回顾2024年，楼市柳叶刀秉着说实话、说真话、说人话的精神，打造了主流板块分析、城市肌理分析等一系列爆款。
年初的《苏州房价大降，成都怕不怕？》开启了我们号外地视野；
年末两篇平均十万加稿件，让楼市柳叶刀喜提连续七天日新增粉丝破千纪录，虽然老朱说至少每天有251名被戳中心窝的黑粉。
黑红也是红，黑粉也是粉。
熟悉的朋友都知道，我们历来宠粉，你们爱看的，就是我们想说的。后台有很多家人们留下的选题，不是不落实，是我们有自己的节奏。
2025年第一篇，林家坝VS驸马，究竟怎么选？
这一年来，不管是微信后台还是直播间，很多朋友都在咨询林家坝和驸马板块的购买建议。
所以今天，直接开干！
不要说，我们又拿钱了，给XXX站台，林家坝和驸马，我们都有合作的项目，对板块的认识肯定是专业的，文中工具箱可直接带入所有高端板块；
不要说，我们年底肯定又要被打脸，成都楼市历来是魔幻，市场好的时候谁都卖得掉，视高也有春天；市场不好的时候谁都卖不掉，麓湖都会降价。
本文对于板块判断不止当下，还看未来，即便你对这两者都没有兴趣也没关系，工具箱总有能触动你的点，全文约7500字，分四个章节，深度阅读约17分钟。
1、高端年年有，为什么花期有长有短？
2、高端板块生命周期，究竟怎么看？
3、林家坝VS驸马，就是20年后金融城VS桐梓林
4、老朱有话说
01
高端年年有
为什么花期有长有短？
今天不买房，明天买地王这句话可能真的要成为现实。
从土拍成交楼面价来看，2024年，成都楼面地价超过2万元/㎡的地块超过13宗，2023年楼面地价超过2万元/㎡的地块为7宗，2022年楼面地价超过2万元/㎡的地块仅1宗。
这三年来，楼面地价超过2万的板块有金三、大源西、三圣乡、麓湖、林家坝（潘家沟）、塔子山、蔡桥、琉璃场、新华公园、新川。
2025年“地王格局”已然呈现。那么问题来了，对于地王项目，或者说地王板块，高端买家该如何选择？
成都楼市30年来，其实涌现了无数的高端项目、高端板块，但随着时间的发展，他们的现状却各有不同——
朗御的地段牛掰吧，即便是今天的成都楼市，也没有谁敢理直气壮地说比朗御的位置更好。但是朗御二手房均价31182元/㎡，最低二手房挂牌价23702元/㎡。
鹭岛国际社区名气大吧，江湖传言，与鹭岛的朋友聊天，任你把自家邻居吹上天，他们都是波澜不兴淡淡一句：邻居身份不方便透露。鹭岛没有房子，都不好意思说自己是成都“老钱”。
结果现在，鹭岛最便宜的二手房挂牌价还不到一万五。
锦绣花园更是时代代表作吧，目前二手房均价17390元/㎡，价格被麓山、麓湖后来居上，是不是觉得自己也有成为“开奔驰车，住锦绣花园”的能力了？
更有趣的是，哪怕是同一板块，各大项目的二手房表现也不一样——
同样在金融城，复地金融岛和银泰中心的二手房价也大相径庭；同样在攀成钢，伊泰天骄的二手房就是比绿地锦天府贵；同样在浣花溪，产品业态不同，二手房价相差巨大。
那么，到底是什么导致高端项目的生命周期长短不一呢？
02
高端板块生命周期
究竟怎么看？
房子不仅有生活属性、使用属性，更重要的是它有财务属性。
不论过去还是今天，购房者最在意的是这个房子现在值多少钱，将来值多少钱。所以我们说，房地产的第一属性是财务属性。
20年前，成都北三环和南绕城的房价相当，现在，北三环溢价不到2番，南绕城翻了5倍，曾以同样价格在两个方向买下房产的业主如今从房产上获得的财富价值截然不同。
对于豪宅买家，更是如此。
首先，我们来定义什么是豪宅？满足两个条件——
① 在一个阶段、一个周期，甚至是很长的一段时间里，价格高于普通房产的2倍、3倍、4倍甚至更多的就是豪宅。
② 豪宅需要生长在富人区。成都目前有口皆碑的富人区就是金融城、浣花溪、桐梓林、麓湖、麓山等。
