南宁哪个板块最让人“意难平”？

很多人肯定会脱口而出：仙葫。

仅看仙葫当下的面貌，你的确很难将之与青秀、邕江这两张金字招牌挂钩，怎么看都有点像“扶不起的阿斗”。

值得欣慰的是，仙葫今年将迎来2大利好，它能咸鱼翻身吗？

喜大普奔，仙葫迎来一波利好

当下最大的风口是什么？

毫无疑问，必然是以人工智能、科技产业为代表。

人工智能落户五象体育产业城，科技产业则选择了仙葫。

2月底，南宁国际科技产业城正式签约落地南宁，择址便是仙葫，串起蓉茉湖片区、五合片区、数字经济产业园及其他片区。

换而言之，南宁国际科技产业城很重要的一部分在仙葫及以东。

▲南宁国际科技产业城很大一部分在仙葫

南宁国际科技产业城60%以上为工业兼容科研商业用地，数字经济产业园临江布局；

30%左右为住宅用地，主要在蓉茉湖片区；教育用地则是现有的五合大学城……

这个产业园由南宁市与新加坡裕新国际集团联合打造，总面积约71.46平方公里，对标最牛园区“苏州工业园”。

▲南宁国际科技产业城规划（威摄）

如此核心的产业落户，无疑是给了默默无闻多年的仙葫一剂兴奋剂，让人对它重拾信心。

仙葫另一件值得庆祝的事，便是已经开建的地铁6号线东段在仙葫。

林里桥、中医仙葫院区、天池山三大站点布局在仙葫，弥补了当年仙葫痛失地铁1号线的遗憾。

▲中医院区仙葫站

3年后，仙葫“喜提”地铁6号线开通。

远期的规划像“大饼”，但眼前的利好最真实。

另外，仙葫人盼星星盼月亮，将在6月盼来龙湖天街。体量约18万㎡的龙湖天街，目前招商进度已超80%，它大概是仙葫“全村”的希望。

从地铁到商业中心，再到“最牛园区”，沉寂多年的仙葫，终于在2025年扬眉吐气了一回。

仙葫，曾让人“恨铁不成钢”

仙葫，一个很有仙气的名字。

论南宁各地的命名，“仙葫”这名字，在一众朴实的名字里脱颖而出。但提起仙葫，很多南宁人颇有“恨铁不成钢”的意味。

毕竟，南宁从“整体向东”到“重点向东”的战略之下，仙葫处在“向东”的头部，坐享“东风”；

再者，“全国百强区”的青秀去年GDP达1500亿元，“一区顶六市”。仙葫身处青秀，堪称王炸开局；

再加上邕江穿过仙葫，在这里拐了个弯，在这里形成不可多得的半岛：牛湾岛。这副牌面，真的赢在起跑线上。

然而，仙葫的发展又颇让人惋惜。

走在仙葫，仿佛身处县城。道路两旁自建房扎堆，整体界面比较杂乱无章。

▲仙葫界面

整个板块到今年6月龙湖天街开业之前，还没有一个像样的商业中心。

东方广场以及大大小小，十分接地气的小门面、地摊，就是仙葫的“商业中心”。

仙葫，是南宁别墅最集中的板块，但也是烂尾最多的板块。

江山墅、托斯卡纳等一个个别墅区空置、烂尾，斑驳的钢筋、杂草丛生，犹如“鬼城”，让人唏嘘。

▲别墅烂尾

虽然仙葫发展平平，但它却备受东北人的青睐。

很多东北人迁居南宁，首选就是仙葫，因此它被称为“小东北”。东北铁锅炖、东北特色烧烤等门面扎堆，一口纯正的东北口音，不知道的还以为自己在东北。

▲东北门店

我身边不少朋友也住在仙葫。用他们的话来说，仙葫租金便宜，物价低廉，烟火气浓厚，环境又顶，住在这里很舒适。

仙葫，为何沦落至此？

王炸的开局，“烂尾”的结局，仙葫真的是“伤仲永”。

仙葫，缘何沦落至此？

那得先捋顺仙葫的前世今生。

仙葫经济开发区，1994年由邕宁县批准成立，2001年晋升为自治区级开发区；

2005年，邕宁“撤县改区”，邕江南面成为邕宁区，北面的仙葫则划入青秀区。

也就是说，仙葫早期就是属于邕宁县。纵然发展多年，现在的仙葫依然还有浓浓的“县城风”。

仙葫，最强城区都“带不动”，其实是有历史原因的。

要知道，仙葫早期的开发是县级开发，大量的宅基地出让，很多手持几十万的富人在这里买下一块地，开发成别墅。

这些宅基地缺乏统一的规划，这就注定了日后的仙葫即便归入青秀，楼市仍难成气候。

▲1996年，仙葫在报纸上刊登宅基地出让信息

纵观仙葫多年的楼市，虽然与三岸、东盟商务区为邻，但无论楼市发展还是房价是“拖后腿”。

就拿房价来说，当前仙葫主流房价“6”“7”字头，不少二手房、法拍房甚至低至“3”字头都不足为奇。

也就是说，仙葫划入青秀后，规划发挥的空间十分受限。

退一步来说，假如留给仙葫的空间更广一些，它的上限会有多高？

从三岸或许可以窥见一二。

三岸是仙葫为数不多的处女地，基本占据了仙葫的王牌。南宁地王、地价“万元户”最多的都集中在三岸，与当年如日中天的五象湖不相上下。

而后，仙葫长期缺乏的商业体落在三岸，名校桂雅路小学也落地，三岸最贵的房价也曾直逼3万+……

三岸板块的界面完全脱胎于仙葫，呈现出比较高端的气质。

但三岸板块规模小，也直接掣肘了它。当前三岸的兑现，基本已经达到了上限。试想一下，如果仙葫大部分规划空间都如三岸一般，仙葫有可能成为“下一个凤岭南”。

▲三岸板块

但现实却是“没有如果”。

仙葫，还能不能翻盘？

仙葫虽然成不了“下一个凤岭南”，以东方广场为原点的仙葫核心区，大动刀整容的空间并不大。

这样的界面在未来很长一段时间内难以改变。

但如今南宁国际科技产业城落户，又使仙葫的未来，拥有了更多的可能性。

比如，苏州产业园、杭州未来科技城、东莞松山湖等园区，都使大量的人才、人口涌入，经济上直接带飞一座城市。

当然，这些“大牛”远不是南宁可比，也不具备可比性。

但假如南宁国际科技产业城真的全面兑现，一批企业落户这里，往东便是东部新城，而后从平陆运河出海……也就是说，以仙葫为始，南宁东部将形成一条产业集群。

▲往东就是东部新城

这也是南宁扎根实业、逐渐摆脱房地产依赖的缩影。

蓝图的确令人兴奋，但南宁产业底子薄是不争的事实。底子薄，干起来注定比其他城市更艰难。

仙葫的未来会如何，很大程度上取决于南宁国际科技产业城的高度。至于能达到何种高度，时间自然会给出答案。

仙葫规划落后的前车之鉴，其实也给南宁留下了更多的思考。

一个板块乃至城市，应该具有长远的眼光以及更超前的规划，思想更开放，才有可能承载更多的可能。