一房一万突破传统依赖人工打分的评价模式，以大数据[1]价值为核心，构建了兼具客观性与前瞻性的6维板块价值评价模型，考虑包含价格、物理属性、交易持有情况、基准地价的4项核心因素。

在此基础上，通过标准化赋分体系与动态权重配比，实现了上海147个板块[2]在统一价值坐标系中的精准对标，最终形成基于百分制的量化评估体系，确保分析结果具备高度可比性。

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2025上海板块置业天梯图的核心突破在于引入"基准地价"这一重要维度，它有效解决了传统模型，对外围板块价值高估的偏差。

最新权威发布的「2020年商品住宅基准地价」，作为城市规划的预期投射，综合考量多项城市发展要素[3]。

通过将基准地价纳入评估体系，一房一万实现了“现实价值+规划预期价值"双重验证。

特别是针对新兴发展区域，这一维度有效过滤了短期市场波动带来的偏差，使评分既反映当下市场共识，又包含未来规划价值的预期。

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通过基准地价（预期价值）和其他5项指标（当下市场价值）分区图，我们能快速了解当下板块的现状。如果对板块分区全景图感兴趣，可以扫描图片加小助手获取。

黄浦、徐汇、静安大部分板块，兼具高市场表现与高基准地价，城市资源高度集中，房价稳健，市场认可度极高，具备长期持有价值。

闵行（华漕、颛桥、浦锦）、青浦（徐泾、赵巷）、浦东（唐镇）市场热度高于基准地价，表明这些板块价值可能被官方低估。随着规划兑现，未来基准地价有望上升，价值凸显。

大部分远郊板块，基准地价和市场表现均处于低位，板块发展节奏较慢。

普陀大部分板块（真如、曹杨、光新、真新、桃浦）；杨浦部分区域（中原、黄兴）；虹口部分区域（曲阳）；静安部分区域（彭浦），城市界面普遍老旧，但也造就了超高的性价比，能低价上车传统核心区域。

除此以外我们还发现，如果两个板块点的距离很近，也代表了在预算相同的情况下，面临着更多板块取舍问题。比如衡复vs淮海中路、武宁vs西藏北路vs四川北路、长风vs东外滩。

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黄浦淮海中路、徐汇衡复、静安南京西路作为传统核心区三强，堪称上海高端住宅市场的全能型选手。除建筑年代较早（平均房龄普遍超过20年）外，在其他维度均展现顶级表现。建议关注总价3000万+的品质改善客群重点考虑。

浦东前滩作为新兴争议板块的代表，呈现显著分化特征：优势维度突出（平均房龄不到5年），但规划兑现度存疑（商业办公去化周期长，滨江公共配套建设滞后），社区偏重小户型。适合偏好新房品质的精英白领。

杨浦新江湾城、长宁古北，作为特色发展板块，突破传统环线价值。

新江湾城作为中环外唯一80分以上的板块，其价值支撑源于多维度均衡性，生态资源、教育资源（复旦系学校矩阵）、低密开发。适合预算1500-2000万级的多孩家庭改善需求。

长宁古北凭借虹桥开发区外溢效应形成独立价格体系，典型特征为高总价与高涉外比例。建议跨国公司高管重点关注。

闵行金虹桥+宝山大华构成中环外围价值双核，呈现"准核心区"发展特征。

金虹桥板块依托韩国街形成特色生态，商业能级向市区看齐，10/12号线双轨交覆盖。大华是北中环居住功能核心区，7号线30分钟内直达静安寺。

青浦徐泾、嘉定真新、松江新桥构成外延发展带，呈现差异化发展路径。

徐泾受到大虹桥战略辐射，别墅产品线完整，但商办库存压力比较大。真新受到沪宁发展轴产业联动，但城市界面较为旧。新桥为G60科创走廊人才住房需求，现在为价格洼地，但缺轨交依赖自驾。

奉贤新城、崇明陈家镇、金山亭林代表远郊发展潜力区。奉贤新城，五大新城政策直接受益者；陈家镇是世界级生态岛门户，适合养老需求；亭林受金山轨交南枫线规划的辐射，但当前仍处价值洼地。

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基于全新升级的六维评估体系，我们通过历史数据建模对2024年上海板块置业天梯图进行重构。

相比2025年的板块置业天梯图，地段价值回归特征明显，五大新城、传统动迁板块（浦江、罗店、曹路），甚至核心区（曹家渡、四川北路、洋泾）都面临价格大幅回调的压力。

市场正经历从概念溢价到现实价值的转换。而2025上海板块置业天梯图，能快速抓住核心要素，帮助在上海置业的小伙伴进行板块优选。

注释：

[1] 基础数据：基于一房一万覆盖上海全域的1.6万个住宅小区、860万户的底层数据库

[2] 板块划分：一房一万将全上海划分为151个板块，但其中4个板块-马陆、石湖荡、车墩、青浦新城西没有二手小区，未纳入计算，只体现147个板块数据

[3] 基准地价考虑要素：商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、人口密度、产业集聚影响度等

对147个全量板块雷达图感兴趣的小伙伴可以进群获取，也欢迎评论区交流选板块的心得。

撰文｜芝士小盐

算法｜芝士小盐

设计｜平大

策划丨多羅羅

出品丨一房一万研究所