早几年，保险行业一直与房地产行业较劲——欲与天公试比高，原因有三：
1、房地产可以说是唯一投资周期与商业保险匹配的理财方式；
2、公认：房地产泡沫的破裂只是时间问题，且对普通投资者来说“必定”在投资周期内破裂；
3、房产热度高，且在成熟市场上房地产被认为是无风险资产，租售比被称为无风险收益率；
后来，随着“住房不炒”政策的坚决执行，保险投资市场的放开，二者似乎不再有什么交集。如今房地产暴雷在前，房地产投资代表的超一线城市北上广同时松绑限购限贷政策，房地产再次冲上热搜，那么普通投资者该如何评估房地产市场？
普通投资者定义有长期（10年以上）持有的准备，以个人或家庭常规收入购买，且房产占比家庭资产达到50%以上的非首套购房者，或房产占比达到家庭资产80%以上，或贷款占比家庭年收入50%以上的投资者。
这个定义非常重要，因为对这类投资者来说，投资失败则可能意味着破产，此文我们只讨论住房房产。
房产属性
居住，我们不做过多讨论，它的价值取决于购房者的主观意愿，评估价值低；
财富管理，即把房产作为家庭资产多样化的存储方式，通常情况下我们只讨论存储的空间和时间问题，而不评估其本身价值问题，因为在任何的多样化资产组合中都必须有“祭品”。
投资性房产，此时投资价值是我们唯一的评估标准，也具备客观的可实现性，我们一般把它称为投资性资产，而不是房产。
下文我们只围绕“投资性房产”展开讨论。特别注意的是，对于符合上文“普通投资者”定义而购买的房产，我们默认归属于“投资性房产”，因为它危及个人或家庭经济安全。
被动的房产定位
不动产，这是它的自然属性。中国人为什么热衷于房屋？因为它“不动”，值得信赖，可依靠，这也是家的概念之一。因此，当房产被视为金融资产（长期持有），安全性就成为它的第一属性，也是它在个人或家庭资产中的定位。
被动的定位，正如上文所讲，房产作为资产的定位是由它自然属性决定的，因此这是一种被动的定位，即不会因为个人的主观意愿而改变，且会随着持有期的延长而越发明显和确定，尤其是在当下的泡沫之中。
房产的安全性
不动，钢筋混凝土，永远存在，这是它最大的安全性；
居住，遮风挡雨是所有生物的共性，人类有过而无不及，从这个角度说它永远具备价值；
租/售，人类始终在追求居住环境的改变，主动或被动，因此它有市场价值；
一项资产：永续存在，有使用价值，有市场价值，我们真的很难拒绝。
房产的“风险”
风险投资，我们经常说“盈利”的背向就是“亏损”，价值与价格只有在波动中才能找到平衡点。对于普通投资者来说，我们不要追求收益的最大化或价值的平衡点，我们只需要评估我们是否能够接受“亏损”或者价值的偏移，即不会让我们不能生存或生活质量的严重下降。
当我们设定了标准，失去“安全性三要素”就是我们面临的最大风险：第一要素，不动；第二要素，居住；这都是客观的存在。剩下唯一的问题租/售：
租，租售比是我们评估其风险的最便利工具，因为租是它的使用价值，售是它的市场价值，使用价值/市场价格，代表它的流动性和持有风险，也就是它的市场价值。因此，如果我们能找到一个合理的租售比，并长期维持，那么我们得到的就是真正的安全性资产。
在金融投资领域，所谓的安全性就是无风险收益率，国际惯例是10年期以上国债收益率（目前参考3%），现在再赠送大家一个标准，商业保险公司理财年金的定价利率（目前为3%）。他们之所谓被定义为无风险收益率是因为他们都是由国家备案制定，且具有长期性价值。
售，它的对向是买，很显然我们评估投资风险就是买入价格或成本。特别提醒大家的是：当我们计算租售比时，我们考虑的是房屋价格+贷款利息，因此它是一个随市场和贷款偿还而变动的数据，我们追求的是预期持有期的综合租售比，而不是某一个时点的租售比。
售，最大的风险其实是“贷”。
