就在上个星期，我国一个重量级的城市，二次放宽了人才房的申请条件，直接降至大专学历。

至于原因，相信很多人都猜到了。除了此前门槛太高，只有一部分人群能享受之外（已经降到了大专）。

更为关键的还是现如今整体遇冷的市场。

事实上，内行人早有表态，从2022年初开始，我国楼市就进入了全面转型阶段，并且相比以往，这一次时间会长得多。

有人甚至直接和日本做对比，表示当下和泡沫破灭前的日本楼市，有太多的相似之处。

日本楼市泡沫在破灭之前，行业股市一度达到巅峰，但是随后就快速下跌。其实房地产也是如此。

首先，新房待售面积规模庞大。

事实上，我始终都这样认为：待售面积多和少是我们观察民众对楼市预期的窗口。有数据为证，截止到7月份底，我国新房待售面积达64564万平，同比涨幅17.9%。

均算下来，月均增加约9220万平，相比上一年同期的约7800万平，涨幅更是达到了18.2%。

在过去规模已经非常庞大的基础上，依然还在增加，说明民众对于楼市预期很低。

想要扭转这个现象，自然也就需要更长的周期。大家要知道就连深圳，其实也没能例外。

其次，房地产开发投资增速持续为负。

从去年开始，开发投资增速就持续为负，说白了就是一直在下跌。在我看来，就是开发商信心也不足。

其实早在三年前，也就是2020年底开始，深圳楼市就已经出现了失守的苗头。重要体现就是挂牌量和成交量的“背道而驰”。有数据显示：

挂牌量方面，当下深圳二手房挂牌量在9万套左右，加上新房就得翻一倍，也就是共计18万套房产等待消化。

成交量方面，首先是新房月均5000套左右，即便是低水平时期，保底也有2000套，再加上二手房的话，每个月成交7000-8000套并不难。

这样对比就非常明显了，就算是此后挂牌量不再增加，按照目前的规模计算，大约需要近2年才能全部消化。

可是坏消息是根据深圳住建局数据显示，在刚刚过去的8月，新房仅网签了2616套，二手房更是只网签了2000套。

两者相加也只有5000套不到，在今年各月份排名中，明显中等偏下。

再来看看房价，就连房价也失守了，有些小区和房源的降价幅度甚至超乎了想象。

就在此前，上观新闻就曾经发表了一篇题为《深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主降价出货》的文章。

请大家注意3个关键词：1、跌回三年前；2、普跌；3、降价出货。

作为2020年以来深圳房价上涨幅度较大的片区，虽然八卦岭片区楼龄普遍较老，但得益于学区+旧改加持，房价巅峰依然达到了10.77万元/平。

可是自2022年开始，就逐渐大幅下滑，已经降至8.26万元/平，跌幅达23.3%。

代表性房源是一套面积31.48平的楼梯房，在三年前以总价348万元成交，可是到了当下，成交价已经大幅降至200万元，下跌了42.5%。

最为关键的是这个情况并不是个例。

按照从业人员表述，大概短短两年时间，45平左右的小户型成交价下跌了足足37.5%，房价直接一夜回到了三年前上涨前的水平。

其实不止是深圳，国内多个重点城市均出现了学区房价缩水的现象，例如杭州、上海、广州等地。

就以上海为例，在短短两年时间里，“顶级学区房”价格就下跌了30%。

归根结底，在我看来，调整的核心就是减少泡沫，而不是主动刺激，这两者有本质区别。

而在这个过程中，学区房是无法绕开的领域。原因主要有两点：

一是学区房集中了更多的泡沫，如果不进行调整，问题可能会更多；二是学区房集中了大量的人口、资源和精力。

在城镇化过程中，房子往往和学区捆绑在一起，也就是说想到城市定居，就必然要解决上学问题，就逃不开买房的结局。

回顾过去25年房地产史，从某些方面来说，买房并不是为了居住，而是为了获得相应的资源。

在这种情况下，如果资源只掌握在一部分人手上，资本就会大量进入，就会被金融化。于是，学区房也就变成了天价房。

综上所述，本篇文章内容的核心就是警示大家，不要再自我安慰。

对于手持多套房的纯投资客来说，随着房价泡沫缩小，成本不断增加，而利润却在不断减少，甚至直接变成负数，也就是亏本。

告诫大家适可而止，能卖掉就尽快卖房，不要贪心。

对于刚需族来说，就以自住为根本，只要能够满足未来10年的居住需求，这房子就买得值。

对此，你怎么看呢？

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