共成交二手房源596套,2022年跟2021年,分别是344套、421套。

看似是近三年来最多的,但成交的房源里,多数都是小户型项目贡献的。比如蓝孔雀、学院府,共85套,万家花城有52套,金茂悦、雍景湾分别有48套。

这些次新小区成交均价不到5万,主力总价也就450万以内。

当然,申花也有不少纯改善项目,像是首开杭州金茂府、锦绣之城、宜和园、沁园、养云静舍、古翠隐秀等。

这些小区加一块,去年也就成交了188套。前两年更少,分别只有132套、154套。

有人将其归咎于纯改善大户型挂牌房源量少,成交自然少。但根源还是:申花的改善更多是“内生循环”,它不像奥体有无数的省内客户涌入。

虽然有首开杭州金茂府,但能否撑起申花的二手房价,还为时尚早。

而时间,则是最好的答案。

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