一线的投资机会,还有哪?

子木说房 2024-04-13 22:26:52

文/子木团队

进入三月,北上广深楼市热度大幅提升。

据统计,北京二手房周末单日破千套,上海日均成交量是二月份的2倍,深圳二手房周成交突破千套关口,广州二手房成交加速飙升。

几乎不约而同,北上广深二手房市场均出现“异动”。

根本原因在于房价回调充分的基础上,资金和政策形成了合力,扭转了一定的楼市预期。

资金端,今年确定释放长期特别国债1万亿,再加上23年底的1万亿,相当于今年市场要投入2万亿资金,算上货币杠杆,可以派生出至少4-6万亿的货币量,是09年金融危机以来,力度最大的一次。

政策端,上周住建部专门开会强调,将调控自主权彻底下放到所有城市,各地用好。这意味着,“房住不炒”8年后,高层对地方楼市的“问责制”,彻底结束并转向。

所以接下来的市场,会彻底进入「动态调整期」,各大城市根据人口基数和经济动力所表达的住房/投资需求,进行房价的重新匹配。

有没有购房需求,怎么表达需求,也将彻底摆在行情罗盘上。

但值得注意的是,不同于上一轮房价周期的普涨,这一轮周期,一定是全国主要城市对购买力的虹吸与竞争。

比如最近香港,全面撤辣后,楼市一夜爆火,2天卖了之前2个月的房,而挤在售楼处乌泱泱的购房者,大都也是国内富人阶层购买力。

对此,内地四大一线城市也做出了回应,广州率先出击:

在全面放开120平米面积段限购的基础上,购买第三套房按照首套标准,也就是30%首付+3.85%。

这几乎是2015年都未曾有的“宽松”,广州诚意十足,一夜彻底点燃购房热情。

贝壳数据显示,第一轮新政出台后,广州连续两周带看量达到8.5万次左右,追平2023年小阳春,比2021-2022高15%左右。

而第二次加码后,广州2天成交832套二手房,2023年以来,周末成交套数排名前三,这还是春节复工刚满三周的状态。

广州的中介朋友说,近期买房的人,不单是广州人,更多是周边城市或者北方的外来客,很多都愿意在广州投资,甚至还有非常多的香港客过来抄底的。

逻辑是,大家都觉得广州经过几年的调整,3.2万/平米的均价被严重低估了,而像花都、从化、增城等外围区域还有大量1-2万左右的房子,一线城市资产的性价比就这么比较出来了。

这段时间也经常有人问我,在广州买房如何做到保值增值?

其实一线城市的投资万能公式至始至终都没有变过:

产业+地铁+改善。

产业中心就是商圈、CBD,决定了高薪就业人群的容量;地铁则是链接购买力的通道,决定了流动性;而改善房,则代表着当下广州住房资源的稀缺性。

所以可以简单翻译为:

找到高净值人群扎堆的理想居住地。

按这个思路,放大半径在广州进行搜索,答案其实并不多。

因为好的地段基本开发结束,而新入局的产品价格又存在严重溢价,投资属性薄弱。

直到我前几天在广州出差,探访了一个名叫【琶洲·珑璟台】的项目,才觉得属于广州的投资机会,终于来了。

琶洲·珑璟台项目示意图

可以说,这是2024年为数不多在广州的投资机会,为什么呢?

01

我们先来看产业。

广州有8大商圈,而第一梯队公认的只有三个,分别是大哥珠江新城,二哥琶洲和三哥金融城。

三大商圈构筑的城市级CBD黄金三角,人送称号“珠金琶”,创造的经济规模紧跟上海陆家嘴,是当下广州繁荣的支撑。

它们几乎覆盖了广州最赚钱的产业链,拥有广州最塔尖的企业和高净值人群。

尤其琶洲CBD,这些年经济增速最快,2023年入选了福布斯中国十大CBD。

截止目前,已经聚集了包括阿里巴巴、腾讯、唯品会等数百家企业总部,超300家高新技术企业,约3.5万家企业,总营收超过4000亿。

琶洲CBD实拍图

产业集聚,住房需求井喷,板块内新房价格已经冲破16万/平米,而接下来这片热土将加速向南扩展。

而【琶洲·珑璟台】属于黄金三角的几何位,距离琶洲CBD只需要1站地铁,距离金融城和珠江新城也只需要15分钟的车程。

这意味着,项目直接承接了三大商圈的高净值购房客群外溢需求,就像是北京西北旺之于中关村的价值外溢。地段决定了基础价值。

再看地铁,这是项目最大的亮点。

【琶洲·珑璟台】的操盘手是广州地铁集团,项目诞生之初就被定义为TOD4.0旗舰产品,标准的“地铁入户”。

很多人简单的认为TOD就是在地铁上盖,其实这只是一部分,真正的TOD更像是长在轨道上的“微城”——

最大限度提高了交通节点集散人流作用的同时,加强了人与建筑的经济互动,比如对商业和办公的影响。

琶洲·珑璟台屋顶无边泳池示意图

以小区归家动线为例,项目不仅连通地铁站台,还利用裙房、架空层等空间,建造了空中花园和商业体,四楼平台还设计了“空中绿洲”,聚合无边泳池、咖啡厅、空中树屋、全景观露台等配套。

