在5月17日的楼市新政之后，的确看到一线城市有回暖迹象，如果一线城市回暖，会不会也促进二线楼市逐步回暖呢？
如果想发表自己的观点，建议看完本文后再评价。
有业内人士说，深圳楼市是全国的风向标，楼市的火爆会逐渐传导到其他城市。
自从5月17日后，我们就开始认真观察广州和深圳的楼市，客观承认，从目前的行情来看，确实热度挺高的。
在APP上找了个热门楼盘，置业顾问居然没时间接待，转交给同事了，后面回复的频率也不高。
有在深圳的朋友准备咨询楼盘，一个男中介居然是带着孩子在给他做分析。
前言
先了解一下深圳楼市的真实现状，深圳对于非深户的购房资格，分为三年社保区和一年社保区。
三年社保区域：福田，南山，罗湖，宝安新安，西乡街道，除此之外，基本都只要求一年的社保。
首先，要明白深圳很多新房的价格和周边次新房有优势，在一定程度上说是倒挂。
朋友在深圳从事房地产十多年了，他告知的真实情况是，热销的楼盘主要在一年社保限购区，且配套相对比较完善。
比如龙华区的中洲迎玺，算是一年社保要求中比较优质的楼盘，在众多利好政策加持下，一天卖出77套。
至于深圳非核心区域的新房，也增加了不少带看量和成交量，为什么会有这种局面呢？
深圳曾被视为房产界的TZ第一城，后来也逐渐加码，同时深圳的房价也吓退了不少刚需族，甚至外溢到了惠州，东莞。
用一句话来形容：跌出性价比！
但凡有点经济能力的，深圳的上班族谁会愿意买到直线距离超过50公里的东莞，深圳是惠州呢？
PART 1
图片来源于财联社
2024年4月30日提出去库存，而5月17日的楼市新政更是呼应了此前的观点。
对于楼市来说，5月17日注定是不平凡的，无论是购房者还是卖房的中介都会清楚：
首套房最低可以15%的首付，下调公积金贷款利率0.25个百分点，取消首套住房和二套住房商业住房贷款利率政策下限。
但客观上说，之所以会出台这些新政，也是因为目前商品房库存量高，去化周期长，影响到了地方的土地供应，对于地方财政也有间接影响。
到了该出手的时候，当然要出手了。
深圳目前还是执行30%的首付比例，但深圳的开发商已经是兵贵神速：
通知中介，告诉购房者可以尝试15%的首付，如果一个月内没有具体政策的话，双方可以解除合约。
从5月17日开始，有不少开发商紧急拿证，连夜加推新房，售楼部人流量很大，客观说，就算有托吧，但想看房的人还是不少。
PART 2
图片来源于网络
一线城市的回暖会马上带动二线城市吗？我们结合真实数据，来看一下当年的福州楼市。
上一轮的楼市周期起始于2015年的棚改去库存，一线城市的感知度是比较高的。
我们可以看到，深圳在2015年1月的时候，新房均价为27048元/㎡，接下来房价是螺旋式上升，到了12月的时候新房均价为37272元/㎡。
图片来源于网络
来看一下福州的数据，2015年1月的时候，新房成交均价为13340元/㎡，而到了12月的时候，新房成交均价为12862元/㎡。
整体来看，2015年的福州楼市相对是比较平稳的，并没有受到一线城市房价大幅度上涨的影响。
棚改去库存的影响，传导到福州楼市的行情是在2016年，当年也产生了不少地王，而在地王的影响下，新房延迟开盘，二手房房东趁机涨价。
和大家分享一个二手房成交案例：
在2016年8月的时候，三叉街的中介在带看一套周边的二手房，房东报价215万，客人满意后准备和房东谈价格了。
恰巧当时福晟拍下了东升地块，楼面价高达33704/㎡，房东刷到了这个新闻，双方僵持不下，最后谈判到深夜，成交价220万。
