编者按：曾经有个很热门的话题，叫做“要是回到十年前，你最想对自己说句什么？”各种回答五花八门，其中最戳心的一条就是“应该早点在那里买套房！”。

买房一定要有远见，跟紧城市发展规划，看好城市发展前景。进入一个板块最好的时机，要么是一开始，要么是区域发力、配套逐渐落地时！

那么未来5-10年，合肥哪些板块潜力高？将会领跑合肥市场？

自2020年开始，一个全新的板块——运河新城板块开始发力，到2021年，运河新城板块已经成为当下合肥购房者置业热门选择，那么这个“横空出世”的新板块有何过人之处？未来发展有潜力吗？

NO.1 | 壹

“一河清泉水、一道风景线、一条经济带”

说到合肥未来建设的重点区域，所有人首先都会想到运河新城和东部新中心。

随着引江济淮工程的推进，江淮运河两岸也如春雨滋润般涌现勃勃生机。运河新城平地起新城，从无到有，从荒野到繁华。过去20年，合肥将政务区从当年荷叶地，建设成了全市最繁华的新区。如今，合肥再次启动造城计划，打算在蜀山西再造运河新城繁华。

在2018年之前，运河新城还叫西部新城，而规划的主体是小庙，13年由肥西划入蜀山。

运河新城主要是蜀山区推动，主要是作为承接蜀山经开区和高新区外溢产业，是以居住和居住设施为主。

2020年9月，运河新城规划视频曝光，区域发展规划也正式蓝图曝光。

合肥市自然规划局公布合肥运河新城核心区单元控制性详细规划，核心区功能定位为高品质的国际生活社区。整个运河新城核心区环境会非常不错，规划了心桥、心湖、心溪等较大水域。此外，规划的6号线还将沿着望江西路铺设到运河新城核心区。

今年6月份，合肥八中运河新城校区施工图审查合格，正式挂网进行施工单位招标。据悉，该项目开标时间为7月20日，预计8月底之前全面开工，合同工期680天，工程总价16.7亿元。

前段时间，合肥科大硅谷来了，在空间布局方面，将先期规划建设“一核两园一镇”功能承载区（即一个核心区，蜀山、高新两园，一个“讯飞小镇”），明确了各片区的四至范围、功能载体和主要建设目标等；未来还将按照“成熟一个、启动一个”的原则，在合肥市运河新城、经开区、包河区、庐阳区、庐江县等区域，适时打造高端产业集聚区和若干专业片区。

而科大讯飞人工智能小镇位于高新区西部，北至望江西路，西至小蜀山西路，东至小蜀山东路，南至习友路，总面积1.2平方公里，紧邻合肥蜀山区小庙镇（运河新城）。

另外合肥未来科技城也落户运河新城，目前项目概念总体规划设计方案效果图也已经出炉。

多个规划的利好涌向运河新城板块，那么运河新城发展潜力到底怎么样？

NO.2 | 贰

运河新城可以买吗？

对于新板块来说，最大的问题就是规划的利好未来能不能兑现，以后有没有发展潜力。

对于运河新城板块来说，区域价值提升三件套：土拍、教育、产业，产业规划和教育资源都比较多，先来看土地市场。

01地价1年时间实现三级跳

2018年12月6日，京冠以单价610万元/亩，楼面价5083.31 元/平米，总价2.17亿元竞得蜀山区W1807地块居住用地(京冠悦荣府 )，溢价率91%。

京冠作为首个进驻运河新城的房企，当时的拿地楼面仅仅5083.31 元/㎡。

2020年——2021年，这一年的时间，区域在单价、楼面价到自持面积方面，1年时间实现了三级跳。

2020年8月20日，蜀山小庙板块出让的两宗连体地块，竞价激烈，最终由龙湖、上坤双双以最高限价7066元/㎡的楼面价竞得这两宗地块。

而这两宗地块相对于京冠悦荣府5083元/㎡的楼面价，直接抬高1983元/㎡左右，板块地价创新高。

考虑可售面积、自持成本、代建(邻里中心、幼儿园、小学、初中)，折算后，实际楼面地价，蜀山小庙07号地高达1.04万+/㎡、蜀山小庙08号地9700元+/㎡。

图源：市堂大叔

一个月后，高速、方远拿地成本分别是单价969万/亩，楼面价7600元/㎡、8074元/㎡，竞自持17400㎡、11600㎡。

今年6月份，通和、旭辉进军运河新城，分别拿下SS202105地块、SS202106地块。成本分别是995万/亩，楼面价8291元/㎡，竞自持18200㎡、22100㎡。