成都富人区里面，金融城的价值和生命周期是大于其他所有富人区，这个不接受反驳。这里得大于包括现在和将来。
那么要形成高端板块究竟需要哪些条件。
一、区域的投资强度
什么是投资强度，即政府对于单位面积内的投资金额。
简单来说，投资强度越高的地方，道路、桥梁，交通，公园，商场，酒店，写字楼都不缺更不差，房价也就更高。投资强度将直接影响到城市或是板块内配套的质量和数量。
这里的投资强度分为钱、人、地三个方面。
投资钱：
最好理解，就是政府对每一寸土地每平米的真金白银的投入。包括城市规划的投资，城市产业的投资、城市配套的投资。
打个比方，如果金融城投资了5000亿，南湖投资2000亿，两个板块占地面积相同，那金融城每个平米的投资金额都是南湖的2.5倍。
具体而言，在城市道路、城市绿化、地铁数量、公交线路数量等各个方面，金融城都要优于南湖板块。所以，无论是居住的便捷度、品质度，还是二手房的价格，金融城板块也都要高于南湖板块。
投资地：
板块要发展，必须有巨量的土地供应，高端板块发展，必须在城市核心区或者说能承接城市核心区外溢的地方有巨量土地供应。有足够的土地，才有足够的热度，才能吸引足够的人口。
土地供应的前提是所在地块的政府，要提前投入大量资金进行土地整理、城市界面整理，攀成钢如此，三圣乡如此，林家坝亦是如此。
投资人：
与其说投资人，不如说靠区域投资强度吸引人；
与其说吸引人，不如说是吸引有钱人；
与其说吸引有钱人，不如说是持续地吸引有钱人。
那么怎么才能持续地吸引有钱人呢？
就是通过政府的这些投资强度，区域内大量的高端写字楼、甲级写字楼，用商业、商务聚集地来吸引头部的企业家，头部的人才，头部的职业经理人等，高收入、高实力群体的聚集，能更好地让板块的高端形象轮转起来。
这就是为什么伊泰天骄能够持续长红，二手房成交价达到69000元/㎡，因为东大街沿线大量的写字楼，为它提供了持续的高端客群需求。
这里的轮转还在于，区域会不断想办法更新城市界面，更新区域地标。
就像金融城，誉峰、中海城南一号、南苑“三驾马车”在高端板块已经驰骋多年，随后锦城湖的出现，双塔圆环的出现，再度为金融城造地标、造IP、造网红打卡地、造公共目的地，拉长金融城的高端生命周期。
我们说金融城有现在、天西有未来也是同样的道理，秦皇寺CBD为天西楼市提供了持续的高端客群需求。
二、资源的占有强度
我们知道，资源包括自然资源和人造景观，稀缺程度越高、影响力越大，越有价值。
所以，对资源的占有，也有几个层面——
1、拥有江、河、湖泊等资源；
2、自然资源所在的板块，政府投资强度大。
3、在寸土寸金地块，进行人工开凿的全新自然资源景观。
比如维多利亚湾、塞纳河、上海外滩是世界级资源，它可以卖给全世界的客户；
北京的长安街、杭州的西湖、广州的珠江、成都的浣花溪是国家级资源，可以卖给全省的客户；
成都太古里、重庆洪崖洞、西安大雁塔、上海新天地是省级资源，可以卖给全市的客户；而三圣乡幸福梅林更多就是卖给区域内的人。
浣花溪是杜甫住过的地方，代表着历史、文化、底蕴，而东湖、怡心湖等都不具备这一点，所以，浣花溪的稀缺性更高、影响力更大，单说资源对于房价的拉动，浣花溪显然更大，假设东湖让周边房价涨了1万，那浣花溪就可能是2万；
譬如说，锦城湖是人工开凿的，但是锦城湖地处政府投资强度强的金融城板块，所以它的值钱度就比十陵的青龙湖、北湖的北湖更强。
三、开发商对于建筑的投入
关于建筑质量，内部用材看不见，但外立面和建筑风格肉眼可见。所以观感对于房价有特别大的影响。