琶洲·珑璟台项目示意图

业主可以从地铁站出来,直接走VIP通道回家,还可以继续上行,休闲、娱乐、购物等等,从上到下,不同的空间不同的生活场景,更便利地生活在这种立体呈现的“垂直城市”中。

这种TOD项目,只能由对轨道交通空间概念,非常熟悉的广州地铁操盘,打通权限,建造多维垂直空间,这也是这个项目稀缺的原因之一。

而且这个项目还是双地铁TOD。

11号线是广州首条环线,预计年底马上开通兑现,串联了核心五区,是广州最有价值的地铁线之一。

而18号线是国内最快的全地下城市快线,串联了深圳、中山、珠海和澳门四市。贯通后,从广州到深圳,最快可以实现75分钟地铁直达。这将是大湾区乃至全国多城联动的里程碑。

地铁就是联动整个城市的血脉,可以为商圈就业人群提供最高效率的生活方式,压缩了时间成本,而琶洲·珑璟台这样的0距离地铁盘,无疑是市场上最稳健的硬通货。

02

有了一线商圈和双TOD的加持,这个项目已经算得上“躺赢型”项目。

正常来讲,按照设计院出图,流程化加工就可以了,但是操盘手却选择重金请来国际设计师团队,以顶豪的标准重塑产品力。

跟营销总聊过,他们就是想以此作为广州地铁标杆级产品来提升市场影响力,这对购房者也是利好,因为开发商会投入巨量的成本拉高项目品质。

比如它的外立面长这样:

琶洲·珑璟台外立面示意图

玻璃幕墙+金属铝板的结合,让整座建筑显得更加简约、大气、通透,流线型工艺更能表达与周围环境的融会贯通。

我之前还专门写过一期文章讲外立面,玻璃幕墙产品将是未来改善的终极状态,也是相对于5年前产品的割裂带。

玻璃幕墙造价非常高,但能达到历久弥新的状态,延长了房子的寿命,这是房子的隐性投资价值。

琶洲·珑璟台外立面示意图

外立面近距离看不出什么端倪,但远观,它其实是羊城标识+传统云纹提炼+代表生态新生元素的融合,最终形成了“流水烟云”的故事主题,呼应了广州的城市文化和旁边的生态环境。

跟项目一路之隔,还有一个国家级湿地公园,总面积达1100公顷,相当于7个伦敦海德公园,3个纽约中央公园,当然也是广州市区最大的湿地公园。

国家级湿地公园实拍图

业主可以通过地铁无风雨入户,还可以湿地入户,而且项目与公园之间无任何遮挡,相当于整个项目独享了绵延几公里的湿地景观,这在广州非常稀缺。

地段是改善的基础,那么生态则是改善天花板的上限,资源的稀缺性不讨论,最主要有了水系和规模植物的链接,整个项目的居住属性就会提升一个维度——

拥有“出则繁华,入则静谧”的生活场景。

03

产品细节还有很多,这里不一一细说,接下来讲最重要的一点,为什么值得投资?

正常逻辑讲,在如此优质的地段上,用顶豪的设计思维做双地铁TOD项目,资金起码在2000-3000万起步。

但好在,项目价值还未充分兑现到价格,定价8.5-9万/平米的单价,抄底空间很足。

其次项目在户型端上,没有全部走大面积,而是选择了120-195平米比较跨越的面积段,降低了总价的进入门槛。

更重要的是,【琶洲·珑璟台】多个户型做到了南北通透8.3米双阳台设计,主卧空间270度超广角视野,一面琶洲繁华、一面无遮挡湿地景观。

琶洲·珑璟台样板间实拍图

所有户型的赠送面积极高,整体得房率高达100%,这源于产品多次迭代升级,操盘手通过巧妙的建筑手法,扩张了房屋可使用面积。

当然也归功于广州两次新规出台,鼓励设置入户花园和生活阳台,让房子拥有变相“取消公摊”的可能性。

所以说,【琶洲·珑璟台】算是享受新规利好的第一批产品,而100%得房率所体现出的性价比,也将跟之前的产品,产生巨大的割裂带。

我看了一下最近的豪宅项目,短短几年已经从5万+涨到了20万+,基本算得上全广州前五的涨幅。

而且琶洲去年拍地纯地价就达到了7.5万/平米,可售楼面价都在8.5万/平米左右,包括目前琶洲南很多项目都卖到了13-16万/平米,项目跟周边房价产生了巨大的倒挂价差。

琶洲住宅体量本身就少,加上如此高的性价比,所以这个项目算是卖一套少一套的优质资产,也是处于投资洼地的稀缺品。

这也是为什么2月份,【琶洲·珑璟台】会成为琶洲南板块,带看量和成交率最高的双料冠军的原因。

总之,未来房地产投资逻辑,最核心的理念就是,追求稀缺。

正如两会报告的表达,当下的房地产市场并不缺房子,但缺好房子。

而好房子,只能存在于核心区域、核心地段、核心项目、核心产品,任何一个因素都不可或缺,而真正能把握住稀缺资源机会的,也只属于少数人。

0 阅读:0

子木说房

简介:感谢大家的关注