上海楼市炸了！

2025年刚开年，二手房成交量直接破1.6万套，小阳春提前杀到，链家数据直指市场回暖。

可别急着拍手——21.6万套成交背后，冷热分化太刺眼！

学区房、次新盘涨得房东都坐地起价，有些房子却跌回五年前，卖都卖不动。

你的房子会不会也在“被抛弃”的名单里？

市场大局已定，房价再也回不到2016年的水平，背后原因到底是什么？

今天咱们就来深度扒一扒！

01、市场现状

先看数据：截止2月24日，上海二手房成交13338套，连续两周超预期，链家报告显示内中环均价涨了10%，成交火爆。

可外环外呢？有些盘直接腰斩，挂牌价跌回2020年，冷热分化简直刺眼！

上海楼市大局已定：涨的涨到你不敢信，跌的跌到你想哭。

国家统计局数据显示，2024年上海新建商品房库存去化周期已缩短至8个月，供需关系正在反转。

但这波回暖，真不是所有房子都能蹭上的热度！

02、为啥有些房子涨得停不下来？拆开看，有这几大推手

①.学区狂热：静安海防村的老破小，均价直接飙28.7%，单价涨到4.3万/平！家长们挤破头也得买，房东直接不讲价。

②.次新抢手：绿城锦绣兰庭年后涨了165万，房东硬骨头，报价直接上调10%，买家还得排队看房。

链家数据也说了，次新盘议价空间已缩到5%，再等就真晚了！

③.政策加持：首付降到15%，贷款利率低至2.5%，买房门槛大降。

加上土拍市场火热，前滩地块溢价20%，16家房企抢着下手，市场信心直接爆棚！

④.供需失衡：内中环优质盘本来就少，房外房研究院数据显示，2024年核心区新盘供应量同比降30%，僧多粥少，房价能不涨吗？

这波涨价潮来得猛，抓不住风口，后面怕是连上车的机会都没了！

03、涨的盘让人眼红，跌的盘却让人心凉！这些房子正被市场无情抛弃

①.郊区老公房：松江雪松苑跌回2020年，150万挂了半年没人接，物业拉胯，住着都闹心。

②.超大盘：闵行中远两湾城，物业恶性循环，环境差得不行，跌幅超10%，房东急得卖白菜价都没人看。

③.动迁房：佘北家园50平两室报价150万，配套跟不上，买菜都得靠外卖，谁敢接盘？

④.塔楼老盘：普陀某塔楼小区，奇葩户型一堆，采光差得像地窖，挂牌价直接砍到120万还是无人问津。

房外房研究院报告也说了，郊区库存盘去化周期已超18个月，跌20%都不稀奇！买这些盘，套牢十年都算运气好。

04、行动指南

现在出手还来得及吗？

说实话，上半年是最后窗口期！

想抄底，学区老破小、次新地铁盘还能砍个5%-10%，再晚房东可能连议价都不给了。

想保值？

紧盯内中环地铁盘，增值空间至少15%！但得小心避坑：别碰郊区动迁房和超大盘，跌20%算轻的，物业差的盘更是烫手山芋。

买房这事，买错比买贵更可怕！

预算有限的，建议看看闵行、浦东次新盘，性价比还有点；预算多的，直接上内环学区房，抗跌又保值。别再犹豫了，市场不等人！

上海楼市大局已定，冷热分化，涨跌两重天！

学区房、次新盘涨得心动，郊区老盘跌得心痛，抓不住风口，小心踩雷跌价盘！

房价再也回不到2016年的水平，机会和风险都在眼前，你准备好了吗？

你的房子是涨是跌？评论区留言讨论！下周咱们接着聊：上海16区还有哪些板块能捡漏？