1月份广州新盘网签4470套，恢复了去年上半年相对低迷的状态，对比12月份1.1万套，数据掉的比较厉害。

不过12月份网签量比10月份还高，有年底集中网签的特殊原因，而1月份是腊月，市场进入传统淡季。过完年之后，2月份广州热门新盘有哪些消息呢？简单来看一下。保利琶洲南项目正在预热，面积段大概是120/140/190，吹风价最低有7字。我们自己预估门槛是1000万，之前没买大境，琶洲南的朋友，可以重点关注。

绢麻厂大概也是120-200平左右的面积，和“琶洲南”整体定位、价格差不多，在天河就是承接天瑞的买家，补充面粉厂。面粉厂应该是今年单价最贵、总价最高的项目了，3000万以上的买家估计大部分都在等它的问世，目前很多假消息流传，大家注意识别。绿地海珠客运站项目出了案名，叫绿城馥香园，不过具体的产品还没有公布，差不多是刚改定位，80多到130多的面积，预计500-800万的总价区间。学校引进五中教育集团，是燕语堂悦最大的对手。

中交三滘立交的总平图也出来了，46-48层的层高，面积90-140平之间，依然是刚改定位刚改产品。案名和户型图估计也快了，门槛估计是500万左右，最贵肯定在900万以内，和海珠西其他新盘、次新盘又是处于同一竞争价位，其他盘压力很大哈。黄边旧改中建白云之星，可以理解为老黄埔的珠江村旧改，在CBD旁边，有概念课言，附近商业、居住氛围都不错，14号线和2号线地铁，交通也挺好，能够承接够不着白云新城，又看不上白云北部、白云湖的改善或者高总价买家，最小面积128方，最大有226方的大平层。

智慧城的珠江天河都荟，位置交通都不错，也靠近商业，整体密度不高的同时，还做了刚改面积段，天河的刚需买家有福了，不用忍受珠江花城、天河润府的不便，上车门槛也不是很高。龙湖沙溪项目有了新消息，规划5栋32层高层，2梯4户和5户，整体是刚改定位，面积段据说是90-140之间，货量不到700套。相比对面的御湖境，上车门槛更低，公共交通更方便，去18号线大概700米，而且前后没有什么遮挡，江景面完全超出一个档次。

绿城番禺广场项目，案名叫绿城玉海棠，只有2栋楼，105/118/138平3个面积段，整体偏改善，利用率超110%。优势是位置好交通方便，各方面比较成熟，不过花园确实小了点，现在肯定不愁卖，比较适合本地改善置换买家。

老黄埔双岗停车场项目也有了新的规划，貌似不做别墅，加入了超高层，其中一期是高层+小高层的规划，从规划图来看是两梯四户，偏刚改的定位。因为容积率只有2.17，在老黄埔一堆超高层、高密度项目中显得比较有舒适度，加上楼下是地铁，配建了小学，看起来又是条老黄埔新盘和次新盘的鲶鱼。

从这些要推的新盘来看，有几个感受：

一，番禺今年还是400-800万买家值得关注的重点区域，因为相比天河海珠同总价段的盘，番禺的产品力更加偏舒适，而且普遍在地铁站旁边，公共交通便利度还是蛮高的。这样一来，海珠西那几个超高层的刚改盘，我认为今年压力会比较大，对于买家来说，也会更加难以抉择：毕竟海珠是主城区，配套成熟交通也便利，但是密度普遍比较高，居住的舒适度会差一些。番禺的这几个改善盘，单价会比海珠西的便宜，地理位置属于郊区，很多人还是会介意，但是产品力相对更强一些。

二，老黄埔一直在向下内卷，新盘之间的竞争会一直很激烈，既有刚需盘入市，也有500-1000万的改善供应。虽然文冲以西的盘会有位置优势，但架不住双沙、南岗这一段供应的价格更低，上车门槛更低，所以还是会有影响的。次新的几个二手虽然有比较好的流通性，但降价压力也比较大。

三，珠城琶洲1000万以上的二手，承压会非常大，不管是保利“琶洲南”还是绢麻厂，面粉厂的上市，肯定会虹吸走绝大部分高端改善、豪宅买家，只要你的预算在1000万甚至800万以上，都可以等一下保利这几个盘。另外还有珠实金融城东区地块，以及今年会入市的车陂南附近地块、华景新城地块，这些项目的位置都很好，配套成熟，周边又有大量二手置换需求的买家，一定会分流珠城的外溢购买力。

四，天河的刚需刚改买家会有更好的选择，保利天汇虽然是旧规项目，但胜在社区规模开始成熟，交房时间早，确定性比较强，不用等不用担心货不对板。要么就是天河都荟这种密度低、户型好的纯新盘，离地铁商业近、周边城市界面不错，而且户型做的实用率也高，上车门槛也比较低。

总的来看，不管是新盘的产品、位置还是目前的市场行情，对于买家来说是比较友好的。大环境还在恢复中，开发商定价非常谨慎，普遍还是采取低开高走的操盘方式，所以不用担心买贵买早，买了就大幅度降价的概率比较低，不会像22年23年上车的朋友遇到这么糟心的事。

郊区也多了不少密度相对不高的刚改盘，给主城区很多刚需购买力买家更多的选择，难度也大了一些，毕竟核心区产品弱VS郊区好产品，到底哪个是更好得选择，会让人纠结。现在大家还有足够的时间、空间去思考选筹策略，要卖房的也有操作的时间，不会说等到你卖完就没了或者市场价格又涨了。至于买哪里更好，是海珠还是番禺，是天河还是黄埔，是上半年就赶紧买还是等到下半年甚至继续观望？也不是几句话就能解决的。