今年，我们对上海楼市又做了一次"全面体检"。

在原有分析基础上新增基准地价这个硬指标，对全市150+板块重新来了次价值大摸底。（了解更多

六维度重新定义价值｜2025上海板块置业天梯图）

毕竟过去的一年里，上海二手房市场经历了一轮深度调整，很多板块的价值都发生了明显变化，是时候重新认识上海各板块的真实价值了。

从下面这张我们最新绘制的"板块价值分区图"来看，上海楼市呈现出一个有趣的现象：

大多数板块都遵循着"地段越好，基准地价越贵"的基本规律。

这在地图的右上角（第一象限）和左下角（第三象限）表现得特别明显——好地段大家都抢着要，偏远地段暂时还少人问津。

但，总有那么一些“不按常理出牌”的板块。

比如说第二象限，有些板块虽然地段评级不算顶尖，却意外受到市场热捧，比如华漕、徐泾、唐镇等外环外热门板块；

再比如说第四象限，像普陀的真如、曹杨，杨浦的中原、黄兴，虹口的曲阳、凉城，还有静安的彭浦等等，这些板块明明地段条件不错，但由于开发过早、城市界面过于成熟却不被市场看好。

今天，我们就重点来聊聊第四象限。

要知道，这部分板块大多占据着中环旁、甚至内环旁的黄金位置，一旦遇上城市更新或者重大规划落地，很可能会迎来价值的重新发现。

换句话说，存在“危机”的同时，也拥有更大的发展潜力。

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静安彭浦：存在潜力的静安北大门

静安的“北大门”，彭浦就属于一个被低估的板块。

虽然上海一直以来北弱南强，但随着大宁的崛起，以北的彭浦、共康、包括南大都在重塑自己的价值。

作为上海工人新村发源地之一，彭浦的历史可以追溯到上世纪中叶。

位置示意图，图源一房一万

诞生于1958年的彭浦新村，曾是静安区规模最大的工人聚居区。

当年为安置钢铁厂、机床厂等重工业职工，政府在此集中建造五层红砖住宅群，配套工人文化宫、彭浦电影院等设施；鼎盛时期，这里曾居住超10万产业工人。

而今这片土地已然褪去工业底色，但市井气息依旧浓厚——曾经的“彭浦夜市”以鱿鱼串、彭浦第一炸闻名全城，成为两代上海人的味觉记忆；经整治的闻喜路、临汾路沿街商铺，依旧鳞次栉比，烟火气十足。

彭浦夜市实景，图源上海发布

凭借大宁旁、中环边区位、地铁1号线直达市中心的优势，彭浦近年来二手房成交量高居不下。

数据显示，近7年彭浦二手住宅，年成交量都在2000多套以上；其中2024年彭浦成交3379套，成交均价有所回落，但依然高于2018-2019年。

还有，不容忽视的产业。

大宁的崛起离不开产业的加持，必然提及的就是市北高新区，而其正位于彭浦板块南部。

大宁风生水起背后，彭浦也在默默蜕变。

如启动大规模旧改，彭三、彭七等小区通过“拆落地”改造焕新。

其中彭三小区分五期完成改造，还创造了全市多项历史纪录：二期是全市第一个拆落地成套改造项目，四期是全市第一个拆落地成套改造高层带电梯项目，五期项目百分百签约和搬迁。

实景图对比，图源网络

独门独户、上楼有电梯、停车有车库…昔日杂乱的街巷蜕变为“美丽家园”，城市界面大幅提升。

而在资源配套上，属于是短板与潜力并存。

首先，教育医疗资源相对均衡：彭浦新村一小、彭浦初级中学属静安二梯队，皮肤病医院为三甲专科，市北医院满足基础诊疗。

商业较为依赖周边15分钟车程内的大宁久光、宝山万达，但板块东南侧也有协信星光广场、大润发等商业体。

协信星光广场实景，图源网络

惊喜的是交通方面，板块坐拥南北大动脉1号线，在建的19号线还将补强板块东部轨交网络，未来可一脉串联上海滨江核心段。

彭浦，正从“老破小扎堆”的刻板印象中突围。

02

杨浦中原：被低估的刚需高地

另外，在上海楼市中极具争议的板块，还有杨浦中原。

自上世纪80年代起，中原板块便承载着特殊使命。

在"搬出棚户，挺进中原"的市政口号下，这片土地通过成片开发动迁安置房，接纳了杨浦、虹口等区域的棚户改造居民。

至1995年，中原新村、工农新村等标志性社区已形成规模，成为当时上海最大住宅区，可容纳20万居民。

位置示意图，图源一房一万

然而早期饱和开发导致城市更新滞后，使其错失后续发展机遇。城市界面和路网状况也备受吐槽，甚至有人戏称中原为"上海西伯利亚"。

也使之成为，杨浦区真正的价格洼地。

板块内二手房交易火热。数据显示，2024全年中原板块共成交2739套，仅次于黄兴；其二手成交均价也仅约4.96万/㎡，全区最低。

但事实上，中原板块的地理位置很是优秀：

其北、东两侧临黄浦江，可与规划滨江带形成潜在联动；同时西接国际社区新江湾城，南邻城市副中心五角场，虽然是杨浦最北的板块，但实则也占据杨浦战略要地。

现有轨交虽然只有1条8号线，但未来20号线将是破局的关键。

目前20号线一期西段、一期东段及其延伸段，均在建设中。

待20号线全线通车后，将极大地改善中原板块的交通出行条件，加强其与静安大宁、浦东森兰等板块之间的联系与互动。

上海轨道交通20号线一期线路图

军工路高架全线贯通后，将形成北接逸仙路、南联中环的快速通道。

对于预算有限的刚需客群来说，这里不仅提供了外环内罕见的总价控制能力，未来滨江规划红利与轨交升级预期也将形成价值支撑。

03

上海，没有永恒的洼地

每每谈及板块发展，我都深刻的感受到：上海没有永恒的洼地，只有未被唤醒的潜力。

尤其是，城市核心区。

郊区新城想要崛起，需要花费其十倍、百倍的力气，但备受争议的核心区，天生就拥有难以复制的“地段资本”，更容易承接政策红利与资源倾斜。

例如，杨浦东外滩虽因拆迁复杂导致开发滞后，但凭借滨江区位和黄浦江“世界会客厅”的规划，近年仍吸引了超2200名千万级买家入场，印证了核心地段的价值韧性。

又如徐汇华泾，依托23号线建设和TOD开发，从边缘地带跃升为“徐汇南大门”，实现价值的飞跃。

而再看看位于第四象限的这些板块。

恰恰是因为这些板块存在诸多争议，在市场中饱受质疑，所以其二手房价相对较低，反而为刚需购房者创造了低总价上车更好地段的宝贵机会。

时常能看到许多自媒体将这些不被市场看好的板块，片面地定义为最不幸的板块、最难以翻身的板块。

然而，我们不妨多给予它们一些时间与耐心。

后来居上，皆有可能。

城市发展如同拼图，每一块都有其登场时刻。

而地段，就是它们天赋的资本，也赋予它们更大的潜力。

未来随着城市更新的步伐、或者重大规划的落地，板块价值也将被重估。

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