“宁七条”新政发布已经过去一周时间，南京二手房市场出现哪些新变化了？

据贝壳二手平台显示，上周南京二手房新增挂牌量为8891套，再加上本周一二新增的1148套和820套，新政发布至今，南京二手房共计新增挂牌10859套，并且这只是贝壳一家二手机构的数据。

如此迅猛的挂牌速度，难免会引起不少二手房业主的担忧，尤其是江北核心区这种曾经供应量颇大的区域。

可实际上，江核在这波二手房大量上架的行情中，并未贡献很多...

一周新增100多套

新政与大部分小区“无关”

当我们走访了江北核心区数个二手房中介后，就会发现限售解除对于江核的影响微乎其微。

据了解，江北核心区范围内隧道口、核中核、青奥等板块的二手房挂牌量，相较新政前没有太大变化，只有南工大板块挂牌量出现了明显变化。

天宸江樾、大华锦绣江来、万科江悦光年、和光锦棠府、金基映樾等南工大次新小区，近一周大约都有10套左右的新增挂牌，整个南工大共计新增约100套二手房。“新政前，南工大一带大概有700套房子在售，现在最多800套房。”当地中介介绍说。

之所以出现这种情况，是因为南工大板块是江核“抢房时代”的最后一班车。

江北核心区摇号抢房的高潮期，主要集中在2017-2020年，这段时间上车的业主，偏投资属性较多，也是交付后抛房意愿最强烈的群体；2021年开始，楼市逐渐进入调整期，许多江北买房人开始变得冷静、犹豫，购房用于自住的客群比例逐渐上升。

而江核南工大板块的集中上市期，位于2021-2023年，恰好是三年限售期最后一波管控房源，也是最后一批买房的业主，随着上周限售解除一纸发文，全部释放。

2024年是南工大楼盘交付的高峰期，最后一波上杠杆严重、亟需资金还贷的业主，早去年甚至前年就已经抛售了大量二手房，也就是说目前仍留在江核的业主，纯投资的比例微乎其微。

至于2023年之后江核开盘的项目，自住比例已然非常高，因此限售解除并不会对这些业主产生显著影响。

因此，限售解除对于江核二手房市场产生严重冲击、甚至出现“价格塌房”的可能性，几乎不存在，江北业主无需过度担忧。

“极端价格”消失

江核二手房差距正在变小

最近半年，江北核心区二手房价格的波动相比其他区域，可以说稳健不少。

先来说说卖得贵的。目前江核二手房市场的“顶流”——江与城、江畔都会上城、润江城等小区，价格相比去年同期有所下降，例如江与城95㎡明星户型，去年上半年卖到2.9万甚至3万/㎡，十分寻常，如今价格稳定在2.7-2.8万/㎡；江畔都会上城120㎡以上改善户型，此前也能卖到3万/㎡左右，今天大概稳定在2.6-2.7万/㎡。

尽管有所下降，但上述几个小区仍是江核最畅销、成交价最贵的存在。“江与城平均一个月能卖十几套，润江城、润锦城小户型跑量也很不错。”

这些江核“顶流”之所以价格回调，主要是因为竞品逐渐变多。

随着2022年之后江核二手房的逐步解禁，不少房源装修配置了升级包，且随着房子去化速度越来越慢，品质也在逐步提升；新房方面，当下不少紧跟设计潮流的新盘，折扣均价最低卖到2.5万/㎡，极具竞争优势。

尽管“顶流”价格回落，但刚需类二手房却守住了“底线”。

随着早期投资客的逐步撤离，如今砸盘的业主变少了，大多是自住、投资兼顾的买房人，一旦价格过低，这批业主宁愿自己搬进去住或者租出去，也不愿低价抛售。

例如曾经卖出过几套2万/㎡以下房源的花语熙岸府，今年一季度成交的房源大多在2.2-2.3万/㎡，价格回暖明显；江核最早的拓荒盘保利西江月，近期成交也稳定在了1.7万/㎡，没再出现更夸张的低价成交。

随着高价房的回调和刚需房的企稳，江核二手房市场的内部差距逐渐缩小，任何人都能在合理的价格区间，买到适合自己的房子。

那么，江核什么样的房子最坚挺、最好卖呢？主要还是看兑现配套。

江核隧道口之所以房价最坚挺，这里的交通、学校、商业、景观等资源最丰富，如地铁10号线、南京万汇城、山姆会员超市、江北一中、七里河风光带等，并且与江南主城区的距离最近。

不过，未来两年江核其他区域的配套也会逐渐成熟，例如2026年的江山大街、地铁4号线二期、新金融中心一期交付运营，2027年的地铁11号线以及之后的华润万象商业等，随着这些配套的成熟，所在区域的房价也将逐步企稳甚至回暖。

到那时候，江北核心区真正的宜居时代，才会到来。