作为传统购物月的11月份，各个商家都先涨价再打折，只有二手房业主和开发商实在，是真的打折促销，甚至还有返场。

上一轮牛市，是从高端房产的热销开始的。如今呢，比普通二手房更惨的反而是这些高端房产。过去的几天，有两套二手房引起吃瓜网友们地热烈讨论。一套是位于苍梧板块的紫金公馆，22楼的边户房源，总价266万，单价：

1.85万元/㎡。

作为连云港楼市的定海神针，紫金公馆不论是二手房还是新房，都遥遥领先。最近的一次多层房源开盘，均价1.76万元/㎡，比起当时2.4万+元/㎡的二手房，定价不高。可想要拿到购房资格，得交八成的首付。

最近一两年，连云港不少神盘跌落神坛，只有紫金公馆二手房价依然维持着苍梧板块的体面。今年10月之前，紫金公馆成交的二手房价格，单价仍有2万+元/㎡。这套1.85万的二手房，算是打破了紫金公馆的最低价记录，也击穿了苍梧板块的房价体系。

另外一套房源，是位于连云港「new money聚集地」的财信铂悦府。相比于住宅，财信铂悦府还多了一层象征的价值。挂出来的这套房源位于4楼，建面约140㎡的飞机户型，单价1.48万元/㎡：

万达板块的信仰快要塌房了。

两年过去了，连云港地王财信铂悦府的房价，又回到了起点。

财信铂悦府小区内，降价几十万的豪宅随处可见。为了卖房，有些业主会额外给中介包各种红包，比如带看奖励、成交奖励。当年，开发商为了卖新房，开启了全员营销，卖出一套房子：

奖励五万块。

没想到两年以后，连业主也开始奖励中介了。

今年以来，连云港中介们都在推荐降价房源。最开始只有零星房源降价，继而越来越多，最后甚至制成了一张长长的降价房源表。

11月，市区二手房成交套数环比上涨，大部分房源成交都因为降价让利。上个月成功套现的连云港房东们算了下，只有把挂牌价调低至少10%，才可能有人来看房。

二手房集体砸盘，新房自然也不好过。上半年，降价还是个别开发商个别选择。现在，这几乎是所有人有目共睹的事情了。尤其是11月份，连云港新房市场多了一大批特价房源。以往的特价房都是开发商引流的手段，但现在不一样，实打实的降价——

海州城西均价9千+元/㎡的某项目，现在65折起；新浦城区某盘的特价房，原来1万左右，现在卖8千+元/㎡；凤凰新城某盘均价1.3万元/㎡，特价房仅1万出头；猴嘴板块某新房，多层电梯洋房6990元/㎡；万达板块某新房，工抵房只有1.4万元/㎡...

开发商们都力不从心，想来想去，也只剩下降价这一招了。

但降价是不是对所有房源都有效果呢？也不一定。就我总结的规律，偏刚需的板块好一点，偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性，而改善看到房企在板块内争相降价，反而不着急买了：

观望心态太浓。

今年9月之前，当时开发商的幽怨是刚需不买房，没办法给改善腾出首付，于是二手房库存形成了堰塞湖。很多人一致认为：

置换的热情还在，接盘的韭菜没有了。

但短短两个多月时间，市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下，开始出手了，但改善客户却观望了起来。

2023年，大家对房地产行业的印象就是降价、维权。楼市迎来那么多好消息，那么多努力，并没有换来一个不一样的故事。这一年来，我听到最多的一句话是:

我们很难。

整个行业都很难。房住不炒绝对不是一句空话。