你去买二手房，刚到小区门口，看到陈旧老气的外立面，或是奇葩的设计风格，就会特别下头，产生不想买的念头，反过来，如果一个小区的外立面很洋气很现代，你还没看房，就已经开始幻想住在这里的场景了。
譬如全玻璃幕墙，不仅好看，还耐旧，房屋看上去就会特别漂亮，麓湖麒麟荟、D10天府，一看外立面就知道是豪宅，但如果是建筑设计普通，就会出现乱封阳台的情况，大家还都会把衣服往阳台上晾，看上去就特别乱，整体观感特别差。
楼盘的观感，就是给潜在买家的第一印象，观感好的项目容易让人产生想买的冲动，二手房价格也就越高。反之，观感差，房价也会受到影响，价格上涨幅度慢，甚至还会降价。
经常都有人在调侃，说城南的天空看上去比较有钱。其实就是城南的城市界面更现代，更洋气，有大城市的感觉。
同一开发时代，不同板块的房子在建筑上有差别，比如金融城和南湖板块。
金融城的豪宅、高端项目特别多，而南湖板块的刚需更多，开发商对于豪宅、高端项目的建筑投入显然会更多，因为需要从这些方面来做溢价，而刚需的利润本就有限，开发商在建筑投入上都是精打细算，所以金融城的房子在建筑上就比南湖的房子更值钱。
而同一板块随着建筑时代不同也有差别，望今缘和嘉佰道相比，望今缘就特别吃亏。当年修的时候，望今缘定位很高端，但那个时代的豪宅就卖两万多，不可能用大理石、铝板、玻璃幕墙。房子过几年就会褪色，就会旧。
按照以上三条硬标准，金融城绝对是目前豪宅板块的NO:1，也是拥有最长豪宅生命周期的板块。
你看，成都也有不少高端区是随着时间推移在没落，生命周期在衰减——
桐梓林为什么会衰弱？
最直接的原因就是政府的投资强度不够：
从地来看，它已经过了集中供应土地的时代；
从钱来看，桐梓林有商业，但是桐梓林没有形成商务和产业；
从人来看，因为没有形成商务和产业聚集，自然吸引不来源源不断的头部人群，随着时间的推移，当年的豪宅放到当下硬件不够打，第一批业主随着搬走之后，桐梓林就逐步沦为业主的后花园。
这个富人后花园怎么理解呢？就是富人住着舒服，用着舒服，但它的资产生命周期会逐渐衰减并逐步地暴露出来。
浣花溪为什么有破败的可能？
浣花溪有世界级的资源，但它也有败落的可能。十年前，浣花溪二手都能卖到十万还有价无市，现在二手也可能喊到十万，但无价无市。
其实最大的原因是浣花溪的房屋建筑质量，当年开发的时候，浣花溪有足够牛掰的资源托底，开发商对于浣花溪的建筑打造形态也是足够的，但是整体房源太老旧，你可以有个人行为对房屋进行翻新，但是很难大面积全部建筑更新。
牧马山为什么衰落？
曾经的中国四大别墅区叫得有多响亮，现在就有多低调。
牧马山衰减没落的最大原因，因为整体板块政府投入强度小。牧马山有品牌房企集中入场，有丰富的自然资源，但是政府投入强度小，有高端的房子，但是没有高端的生活方式，导致很多业主没法住，随着时间发展，建筑衰败后，牧马山的人气就更差。
为什么麓山还没有衰落？
坦白说，麓山也缺少政府投入，资源和开发商火力集中程度还比不上牧马山，优势就是板块位置比牧马山好。但它有三个优势——
① 麓山的别墅，是按照当时别墅产品修建的最高标准，甚至是超越当时别墅标准来修建的，所以目前麓山别墅建筑没有什么衰败感。
②麓山有一个高尔夫球场，这个高尔夫球场聚焦起来的富人可以继续轮转这些房产，让麓山的二手更加坚挺。
③政府的重心南移以后，麓山从郊区别墅变成市中心的别墅。
同时，我们要注意，衡量高端生命周期的三要素，一定要全部满足。
蔚蓝卡地亚花园城二手房为什么也不贵？挂牌价有23000元/㎡，它有自然资源，也在政府投资强度大的板块，但它整个定位里，中小户型太多，导致社区不够纯粹。
同在金融城的复地金融岛和银泰中心，他们拥有的政府投资强度和城市资源基本是一样的，但由于开发商的定位不同，和银泰中心纯大户型不一样，复地金融岛定位稍微弱一点，有小户型，所以整体的资产感比不上银泰中心。