中介还怪客人：你早点签合同就省几万，非要谈价格，房东打电话到处问，当然能问到最新的土拍，不过你放心，现在这套仍然有性价比，以后还会升值。
在2016年的时候，福州楼市进入高潮期，而在随后的2017年，福州边缘板块楼面价基本在2万以上，把楼市推向了顶峰。
认真观察一下福州和真正的一线城市对比，楼市有一定的滞后性。
不过现在网络相对发达，今日头条，公众号，抖音等平台会把楼市的相关信息传达给需求者。
理性判断，福州楼市也会受到正面的影响，但不会有2016-2017那样的行情了。
PART 3
图片来源于幸福里
按照相关部门的说法，福州现在五城区的库存是10.47个月，而在幸福里平台上，只是打开四城区的新房地图，可视楼盘有241个。
考虑到未来还有比较多的边缘板块楼盘还未入市，中心区域的楼盘，即使加上待开发的土地，供应量也不会很多。
所以很多博主会告诉你，要买核心地段，本质上说没有错。
但现在福州中心区域都是做高端住宅，起步价在七八百万，你觉得这是刚需能入场的吗？
对于普通刚需来说，更关心的是，边缘板块的楼盘能不能买，什么时候入手合适。
现在福州已经执行20%首付了，首套房认定资格也放款了，未来是否降到15%，影响并不会太大。
所有人都说边缘板块的楼盘不要买，这个观点并不完全正确。
任何楼盘都有存在的价值，比如现在很多中介都说帝封江不能买，那要是人家现房只卖一万均价，信不信很多人摇号。
边缘板块作为刚需外溢有其存在的价值，而价值是决定价格的重要因素。
其实福州主城区并不大，无论五四北还是三江口，如果能在一个相对的低点入手，起码解决自住需求。
那能不能保值呢？如果在一个相对低点入手的话，至少未来在流通的时候，并不会有太大的阻力。
刚需族，尤其是极限刚需群体，现在可以等待一个时机，等那些开发商熬不住了，就会无奈地选择以价换量。
有诚意的开发商，如果在价格上做了一定程度的退让，那么就可以考虑了。
PART 4
图片来源于网络
很多人喜欢听自己想听的话，就会有群体迎合缺失的情绪价值，让这些人高兴，在心理学上讲是潜意识中寻求精神补偿。
于是在网络上能看到很多博主为了流量拼命唱衰楼市，就专业度而言，真的不敢苟同。
我们也会看到很多短视频博主抄袭看空楼市的爆款文案，表面上叫大家不要买房，实际上总有小白上钩。
有没有想过，高层最近如此重视地产，就说明这个支柱行业的存在有非常大的意义。
对于楼市，我们更应该多一份包容，除了土地财政外，也会牵扯太多的上下游行业。
看一下身边的人，是不是不愿意消费了？去年居民存款16万亿，比之前增加了很多。
这和楼市有关系吗？这么说吧，你如果你只有一套房，即使不买也不卖，两百万买的房子，跌到一百万了，你还愿意消费吗？
同理，当你两百万买的房子，升值到三百万的时候，别说消费，可能会考虑到投资做生意，底气就是资产的升值。
当然，不愿意消费，还有很多原因，这让经济难以循环了。
在4月23日的时候，财政部发文：支持在央行公开市场操作中逐步增加国债买卖。
有业内人士就提出，国债能使包括房地产在内的消费，有利于经济的发展。
编后语
关于zz方面，不想聊太多，但是当石油和人民币挂钩的时候，一切都不一样了。
现在的福州还是否时候买房，有自住需求的话，选择好时机，挑对房子就能考虑。
相信未来货币政策还会保持宽松状态，那么在合适自己的板块，给开发商一个机会，当他们降到一个极限值的时候，就能考虑安家。
记住几个关键词：货币宽松，满足刚需外溢，价格低点。
对于福州楼市的未来，我们还是保持比较乐观的态度，一个沿海的省会城市，相信未来还会有高精尖的产业，促使人口净流入。
对于楼市，大家多一份理性的思考，少一些情绪化的表达。