这个楼面价，是比高速还要高200元/㎡左右的，且竞自持面积也更高一些。

02二手房

从二手房市场来看，目前运河新城板块内建邦皇嘉锦苑的房价在11581/㎡。

而在2020年6月份，小区的二手房价格还没超过1万/㎡，从这也能看出二手房市场还是有升值空间的，不过上涨速度较慢。

区域内京冠悦荣府项目的二手房价格却在下跌，从此前的1.4万/㎡到现在与建邦皇嘉锦苑持平，也能反映出二手房市场较为稳定，不存在大涨的趋势。

因此，投资者要有充分的计划和心理准备，做好长期持有的打算，如果想卖得好价格，至少等8-10年，必须要等运河新城发展起来。

03板块配套兑现慢

一方面，运河新城核心区，规划以约1621亩心湖为核心，打造文化中心、体育中心、活动中心等各类国际化生活配套，5年内初具雏形。

另一方面，2020年4月官方提出心湖公园景观一期工程计划于年底开工，但截止2021年9月，心湖公园景观方案仍在优化中，工程进度相对缓慢。

运河新城核心区距离蜀西湖板块直线距离8公里左右，中间是一段工业园区、绿化用地以及待开发区域，无法与主城形成直接相连。更像是一个独立板块。

目前板块均价1.8万左右，与东部新中心价格基本持平。东部新中心规划为一级城市中心，能级高于运河新城板块。因此，目前运河新城板块新房价格偏高。

现阶段板块内的新房价格偏高，即使是之前1.4-1.5万/平左右买的人，后期也不见得好出手。

NO.3 | 叁

12盘“混战”，买房人要挑花眼

今年首次集中供地出让的运河新城3宗地全部进入竞品质阶段，第二次集中供地毫无疑问运河新城2宗地又进入了竞品质阶段。

运河新城目前有12个项目（含尾盘及待售盘），总计存量约5097套，按套数占蜀山约55%，板块月均流速约400套，整体去化周期约12.74个月，龙湖文德璟宸天著项目已经清盘。

板块内有5大纯新盘等待入市，分别是新华都汇中心、创霖锦程澜湾、通和星辰同辉、新华星耀江河、新华星耀学府。

1纯新盘方面

新华都汇中心：即将开放售楼部

项目计划8月初开放售楼部和样板间，8月中旬登记，项目正在定存，项目位于三乘寺路与香迎路交口西北侧，距离规划的地铁2号线延长线地铁口只有约350米。

创霖锦程澜湾：8月中下旬开

创霖锦程澜湾与新华都汇中心仅隔了一条豌豆洼路，计划8月20号左右开放样板间和售楼部，8月下旬首开，首开6#、7#、8#、9#共4栋楼。

据了解，项目为精装修交付，首开4栋楼中，6#、9#为17F小高层，建面92-106㎡，7#、8#为10F装修小高层，建面98-119㎡，整盘均价约1.75万/㎡。

通和星辰同辉：在建售楼部

项目预计到10月才能入市，目前正在建设售楼部。

新华两纯新盘：围挡建设中

今年6月，新华在集中供地中又拿下两块地，分别是新华星耀江河和新华星耀学府。

目前2个项目尚未动工，规划也尚未出炉，周边围挡还在建设中，预计入市时间最快为年底。

新华星耀江河、新华星耀学府业态较为纯粹，为住宅产品，均为120分满分竞品质。绿建三星住宅、装配式建筑率65%以上、层高3.15米、空气能热水系统、绿地率42%以上。

2在售楼盘方面

旭辉望江来目前在售5号楼（15层）、11号楼和17号楼（17层）精装小高层，户型是96平和108平。9价格一万八左右。除掉本次加推还有3栋小高层可售。

上坤云栖麓登记结束，此次登记将是上坤云栖麓的最后1栋洋房和1栋小高层，7层洋房建面85㎡，均价16998元/㎡，11层小高层建面92㎡，均价14999元/㎡，非刚需首付4成起。

方远文璟花园最后2栋楼已开盘，共104套房源，备案均价15999.99元/㎡，面积约98-137㎡。   

高速时代书院在售B地块Y12#/Y5#楼、A地块G5#楼，B地块Y12#、Y5#楼面积115㎡，A地块G5#面积100㎡、125㎡，均价16299元/㎡，在售B地块Y15#/G2#、A地块Y15#楼，B地块Y15#/G2#楼面积89㎡、98㎡、105㎡，A地块Y15#楼面积125㎡，均价16299元/㎡，前期推出房源已基本售罄。

龙湖怡康湖城大境在售8# 、9#、10#，前期推出的房源基本售罄，仅剩少量顶底楼房源。

通和融创融耀星辰目前只剩下9#、11#号楼未推，要等到所有楼栋都封顶才能出售，预计要到10月-11月份才能入市。

龙湖文德璟宸天著目前楼栋外立面已经全部装修完毕，据了解，项目将在今年11月左右迎来交付。

板块目前整体新房存量相当较大，相比合肥其他板块，去化周期有点长，在售的楼盘虽多，但是大部分还是偏刚需、刚改，改善客群的需求屈居次位。

如果只从价格因素考虑的话，可以看看上坤云栖麓的毛坯小高层和创霖锦程澜湾。

结语

总体来看，运河新城的规划还是不错的，也受到市级、区级政府的重视，后期主要是承接高新区外溢的刚需客户。

因此，在市区产证、同能享受西南片区红利、价格还相对友好的情况下，运河新城还是吸引了一批购房者前往置业。

不过板块内的利好落地还是需要一段时间来兑现，作为购房者，最终还是要看目标产品与自身需求的契合度，理性购买。