那么，我们用豪宅生命周期理论来看，林家坝PK驸马，究竟应该怎么买？
03
林家坝VS驸马
就是20年后的金融城VS桐梓林
先说结论——同样4万块的价格，今天买驸马或者买林家坝，其实是没有太大的差距。但20年后，林家坝可能是今天的交子大道，驸马可能是今天的桐梓林。
WHY？我们慢慢来看——
先说驸马：
三圣乡驸马片区是个2020年才出来的新板块。在驸马最新第三版本调规中，规划范围内的地块限高36-48m，容积率在1.8-2.4之间，片区约有16块可连片开发的住宅用地。
2020年11月2日，驸马板块首宗宅地公告入市，15800元/㎡的起始楼面价刷新当时成都最高起拍价纪录，随后，驸马板块在土拍市场风生水起。
目前驸马最高成交楼面地价是新绿色竞得的57亩地，楼面地价为24800元/㎡，跻身成都土拍成交楼面价TOP4。
从目前板块内开售的项目来看，锦江大院、锦江上院、锦江璞园和锦江赋打造的驸马F4都较好叫座，除锦江璞园全盘143㎡户型外，其他有大平层、叠拼、合院产品，板块实际主力面积在169-400㎡。
锐里数据显示，2023年，驸马板块备案了约1358套房子，均价约3.39万/㎡，套均总价约661.6万，单价和套均总价都排全成都第一。
驸马为什么卖得好，我们之前分析过，可戳：三圣乡究竟哪里香！！
再看林家坝（潘家沟）：
和驸马板块一样，林家坝也是一个年轻板块，2023年3月，乐山海天房产以14900元/㎡楼面地价竞得林家坝板块内一宗住宅用地。同年，林家坝中交·锦江颂、万科·交子朗拾以精装均价3万/㎡的水准入市。
随后，拥有19块住宅用地的林家坝，在成都楼市就一路高歌，先是土拍市场，2024年第一季度，不到50天三连拍，地价每次都涨了至少1000大洋。截至目前，林家坝的楼面地价已经到达26000元/㎡，跻身成都土拍成交楼面价TOP3。
林家坝的最高楼面地价略胜驸马，小贵1200元/㎡。
在新房市场——
金茂·璞逸锦江，首批次以精装均价39360-45903万/㎡入市，面积段为197-234㎡，总价为800万级别以上的小高层、高层产品，两次开盘均售罄。
精装均价4万/㎡的中铁建·西派交子，同样以小高层产品入市，首批次开盘也宣告售罄。
同时，润达丰· 滨江将以其高端产品缦华系入市。
你看，驸马和林家坝，作为锦江区楼市最亮的双子星，两者地都卖得好，房子也卖得好，入场的品牌房企也越来越多，开发商对于建筑的投入也是越来越卷，驸马板块未来为什么大概率干不过林家坝？
一、资源强度，驸马有心无力，林家坝大树底下好乘凉。
我们前面说到，通过规划的投资、城市产业的投资和城市配套的投资，才能够持续吸引头部人群入驻。
驸马和林家坝都没法形成全新的城市CBD，不是说修两栋写字楼就是CBD，不是说有个医院就是医疗产业，这些规模太小了，成不了集群效应，顶多算板块配套。
但林家坝距离金三近的先天优势，让金三的商务区接壤林家坝的住区，林家坝为金三的头部人士提供高端住宅的土壤供应。驸马板块看似距离他们只隔了白鹭湾，但是幸福梅林在物理空间上隔断了驸马和金三CBD的距离。
幸福梅林是原始风貌和形态，没有大规模城市界面规整，水潭就是水潭，农家乐就是农家乐，并不是高端生活方式。
二、客群承接，驸马新晋城市后花园，林家坝高端聚集地
我们曾说过，三圣乡有两大客群路径——
一是承接东大路沿线高端居住需求外溢。因为东大路一线，过了攀成钢就高端居住断档，塔子山、东客站都无法承接居住需求，直到三圣乡驸马板块的崛起。
二是金融城客群的居住需求外溢。改造后的府城大道联通了金融城和三圣乡，三圣乡能更好吸引南门的房票。
