转自大胡子看深圳

西丽虽然只是一个南山的边缘板块，但之前其实房价炒得挺高的，以至于西丽一度还被很多大V看作是“南山的未来，下一个前海”。

过去这两年，西丽的房价跌了不少，市场上那种追涨杀跌的气焰就起来了。

看好变成看衰、吹涨转为吹跌。

我觉得我们还是得冷静一下，客观地评价西丽。

我去西丽也考察过几次，我说说我的一些感受和想法。

西丽给我最大的感觉就是绿化真的好，我跑了深圳这么多板块，整体绿化率西丽敢说第二，没人敢说第一。

西丽的景观

尤其是在留仙大道的绿道两旁，边骑着车边看两边的风景，是极为舒适的体验。

不过，西丽给我的也不都是好印象。

比如，西丽的交通，就很难让人留下好话。

西丽三面环山，纵向交通不好铺设，所以西丽一直没有直达南山的地铁，只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或者福龙路，绕一个大圈才到南山。

13号线一天不开通，这个问题就不可能解决。

除了地铁之外，现阶段西丽的路段红绿灯设置的也非常频繁。

其他地方两分钟能骑车过去的路程，西丽可以设置两个红绿灯，通行时长直接拉长两分钟......

不是在等红灯就是在等红灯的路上。

西丽的商业、学校，就更没啥可说的了，都不够看，属于南山垫底的位置。

西丽的发展，相比南山其他区域是比较滞后的。

之前的区域规划，光想着引入产业和学校，除了搞了个大学城和西丽的产业园区之外，基本没有建设啥配套。

最近几年西丽开始引入一些商业以及学校，算是慢慢开始弥补之前落下的功课。

你现在在西丽居住，除了环境不错之外，其他方面的体验都不会太好。

但是西丽一旦补足短板，后发的潜力还是很大的，加上价格处于南山的最低位，值得买家长期关注。

近期南山楼市出现了不少笋盘，其中西丽也有好几套房源价格创下了新低。

但是现在我劝你先别盲目抄底。因为即便是在南山，有价值的项目和房源也极为有限。

下面我详细说说西丽几个片区的楼盘，大家可以选择性关注一下。

我把西丽划分为以下6个板块：

留仙洞、西丽中心、珠光片区、大学城、桃源村、西丽湖

6个板块的定位、价格、楼盘类型跨度非常大，我一个个给大家讲讲。

留仙洞

只有4个楼盘：

天悦湾花园、宝能华府、金域鼎胜世家、丽雅苑

万科云城不属于商品房，不算在内。

全是次新盘，都在2010年之后建成，高赠送。

留仙洞板块就是靠总部基地撑起来的，产业最好，有点像南山科技园的感觉，城市界面新、有人气，但我觉得环境差了一点。

此刻肯定是西丽最有价值的板块之一，但是价格也高，均价在10-12万/㎡左右。

天悦湾花园是关注度最高的小区，尤其是89平的4房户型，得房率高，性价比最佳，现在最低挂牌价1200万左右。

天悦湾花园

关注留仙洞可以重点关注这个项目的4房户型。

西丽中心

以西丽地铁站为中心，周边辐射范围都属于这个片区。

这个片区其实和留仙洞只有一个地铁站的距离，但是界面天差地别。

留仙洞给人的感觉还在南山，西丽中心感觉就像到了龙岗，界面老、楼梯房和农民房特别多。

西丽中心是西丽的老商业中心，西丽比较上得了台面的商业比如天虹、益田都在这里。

不过随着宝能城的商业以及万科云城周边的商业崛起，西丽的老商业中心地位恐怕也保不住。

西丽中心的未来，就只能看周边的旧改进度了。

楼盘方面，次新盘有远洋天著、老小区代表是南国丽城，众冠花园，金盛苑，丽苑阁。

远洋天著号称有豪宅品质，但是位置在城中村旁边，而且开发商风评差，现在房子还在限售期，还没有房源进入二手市场，品质质量可能有问题。

此前还在建设的远洋天著

老小区代表是南国丽城，楼龄老但花园很大，流通性不错，但是增值空间有限。

珠光

带文理实验学校的学位，西丽最好的学校之一。

如果重视教育，在西丽珠光是不错的选择。

珠光现在的旧改项目比较多，现存的住宅多数都是2000年左右的小区，而且基本都是楼梯房，没有形成产品梯度。

以后旧改完成之后，界面的变化会非常大，也会有一批新房入市，到时候这些老小区肯定没有和新房竞争的能力。

买家现阶段入手老小区，以后卖房难度会很大。

如果非要买，可以考虑润城花园，社区比较大，花园绿化面积也排在片区前列。

大学城

次新盘最多的片区，也是整个西丽关注度最高的片区。

标杆楼盘有两个，一个是宝能城、一个是博林天瑞

宝能城算是西丽的网红盘，得房率非常高，户型户户朝南。

价格看似很高，高峰期能达到15-16万/㎡以上，实际上因为高赠送，换算套内，实际单价不到10万/㎡。

博林天瑞是我在西丽最喜欢的一个楼盘，看山景，绿化率高，2016年的房子，楼龄新。

89平的3房户型，得房率也能达到90%，吊打现在市面上绝大多数的新盘。

博林天瑞小区内部

两个项目相比较，宝能城的炒作氛围还是太浓，如果从居住舒适度上看，博林天瑞是更好的选择。

西丽湖

靠近西丽湖水库，西丽环境最好的板块。

整个片区密度低，远离交通干道、没有什么工厂和商业，非常静谧，

小区楼龄普遍在15-20年左右。

代表项目是桑泰丹华、西湖林语和德意名居；

次新盘中还有没放开限售的项目金众麒麟公馆、汇城茗苑。

我讲讲可售的三个楼盘。

桑泰丹华和西湖林语基本都是110平以上的大户型，总价偏高；

德意名居是唯一有正常户型的小区，其中二期基本是89平的户型，一期有50平以下的一房小户型。

西丽湖虽然环境好，但毕竟不是豪宅区，选大户型还是有风险，要入手的话建议选德意名居。

桃源村

西丽最大的居住圈层，项目多社区也大。

这里整体的价格算是西丽各个板块中最低的，是刚需上车最好选择。

标杆小区桃源村1-3期，总价低，楼龄也不算太老，是南山高性价比的刚需上车盘。

如果注重花园社区以及居住私密性，可以选择独立围合的3期而不是开放的1-2期。

其他楼盘体量都比较小。

城市假日，十五峯以大户型为主，十五峯有89平中间户型，但只有两房，户型太差。

水木华庭，俊峰丽舍，中爱花园，郁金香家园，都是2002-2006年左右的小区，楼龄偏老，流通性都比较差。

桃源村

整体来说，西丽适合两类人：

1.本地就业的刚需

2.追求居住环境改善的改善客

你是南山福田的刚需，如果硬要选择西丽，就得忍受通勤不便的问题。

本地刚需客，我觉得可以优先考虑桃源村或者是西丽中心区的房子，小区楼龄尽量不要选太老的小区。

如果是改善客，可以优先选择大学城的次新盘。

如果你有学位需求，我不建议买西丽。

毕竟西丽的学校都不行，去南山中心、南头看看，都能买到性价比比较高的学区房。