最近全国土拍市场开始躁起来了，溢价、触顶、摇号……央国企为抢地杀红眼，优质民企也大步入场。福州首场土拍却姗姗来迟。

4月22日，市自然资源和规划局发布了2023年福州第一次土拍的公告，定档5月18日上午开锣。

四城区这次摆上拍卖桌的10幅地块，商服用地占了5幅，还有3幅是社会租赁住房用地。而有看头的住宅用地仅上架了2幅，一个是台江祖庙安商混合地块，另一个是晋安战坂片区的纯商地块。

此次端上来的菜明显不够硬！难怪有人说，福州今年首场土拍最大的亮点，就是没有亮点。

2022一批次，164.35亿，787.98亩；

2022二批次，132.39亿，624.05亩；

2022三批次，102.98亿，531.15亩；

2022四批次，106.27亿，466.34亩。

要知道，上一场土拍，单单1幅上海西地块，就能吸金20亿。

东街1號还注意到，官方前一天预告的超260亩城南旧改地块以及东三环“回锅肉”、江南CBD宅地（下图），此次均没有上架，市场信心不言而喻。

因为商服地块和社会租赁住房基本自持或不可分割，本场土拍能算得上硬菜的，只有台江祖庙和战坂2幅宅地。

商品房销售指导均价则高达4.5万/㎡。跟之前一样，出让价款每增加1%，备案均价可上浮0.3%，最高不得超过4.5%。

限价放松可以增加开发商的利润空间，但从天琴湖、左海望悦等新入市项目的备案价来看，土拍销售指导价参考意义不大。

该地块位置在鼓台交汇处，过个马路就是三甲医院附一，步行三四百米即可到达西北侧的地铁1号线茶亭站，周边还有五一广场、茶亭公园、苏万宝、东街口商圈等醇熟配套。

但跟上海西的建发璞云和国贸天琴樾三四十亩的纯商定位不同，祖庙后出让地块面积才16.26亩，还要配建约74%安置房，可售商品住宅面积仅5942㎡。而且地块形状不规整，不太好啃。

值得一提的是，商品住宅可结合地块集中布局。当安商房的缺陷逐渐暴露之后，福州不再强制同栋混合安商。

宗地2023-06号（晋安区战坂路东侧出让地块一）则是本场唯一的纯商地块，约38.67亩，起始价6.77亿元，起始楼面价11419元/㎡，商品住宅销售指导均价为2.75万/㎡。

板块内汇聚大量安商房，整体居住氛围还可以。地块东侧就是省妇产医院和市中医院分院，还坐拥五四北泰禾广场、战坂中小学等配套资源，就是不知道东北侧的地铁3号线站坂站何时落地。

战坂路东侧出让地块去年底就出现在官方的招商名单里，彼时56.31亩地块的用途是商住综合用地，结果这次被拆分成三幅地块。地块二是同步开拍的09号社会租赁住房用地，还未入市的地块三大概率要建酒店。

对于福州取消集中供地后的首场土拍，业内期待值低到尘埃。反观高能级城市，2023年首轮集中土拍史无前例的热：

上海19宗地揽金518.83亿元，整体溢价率高达7%，创下2021年集中供地以来的新高；

北京出现42家开发商抢一块地的疯狂场面；

深圳5宗地有3宗触顶成交；

杭州两次土拍“触顶率”达到60%；

南京超1/3地块触顶摇号，还诞生了史上单价第二高宅地；

成都3宗宅地全部熔断成交；

合肥6宗地有5宗进入竞品质摇号；

长沙8宗地里也有4宗触顶……

从一线城市到强二线，从长三角到中西部，全国土拍市场急速升温。那为什么福州首场土拍的预期一般呢？

因为上述城市土拍的爆火，一方面得益于新房市场热度回升，另一方面官方也是拿出了“压箱底”的好货，给足房企利润空间。

而这些，福州恰恰都没有。

今年全国土拍市场还有一个明显的变化，以龙湖、碧桂园、美的为代表的民营房企拿地积极性明显提升：

杭州第二轮土拍，民企拿地金额占比超50%以上。

合肥第一轮土拍，40家参拍房企超一半是民企。

开发商买地就跟购房者买房一样，只有核心城市的核心地段，才能撬动最强的购买力。

在流动性仍旧偏紧的背景下，幸存的民企选择把资金腾挪在更有潜力的城市。对于正在经历楼市“倒春寒”的福州，他们或许会克制。

福州上一轮土拍，几乎就被市属国企兜底了。盘了下，单单建总一家，今年市区就有5个项目要卖了。在库存消化之前，“白衣骑士”们应该很难指哪打哪了。

所以，你们猜福州这场土拍的气候如何？