林家坝的客群路径其实和驸马的客群路径都差不多，对于东大街、攀成钢客群居住需求外溢，不选三圣乡，就选林家坝；甚至目前的林家坝和驸马的楼市热度，都能吸引外省客群。
但是对于城南客群而言，林家坝地段更讨巧，有截流优势。
综上，套入豪宅生命周期理论——
从政府投资强度来看——林家坝和驸马平分秋色，都是锦江区的明星板块；
锦江区在打造高端板块其实是相当得心应手，攀成钢就是最好的代表作，一举成为能和金融城分庭抗礼的高端居住区。
从资源占有强度来看——虽然驸马更加靠近幸福梅林，但不是每个公园都值钱，公园也有可能是障碍性配套。
你看，幸福梅林一方面地貌原始没有都市感，另一方面天然隔断驸马和白鹭湾、林家坝、金三的物理关联。除非花费大量的资金和精力进行土地更新优化，将幸福梅林打造成城市级的资源。
林家坝在资源上数量不多，质量很足，打造的金融城-林家坝的景观中轴“交子绿廊”，这条大手笔规划约60万㎡的十里绿廊，链接的是成都最黄金的地段。
从开发商对于两个板块的投资强度来看——目前两者都一样。
现阶段林家坝供地集中在北区，而林家坝最为诟病的公墓因素在南区，所以林家坝后续地块被墓景影响更小。另外，目前林家坝待拍地块比驸马板块多，如果土拍市场能保持稳定上升趋势，那么林家坝后期的价值增长点会更明显。
林家坝和驸马都是成都楼市当下最受高端买家关注的板块，生活价值和使用价值来看，两者都很好，无论怎么选，里子和面子都有。
但如果站在未来20年的高端板块生命周期来看——
未来的驸马更像现在的桐梓林，住着舒服，用着舒服，但是资产价值不一定会一直高昂。因为没有足够产业、商业来持续性吸引高端客群。
未来的林家坝更像现在的金融城，只要金三能顺利开发，林家坝就是最能承接金三价值锚点的高端居住板块。
当然，我们今天的判断是基于成都楼市持续发展，经济环境一直持续向上向前发展。如果某一天大环境面临衰败的可能，那么所谓的财务属性也是一场浮云。
老朱有话说
2025年第一期，我们给地产界、也给自己立一个flag，楼市柳叶刀依旧不报新闻，不凑热闹。
从创刊以来，我们的初衷就不是做新闻媒体，不报新闻，柳叶刀的生存之道不是去追捧谁，不是去凑热闹，而是致力于打造行业观察的专业平台，所以我们对任何东西的讨论，都是从专业技术逻辑出发。
今天我们提及的豪宅生命周期概念，其实有三个层面的意思——
对于区域而言：
要做一个豪宅的板块，要吸引富人的目光，其实是有两个自然条件的——一是要构建新的城市资源，把投资强度先搞上去；二是如果板块内拥有好的江河湖泊这些自然资源，也要去引导去规划，不能暴殄天物。
成都锦江那么长，但不是所有地方在楼市都值钱，有资源也要好好利用，不然也容易出现一流的资源，三流的房子。
对于开发商来说：
“烂”地修豪宅是一件特别冲动的事，不要去网红板块凑热闹。房子好不好卖，靠市场还是靠手艺都很难讲。你看保利康桥，既有好的资源，又有杉板桥强大投资力度，叠加开发商的产品，虽然中途一度路不好走，但现在的保利康桥，二手房价绝对是区域的扛旗者。
所以政府、资源、开发商这三个因素缺一不可，不然往好地说，市场行为也能把房子卖掉，往坏说就是割韭菜。
对于消费者而言：
如果你是个普通的老百姓，你千万不要去追新，追远，追概念。尽量把房子买在政府投资强度大的地方，这些地方的房子至少资产的保值性会特别强，保值的周期会特别强。同样是小户型，攀成钢的肯定比建设路的更保值。
如果你是资产特别雄厚的买家，几千万买套房子不是满足三天的虚荣心，不是说能让那些视频博主大开眼界的房子就是牛掰的房子。当然对于有钱人来说，为了冲动，为了面子买一个房子也无所谓，但问题在于，富人对自己的财富一定要有更长远的规划，尽量少交学费。你看牧马山，就是无数有钱人交学费的目的地。