经常看到网友在诟病一个问题：房贷太亏了，还了10年的房贷，还的都是利息，本金还了不到10%，其实这是一个重大误解。无论你采用等额本金还是等额本息，银行计算的都是你实际占用资金的时间价值。换句话来说，你付给银行利息的多少取决于你占用银行资金的金额和时间。
等额本金与等额本息的问题
对于等额本金与等额本息的选择，你可以简单的把等额本金看成是等额本息的提前还款，所以等额本息的总利息高是因为你占用银行资金的时间长。为什么同样贷款额度下，等额本金的月供要高于等额本息，因为你选择了提前还款。
那么银行为什么选择等额本息呢？因为全世界的人民都知道，利率会持续下行，锁定收益就是锁定未来。如果未来20年利率会持续上行，你看银行还给你等额本息吗？正所谓，内行看门道，外行看热闹（在房地产单边上涨行情中，等额本息投资者与银行是双赢的；下行市场投资者受损）。
天堂与地狱——贷款利率
中国房地产市场长期处于单边上涨的市场行情中（银行与投资者双赢），因此很少有人去评估贷款利率的问题，只考虑：我是否可以还得起月供。这才是房地产让你一夜之间倾家荡产的根本原因：
正如我们上文所讲，你的贷款成本（即利息）其实是你占用银行资金的额度*时间（贷款金额*贷款利率），那么我们就可以得到一个简易的房产利润计算公式：
利润=售房价格-购买价格-贷款利息，即利润>0,则可以持有。
然后我们可以把这个等式进一步分解,持有房产的条件就是：
0 < 售房价格 -首付-已还贷款本/息 - 未还贷款本金 - 未还贷款利息，即
销售价格 - （首付+已还贷款本/息 + 未还贷款本金 ）>未还贷款利息
假如我们计划长期持有房产，那么，首付、已还贷款本/息、未还贷款本金（我们持有必须付出的成本）可以视为沉默成本，也可以说是我们的购买成本（只要提前还款，未还利息就不必支付&未还贷款本金可以视为是财富由动产向不动产状态的置换而不是损失），即：
销售价格 -房产成本 >未还贷款利息 ,就可以继续持有房产。
此时，我们把房产视为个人或家庭资产，那么它未来的价值（合理销售价格）=资产成本+持有期利润，则上面的公式可变化为：资产成本+持有期利润-房产成本 > 未还贷款利息，即：
持有期利润 > 未还贷款利 ，是我们持有房产的条件。
贷款利率的风险
假如我们把房产视为一项长期持有的资产，那么:
持有期利润=租金+房产溢价，即
那么，我们可以得出以下结论：
租金+房产溢价 > 未还贷款利息,那么你的房产在增值，财富在增加；
租金+房产溢价 = 未还贷款利息,那么你的财富在由动产向不动产置换；
租金+房产溢价 < 未还贷款利息, 那么你的房产在贬值，财富在减少；
房地产泡沫，你为什么会倾家荡产？
当房产市场下行，租/售同降，那么你持有房产就变成百分百亏损，回到上面的风险评估公式：
租金 +房产溢价 > 未还贷款利息 ,
不等式两边本来是对冲关系，如果左边“租金 +房产溢价 <0” ，那就意味着对冲策略完全失效，你遭受市场（租金+房产溢价）和贷款利息的双向损失。
特别需要警惕的是：以上公式中房产成本的“未还贷款本金”，其本质是我们动产向不动产的转化。如果房产溢价为负值，那么就意味着我们未来每一分动产的转化都直接变成亏损（而不仅仅是财富存储状态的改变），我们面临的是四方损失，即 租金损失、首付+已还贷款本息的损失，到期未还贷款本金的损失，到期未还贷款利息的损失。
销售价格 - （首付+已还贷款本/息 + 未还贷款本金 ）>未还贷款利息
如果说 “首付+已还贷款本息的损失” 隐性损失，我们尚可接受，但是租金损失、到期未还贷款本金的损失，到期未还贷款利息的损失，是真金白银，即时发生的，你的财富以这样的速度减少，你是否可以承受，这是一个很严重且严谨的问题。
此时，决定你生死的就是房产在你资产中所占的比重，以及贷款在你家庭收入中所占的比重，重资产者必然破产清算。
