春节刚复工那会，我对于楼市曾有过很多疑问：

热了3、4个月的二手市场，会不会因为春节而“断片”？

传闻中的“金三银四”到底能不能强势回归？

现在的市场，还剩下多少想买房的人？

怎样的房子，接下来会变得抢手or遇冷？

最近，透过数据的急剧变化，我仿佛找到了一些答案。

今天这篇分析稿，我会用一系列微观数据，把房东、买家甚至中介小哥关心的情况进行还原，发掘出一些比较确定的信号。

01

想买房的人数正在突破新高

如果你有留意最近的上海二手成交，相信会有一种模糊的感觉，连续3个周末破千的的成交量，有了那么点赛前热身的味道。

但似乎，还不够有力道。

有一组隐藏数据，或许能帮我们找到明确的方向：

头部中介的看房人数和人次的变化。

有没有注意到，

早在2月16日当周，看房人次就已经冲破16万，看房人数也小小刷新了之前的记录。

仅过去一周，两个数据进一步突破，其中人数来到65850人，人次更飞升到了187090次。

而且破记录的情况，在马上要过去的这一周也大概率延续。

我计算了5个工作日的带看量，2月24日-28日的人数已经突破了3万，而前两周的数据分别为23165和28971。

如果说看房人次反映了大家的“热情”，那么人数更能看清目前市场中，正在活跃的真实购买力。

以头部中介2月大约25%的市占率来粗略框算，目前实际有购房需求的买家在快攀升。

显而易见，春节后更多实打实的新增购买力，正加速涌入市场。

这一切就发生在3月小阳春前夕。

从这些数据中，我们还可以发现，即使以人数/人次/平均看房次数，三个维度同时来看，从2月16日至今的整体表现都优于去年底。

由于近期没有楼市调控和货币政策的影响，所以这些数据反映的是市场中，实际想入场的客户意愿。

02

“无人问津”的房源数量有所降低

人数和人次的新高是一个偏积极的信号。

这些数据带来的连锁反应也在悄悄影响微观数据“质”的变化。

比如，当前挂牌的房源，套均看房次数也同时创下了2023年底以来的新纪录：1.72。

这里我截取了过去一年多来，看房人次超过15万的周数据做了一个对比。

可以发现早在2.16当周，1.52次的套均带看就已经刷新了过去一年多的纪录。

造成这种数据变化，不单是因为看房人次的激增，挂牌量相对去年9月的峰值来说偏低。

此消彼长，共同形成了套均带看的增长。

简单来说，大家看房的热情高涨了，标准嘛也没有之前那么高了，所以每套房子被“雨露均沾”的机会也更大了。

另外一个数据也在侧面印证了这个情况：0带看房源的占比。

注：一周内没有带看的房源，界定为0带看房源。

0带看房源，顾名思义，等于一段时间里，无人问津的房源。

一般这些房源由于房东价格比较高，咬的比较死，又或者并不太急于售卖，心态佛系等因素。

让中介觉得既不能快速成交，转成交的成功率又低，导致他们带客户看房的积极性不高。

另一方面，从买家角度来看，原来的心态比较松弛，挑选房源时，对性价比的要求更严苛。

总之在过去很长一段时间内，这个数据始终维持在0.6以上，去年9月中旬更一度来到0.71！

什么概念？

相当于10套房子中，有6-7套房子在一周内连1组看房客户也没有。

而大量的客户都积压在另外3、4套房源。

这种情况导致市场冷热不均的局面加剧，不利于盘活整个市场的流动性。

现如今，这样的局面有所消解。

0.55的0带看率，意味着有让更多房源被客户看到了，也许是买家入场的急迫性加强了，或许是房东心态进一步松动了。

这里我也和各位做一个数据的探讨：

大家觉得，0.55的0带看率，真的低吗？

这个数据背后，意味着有超过一半的挂牌房源，当周没发生任何带看！

反映到房东和买家之间，感受就变得非常割裂了。

比如一部分房东觉得自己的房子反复被带看，感觉市场好转了；对于客户来说，在看房过程中，会觉得自己看的几套房子，看房的人很多，似乎很抢手！

但不要忘了，在另一边还有超过一半的房子孤零零躺在房源库中，无人问津。

我们用数据来具象一下。

以2.17-2.23这周，0.55的0带看率而言。

对应当周的挂牌量为108992套，所以仅4.9万套房子，却承载了超18万组带看！

至此，我们反思一个问题，这个市场的修复程度真的已经很好了吗？

但不管怎样，我们期待接下来0带看率能持续稳定的下降，也希望真实的体感，在更多房东和买家之间产生。

03

一套房，被看多少次才能卖掉

看到这里，相信大家已经有了一个比较客观的判断。

但对于正在卖房和看房的人来说，关心的绝不仅仅是“大而全”的市场。

他们更在意的是这些“宏大叙事”的数据，对每一个个体的影响和可借鉴的价值。

那接下来，我们就来解决一个问题：

在上海，1套房子平均被看多少次，才能成交？

我们还是基于大数据，来把这笔账尽量算的清楚一些。

根据一房一万对头部中介过去一年多的数据监测，我们分析了带看次数与成交之间的关系，计算出每个月平均的“带看转成交”次数为36.3次。

通俗来说，就是1套房子平均被带看36次才有可能成交。

当然，这个数据会根据市场热度的变化有长有短，比如过去就有大半年的时间，这个数值一直在35-39次左右来回波动。

而在2月这个数据出现了新低：31.6次，低于平均值。

换言之，春节复工后不久，买卖双方在成交价的一致性上正在加速趋同，这也为小阳春的到来奠定了一些基础。

注：这里主要和春节复工后第一周的带看数据作比对。

从看房人次的节后增长来看，中环线以内更为明显。

尤其在200万-700万之间，出现了一致性的增长。

其次是900万以上的改善和豪宅客户，整体上涨幅也很显著。

令人意外的是3000万以上的带看增量，也许由于之前的看房人数的绝对值较低，春节后开始出现了很大的反弹。

而在中外环之间，看房人数的高增长主要出现在两个端头：300万以下，3000万以上。

但出了外环线，增长的情况就出现了总价段聚拢的效应。

比如400-500万之前，1200-3000万之间，都有比较明显的增长，但其余总价段的增幅相对较弱（考虑到复工第一周的数据低于正常值，因此我们会选择增长异常明显的价格段做比对）。

这当中也有一个比较尴尬的总价段，那就是700-900万。

无论在任何一个环线上，它的增长都相对更弱，也许对于这部分总价段的购房者来说，是否考虑购买新房也成了影响他们选择的一个重要原因。

不管怎样，目前跃跃欲试的看房数据已经基本可以看到即将到来的小阳春大概率还是值得期待的。

但市场是否就此毫无悬念的奔流向前，我个人持中立态度，原因主要有以下两点：

1、目前的二手市场，已经打破过去“成交量保持3个月旺盛后，拉动价格上涨”的规律。

新的局面下，市场究竟何时真正企稳，很难给出绝对答案。

2、1月5日当周，一房一万数据中心曾监测到全市二手住宅基价时隔19个月后，首次出现50元微弱涨幅，来到57763元/㎡。

但就在刚刚结束的2月最后一周，价格为56531元/㎡。

以价换量的格局，整体上没有被打破，二手市场依然比较脆弱。

但不管怎样，对于即将蓄势待发的三月，我们依然可以抱有不错的期待，毕竟量变引起质变，是一个永恒的规则。

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